深圳地产进入“导演+制片”时代！

按照国际惯例，当人均GDP超过10000美金以上时，房地产的主角变成了商用动产和商业不动产，这就是导演加制片模式，中长期持有，能力导向，这个能力主要指经营运作的能力，实现资本权益为核心，收入变得多样化。

深圳城市发展的路径

以深港合作、珠三角区域合作、粤港澳合作为动力，推动深圳从单一国际化城市，跨越发展到珠三角大都市圈核心城市。

从地域空间结构来看，国际大都市一般会经历四个发展阶段：城市离散发展阶段（表现为区域内的城市各自独立发展，缺少关联合作）、城市体系形成阶段（表现为区域内各城市功能出现关联发展，功能开始迭加）、城市向心体系阶段（表现为城市功能集聚加强并发展）、大都市圈发展阶段（表现为城市功能全面集聚并形成大都市圈）。

从深圳所处的区域环境来分析，包括香港、广州、深圳在内的大珠三角地区，目前已经进入到上述“城市向心体系”的后期阶段、“大都市圈”发展的初期发展阶段。对处于这一阶段的深圳来说，其国际化城市的战略定位和发展目标，必须要融入到所处区域之内，通过与区域内各城市共同培育和建设大都市圈，从而加速深圳自身的国际化进程，提升国际化程度。

有金融作支撑，商业地产仍是价值洼地

资本如同流动的水,总在寻觅价值洼地。目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段,与住宅相比,商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则,主要针对住宅市场出台了诸多限制条款,而没涉及商业地产。可以预见,在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的背景下,大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量,将成为G D P投资拉动中的主力。4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是商业、写字楼市场。

从目前市场情况来看,继续投资住宅项目将很难带来好的收益,并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平,但商业的回报率明显高于住宅,同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选,在住宅市场出现不确定后,商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

为什么说湾区商业最具投资价值？

2008年，深圳湾的住宅刚刚起步，至2010年，湾区住宅价格翻了三倍。2010年，深圳湾商铺起步之年，新片区的商铺，可堪称最优质商业原始股，未来价值将成倍增长。成熟前入主，成熟后资本将倍增。深圳湾商业价值预计5年之内至少翻3-5倍，将是深圳未来财富的轴心。

根据《深圳市规划》，深圳有两个中心区，一个是福田中心区，就是现在的福田CBD，另一个是前海中心区，前海中心区包括前海中心、后海中心区及宝安中心区。后海中心区借助西部通道的开通和优良的滨海资源，依托政府“三点一线一中心”的高起点规划，已吸引大量跨国公司、金融机构、中外品牌商家的涌入，呈现出前所未有的发展势头，逐渐成为深圳最具价值潜力的国际纯滨海金融区。中心区按照不低于香港中环的规划标准规划打造，对城市经济发展，周边商业价值起到巨大提升刺激的作用。

曦湾的商铺，位于深圳中心的中心，其商业价值不容置疑。往往城市中心的商铺，都具有非常巨大的升值潜力，例：福田中心区的商铺售价在2005年是3万元/平，至2010年，福田中心区的商铺售价达25万/平，售价在5年内翻了约6.7倍；福田中心区的商铺租金，在2005年是150元/平，而到了2010年，租金达600元/平，租金在5年内翻了4倍。与福田中心区相似的南山中心区深圳湾，必将印证商业价值几何裂变增值空间。在片区商业成熟之前入主，在成熟之后资本将倍增。深圳湾的商业价值预计5年将会翻3-5倍，这里将会是深圳未来财富的轴心。