“双限”使楼市严重“消费失调”

一，双限的本能

一线也好，三线也好都出现了类似的局面，想买房的买不到房，买不起房的还是看不到房价下跌的可能性，好房子无论价格多高依然是一抢而空，这么调控还是有“日光盘”，足以说明有钱人可以有“N”种办法继续买房。

新一轮房贷压力测试已经于4月初在各银行陆续展开。本轮压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌３０％、利率上调２７个基点；房价下跌４０％、利率上调５４个基点；房价下跌５０％、利率上调１０８个基点的情况。

银监会去年５月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌１０％、２０％和３０％。当时设定的重度压力情景是：房地产价格下降30%，利率上升108个基点。房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷压力测试说明商业银行抗风险能力很弱，房地产贷款在国内贷款占比中已经接近50%，如果受调控影响风险上升，银行就要叫唤了，这就要求政府必须准备好信贷系统的“S400”。

目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响最大，正常的消费需求被强行抑制，房子买不起，房价下不来，想买不敢买，市场出现这种局面，说到底是在还“欠债”，从90年代初的调控算起，到现在已经有20多年的调控史了，大家感受最深的是07年之后的调控，也有五年了，前面的“虚火病灶”一直没除病根，现在出现了并发症，再用猛药往死里吃，不出问题才怪。

二，鞭梢效应

从量价关系来看，由于“双限”，迫使开发商要么出“廉价货”；要么捂盘惜售等待时机，当然今年的时机可不好等，在这种状态下，一旦双限解除，市场又会报复性井喷；从产业链的循环关系来看，楼市销售受限，相关的50多个行业都要受到牵连。

品牌开发商趁势调控，大举开疆拓土，中小开发商已经被逼到了犄角旮旯，这一群体是最痛苦的，为了回款连担保贷款、信托基金都用上了，不可谓不艰难，但调控如果把中小开发商都逼死了，对房价的走势就说更难下来了，这个时候真需要用“辩证法”了，一方面把一些个不良开发商逼出了市场，出货走人，有些出不了货都已经要趴下了，与此同时，集聚效应下，高房价又成为一种必然。

在来看保障性用房，问题就更多了，政府画了很多饼，谁去落地，怎么落地，都面临着不是一点半点的挑战，而且能持续吗真得打个问号，除非政府不让搞房地产了，就像很多球迷在一再失望之后呼吁中国不要搞足球一样，以后政府自己建房子，房子一概不卖，就像商业地产一样，经营决定价值，楼市靠经营解决高房价问题，靠谱吗？