一个东部蔚蓝海岸，能否引领大亚湾时代？

一，大亚湾市场的竞争突围，同样需要品牌牵引

5年5000万，大亚湾将迎来自己的超大盘时代

区域进入大盘开发时代，大品牌开发商、超级大盘多个同时开始启动，大盘众多，多以别墅启动市场，2010年别墅供应较大，随后高层供应将呈现明显上升趋势，竞争激烈。后市预判—惠湾总体供应量，目前已明确的地块，预计开发量5000万平米，其中别墅900万平米、高层4100万平米。

潜在供应项目分析，大亚湾供应量未来将超过惠阳，年供应量在200-300万平米之间，惠湾进入大盘时代。2010年别墅供应量较大，将超过55万平米，特别是大亚湾多个别墅大盘启动，如卓越、合生及西飞项目等，卓越东部蔚蓝海岸为深圳市民置业第一站。

片区整体供应将呈现上升趋势，刚性需求仍难以支撑，竞争将会趋白热化。从供应量的角度来诉求，大亚湾将成为深圳的楼市供应的热点区域，弥补深圳供应量不足和供应结构不均衡的问题。

二，大亚湾，深圳第七区的格局已然形成

深圳限购令之后，紧接着就是加息，后面还在吹着“房产税”的风，楼市又要进入短周期摇摆，这将造成深圳大量的有效需求被政策无情的遏制，使得成交量急剧萎缩，随着时间的推移，这种成交大幅下跌的趋势还将持续，因此资金加速外流或者流入股市将成为趋势，与此同时也将会越来越多的人转向珠三角，特别是大亚湾。

龙岗与惠阳大亚湾房价梯级明显，来自于龙岗坑梓、坪山的产业人群及龙岗中心城的主流群体白领在经济承受能力限制的条件下，跨区域置业成为主流置业趋势。坑梓、坪山大工业区客户以中层管理者和技术人员等产业人群为主，教育背景良好，有一定经济实力，数量较大。外部价格的挤压、产业人口自身的快速增长合力促使龙岗自住客户成为大亚湾购房主体是一个必然趋势。占市场份额约70%。价格差存在可降低投资成本是持续吸引投资者置业大亚湾的动力源；深圳区域内房价高企，推动投资者资产外溢；大亚湾处于房价洼地，承受能力相对较高的投资者纷纷转向大亚湾市场。

原来交通是一个瓶颈，其实也是一个心理距离，很多白领上班族担心往返时间成本太高，现在这一切都在改变，现已建成惠深沿海高速、惠盐高速、深惠路、358省道、北通道，在建和规划建设深博高速、深圳外环高速路、深圳地铁3号和12号线，形成便捷的大循环交通网络。

三，  东部蔚蓝海岸，能否引领大亚湾时代？

一部蔚蓝海岸，引领一个南山时代，1998年卓越第一个项目蔚蓝海岸启动，开启了深圳地产的南山时代，滨海大道开通之后，蔚蓝海岸成为时代的经典，引领无数深圳置业者，并从2002年-2005年连续多年霸占龙虎榜的前十名，成为深圳人心目中的经典作品，也开启了卓越地产的新时代。此后，卓越蔚蓝海岸全国复制，武汉、长沙、青岛、东莞，再到大亚湾，几乎每一个蔚蓝海岸都成为当地的经典。

与02、03年的深圳南山一样，受滨海大道和规划的利好，福田、罗湖的客群纷纷向南山转移，同样如今的大亚湾受城市规划、地缘优势及配套逐渐完善利好，深圳投资客户正逐渐向以龙岗自住客户承接。而溢出的白领客户是龙岗自住客户的重要组成部分，受深圳大势的影响，龙岗中心城高位运行的房价短期内不会有明显改变；溢出白领的数量较大，刚性需求较强；投资加自住客户主要集中在龙岗中心城；价格剪刀差是投资与自住客户置业主要驱动因素；交通、配套及片区成熟度延长了其入住时间；片区发展情况决定了其在大亚湾置业的最终目的。其中自住客户主要来自龙岗的中心城和坑梓、坪山工业区。

大亚湾市场必须考品牌开发商拉动已经成为共识，只有大的品牌开发商的带动整个片区的发展和成熟，就像万科98年在景田开发万科城花；99年在坂田开发四季花城；卓越在南山开发蔚蓝海岸；也像万佳98年在华强北开辟商业格局一样，任何一个极具发展前景的新的片区，它的逐步成熟与兴旺都离不开品牌开发商的领衔示范和牵引，道理很简单，品牌开发商有品牌号召力；有自己的忠实客群；诚信度高、品质有保障客户敢于跟随，而且品牌开发商谋求可持续发展，不想一些项目公司或草台班子，玩一票走人，后期入伙人督找不见一个，大亚湾无疑现在正处在这一阶段，类似卓越、合生、星河等大开发商的引领拉动将起到至关重要的作用。