万科收购海轩广场是受万达刺激

一，  万科收购海轩广场是预料之中的事

今日得到确切的消息，万科收购了海轩广场项目。

海轩广场为布吉城市旧改东扩的重要项目，地处锦龙路与惠康路交汇处，处在布吉中心商贸区核心地带，地理位置不错。西抵中元路，南为惠康路，连接信义假日名城和百合星城，北临小区市政路与地铁3号线，深惠路，距布吉客运站相距300米左右，为城市主要干道。总用地面积31337.55平方米，总建筑面积150420平方米，其中商业面积36000平方米，共1605套，以小户型为主。

海轩广场规划兴建5栋31层至33层的住宅楼，设有一个两层高的地下室。其中商业设有超级市场和百货。周边配套有龙岗中心小学、布吉中心小学、福源福商场、坪山人民医院、笋岗医院、南油邮政、招商银行、交通银行、布吉客运站等。

二，  万科为什么要收购海轩广场

万科多宗收购案均提高了项目价值如东方尊屿，第五园景台、金色沁园等。

万科收购海选广场，主要是看中该项目处于布吉价值高地，老罗湖发源地，成熟发展区，时隔26年，新罗湖呼之欲出，万科再进罗湖，首进布吉片区，而罗湖作为万科发源地，万科第一个项目开发地，重塑金色罗湖新价值。用全新的品质打造金色罗湖项目新标杆，此举有利于罗岗片区升级。

海轩广场早在2009就基本具备了发售条件，但迟迟未拿预售许可证，且无任何官方信息，直到最近被万科收购，方才付出水平，万科收购必将导致项目加速运作。

万科准备将该项目打造为罗湖北“城市精英生活平台”。其共有20万总建面，分两期开发，本期为第一期近1000套高档住宅。产品涵盖了30—90平稀缺精装1—3房，户型方正实用，品质感高。同时还将享受万科的专业人性化、家政定制及wifi等高科技服务，从产品和服务上都有了大品牌的保障和提升。

三，万科的模式在变，资金周转率是第一位的

为什么万科近几年频频并购房地产公司和项目，主要原因是它的发展模式发生了根本变化，万科也在积极探索新的商业模式，传统模式中，房地产开发企业的利润被不断上涨的土地重置成本侵蚀，基于关系、资金或其他核心优势取得土地，通过开发活动兑现土地增值和产品增值，利用开发项目示范效应推高周边地价，将经营所得投入高价土地，实现滚动开发。传统模式中，房地产开发企业相当于价值链上各类资源的总包商、整合商，背负着沉重的资产包袱，承担了产业链最大的风险，而利润却被不断上涨的土地重置成本大量侵蚀。号称“暴利”的房地产开发企业实际上是产业链条中的弱者。

2009年11月16日，万科总裁郁亮宣布：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。所以万科正在学习和借鉴美国的帕尔迪模式。

帕尔迪模式的核心是高效的资金周转率，其特点为：1，跨区域开发模式，在美国二十几个州做跨地域的住宅开发，与万科的全国扩张不谋而合，也是做大做强的必经之路；因而学习跨区域开发经验对万科很有必要。2持续的盈利能力，连续50年以上的盈利记录，平均净资产回报率在16％以上，并能长期保持在18％以上，持续的盈利能力是一个强大的公司所追求的重要目标。3成熟的开发模型，产品定型和开发模型成熟，比如市场分析工具‘城市地图’、客户的‘终身服务’，值得借鉴。高效资金周转能力，帕尔迪能将资金周转率维持在1.2的水平，这个水平远远超过万科的0.56。如此之高的资金周转率决定了帕尔迪本身的盈利模式：即提高经营效率，通过开发更多的楼盘以满足需求，同时不追求在单一楼盘上获取高额利润，以避免因开发商规模越大，产业化程度越高，资金流动性就越弱的短板。