从陪嫁的丫头到抢手的新娘

一，  商业地产的“惊宴”？

惊闻深圳前海汉京国际商业项目近日实现6小时一个亿佳绩，在感慨之余，不禁要问商业地产真的成为救市主了，还是说市场已经回暖，楼市资金充裕，又出现了小阳春？

商业地产与住宅相比，一度受到“冷落”，北京上海等地还形成“价格倒挂”。这主要是因为商业地产占用的资金多，并且缺乏顺畅的资金退出途径。香港恒隆地产最成功的商业地产项目如今可以带来31%的回报率，但是，这需要投资10至15年以上，大部分开发商没有这样的资金实力。

二，  国际风投为什么看好商业地产？

仲量联行《全球市场观察》报告显示，第二季度，全球的一些写字楼商业地产，如上海、香港、伦敦、巴黎、莫斯科、纽约和哥伦比亚特区华盛顿的主要资产的资本价值都继续显示稳定的升值。初步统计数据显示，2010 年第二季度，全球商业房地产直接投资额为660 亿美元。尽管这个数字接近第一季度，但却是一年前市场最低水平的两倍。

全年商业地产投资额近3000亿美元，截至2010 年年中，全球商业房地产直接投资额总计达到1，300 亿美元，预计全年投资总额会接近3，000 亿美元，这意味着2010 年全球房地产直接投资情况良好，较2009 年将增加40-50%。尽管这一数字还不到2006 年和2007 年信用危机前一半的水平，但那两年是商业房地产投资急速冒进的两年，交易额达到了历史最高点。

在2010 年下半年，亚洲的买家有望成为该地区主要的跨境投资者。一些私募股权基金和养老基金有可能继续购买能够带来稳定可靠租赁收入的优质资产，主要指向其中的商业地产。今年可能会有更多的投资组合交易出现。但是，在投资活动层面存在着几个不利因素，这包括对全球经济特别是对欧洲和美国经济的持续担忧，以及中国经济增长的减缓。这些因素可能会影响投资人的投资热情，继而影响资金流入房地产市场，尤其是商业地产。即使如此，2010 年前两个季度与2009 年同期相比已经呈现理性的强劲增长。如果这种趋势持续下去，今年全年的投资总额会同比增加大约30%。

商业地产成新政下“宠儿”

商业地产是新政覆巢之下的完卵。由于本次新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客和开发商的避风港。商业地产未受新政影响，1-7月份全国办公楼和商业营运用房销售增速39.4%、36.6%，但住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。

新政以来，保利、万科、绿地等知名房企都加大力度进军商业地产，涉及资本达千亿元以上。据相关机构统计，今年上半年五成品牌房企非住宅对利润贡献率20%，比去年有所上升。

当住宅业务被逼上梁山，商业地产随即成为地产商们的“避风港”。而不容忽视的是，当前全国无论一线城市还是二三线城市，商业地产市场都呈现出了前所未有的热闹景象。这次宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。

做商业地产可以分享到资产升值这个时段所给你带来的丰厚的利润，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值，在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间。如万象城附近，十年前在那里的楼面地价大概2000元/平方米，那时住宅价格也才6000元/平方米。但现在那地方楼面地价已去到2万—3万元/平方米，也就是土地成本已上涨10——15倍，如果开发住宅当时只能卖6000元/平方米，但若做商业地产持有到现在，就能享受到土地升值带来的升值空间。