囤地“顽疾”，止于有责任的房企

一，不能把造城变相为囤地

在部分二、三线城市，一些开发商拼命圈地，由于占地面积大，设定的开发周期长，运营“造城”项目目前已成为部分开发商变相囤地的一种手段。地方政府出于各方面的考虑很欢迎，往往在土地面积、出让金收取、开发周期、销售、税费等方面给了很宽松的政策，这都为开发商囤地提供了便利。

“囤地”成为制约房地产发展的顽疾，10年间闲置土地比例达40%

“囤地”并非是房地产业面临的新问题，但却日益成为制约我国房地产业发展的顽疾。有数据显示，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。

土地购置面积和土地开发面积之间的差额可谓巨大，一方面说明开发商确实有“囤地”现象，10年间闲置土地比例接近40%；另一方面，国土资源部关于治理“囤地”的相关政策得不到施行，很少有企业会因为土地闲置一年缴纳20%的闲置费，更少有闲置两年土地被无偿收回的案例。

当前巨量土地闲置与开发企业总体感觉土地供应不足已经形成了鲜明的对比，形成这个矛盾大概有三方面的原因。一是相当大部分闲置土地在国有企业手中，这些土地并非都是通过“招拍挂”方式所得，有很多历史遗留问题。二是很多闲置土地并非净地，由于政府拆迁未完成等造成后续开发无法进行，这属于“被囤地”。三是结构问题，大开发商如央企和上市房企，由于资金实力雄厚，在土地市场上明显占有优势，能够保持一定的土地储备量，也就是媒体比较关注的“囤地”。

从这个角度看，恐怕单纯指责开发商“囤地”攫取暴利还不充分，必须要考虑政府土地出让节奏、国有企业土地闲置等其他问题。

近年来随着城市化进程的快速推进，土地市场总体表现为供不应求的状态。但这种供不应求却又是相对的，东部和西部、一线城市和二三线城市土地市场的供求关系是不同的。土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益越大。在这一激励机制下，地方政府利用对土地一级市场的天然垄断，通过控制土地供应来调控市场。各地成立的土地储备中心实际上就是一个巨大的土地囤积中心，在这个市场上，不但有企业或主动、或被动地“囤地”，政府的“囤地”行为也不能忽视。

中国大约有三分之一的房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒卖土地。近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。

土地闲置不仅是一种资源浪费，更是一种扰乱市场秩序的非法行为——开发商囤地间接导致房价上涨，吹大房地产泡沫，同时还会占用大量银行资金，累积金融风险。

二，到底哪些企业在囤地？

土地存量集中度较高，根据有关统计数据显示，自1998年房改以来，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到33.7亿平方米，而截至2009年10月，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的63%，仍有12.4亿平米近40%的土地滞压于发展商手中。而近几年全国每年房地产开发规模为6亿至7亿平方米，全国的存量土地仅能维持2-3年的开发。

全国土地存量的30%，约4.3亿平米掌握在少数房企手中，其中有以保利、中海、金地、绿地、华润等为代表的央企或国企，还有以万科、世茂集团、恒大、龙湖等大型上市民营企业。根据土地储备数据统计，截至今年三季度末，恒大地产[4.31-1.60%]以5100万平方米居首，碧桂园[3.000.67%]和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科以2450万平方米位于第九位。

在积极的财政政策、信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。但根据中国证券报2009年以来所有公开的房地产上市公司融资信息统计数据显示，61家内地房企中的“前15名”(按融资额高低排列)共计融资3193.45亿元，占被调查房企融资总额的81.2%，其中“前10名”获得的银行授信总额(2419亿元)几乎占被调查房企所获银行授信总额(2420亿元)的100%，以上数据表明本年房企新增资金90%以上全部集中于少数房企手中。

目前有两类囤地炒地的企业。一类是利用与当地政府比较好的关系，拿到一些便宜的土地，专门炒地，等土地地价上去了再卖掉，但这种不正规的操作集中在小地方，比如近期经常见诸报端的温州人炒地皮行为，而这类企业比较个别。另一类是内房股和港股的开发商。他们拿地后，开发速度都比较慢，是典型的低价拿地等升值后再开发或者炒地的操作方式。

“囤得久，炒地更赚钱”，坐等升值再开发或卖掉已经成为众多企业喜欢的开发方式。

实际上，土地作为房地产开发企业的生产原料，对于房企来说至关重要，囤地由来已久。对于囤地的常规模式，低价买地，囤上一段时间，等待时机卖房子或者卖地，更注重赚取土地的升值，而不是单靠产品提升溢价。

自2003年以来,40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块,但至今有半数闲置。有数据显示,中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年,最低是20年。

三，有社会责任的开发企业，不会囤地

地产圈内的确有一批以快速经营快速回笼资金见长的开发商,他们不追求高额利润,但通过资金的快速滚动依然能赚个盘满钵满。在地价房价相互拉升的大势下,市场似乎更期待快速反应的地产商,这也是这类开发商敢于宣称责任地产不囤地的底气。

开发商敢于“囤地”的根源在于,“囤地”的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民,而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前几近于零。

京津新城就是一个很好的例子，京津新城现在看是一个房地产项目，但实际上它的远期规划是一座城市，是一座容纳一百万人口的城市。天津宝坻区的区长在接受采访时表示，京津新城有四大特点：第一是起步晚，因为2002年才开始起步；第二是气魄大，它的远期规划是258平方公里，也就是说要再建一个现在的天津城这么大的城市；第三个是定位新，要建成一个生态之城，宜居之城；第四是发展快，在短短的几年时间，三千套的别墅已经盖出来了。

主要市场的天津与北京客户比约为6：4，两地客户购买数量约600栋。其他地区客户包括美国、英国、韩国、比利时，香港地区，上海、温州、内蒙古、山西、唐山等省市。

京津新城———中国最大的别墅区，中国最大的复合型地产项目，旅游、休闲、人居，工业、教育、商贸集于一城。其独特的开发理念以及倡导的“第二居所”营销定位是否会改变人们的居住模式、生活方式、乃至为京津区域经济互动发展创造价值。

“京津新城”确实是别出心裁的创意之作。“京津新城”有别于传统意义上的城市楼盘，是具备城市功能的一座卫星城。选择在宝坻开发是因为看好了她作为京津唐腹地的独特区位优势。尽管从现实条件来看，这里的市场支持和消费群还没有完全形成，但是从京津互动和未来环渤海经济发展看，这里具备一个节点城市产生的土壤和条件，而且她会承接京津唐互动发展带来的一些好处，承担天津和唐山的一些城市辅助功能。“京津新城”的开发思路就是把地产开发与区域价值开发有机地结合起来，为区域经济互动发展创造价值。

“京津新城”已经不单是一个简单的地产楼盘，在连接京津两市的黄金经济走廊之上，承接京津联动，现在的两大直辖市节点，将成为未来环渤海经济圈的节点城市。在这五大板块当中，除了生态宜居板块，另几大板块就是解决产业的问题。是要用产业和居住来共同发展城市。

京津新城是用真金白银在做项目，68亿的社区配套，未来2年还将突破百亿，全球最大超五星级凯悦酒店、全亚洲最大4A级日式温泉度假村、全国十佳华北最大27洞高尔夫球场、帝景骑术俱乐部。。。。。。还有额外投资数亿的玉佛宫博物馆，国宝级珍品等等。

规划建立占地2000亩的花园式五星级国际医院，预计投资15个亿；占地10000亩的奥特莱斯商业中心，预计投资8个亿；大型会展中心，预计投资10个亿；以及已经奠基占地500亩的佛门胜地大觉禅寺，，预计投资8-10个亿。除此之外投入还将引进南开中学，将更多高等学府带入京津新城，为这里的教育基地，业主子女的升学提供最优质的保障。

整个京津新城的规划、创意、定位实际上都比较符合新都市的定义。把人的生活作为主导思想来进行设计和建设。新都市主义是对住宅产品的升级与换代、生活方式的提升的一种选择和落实。从某种意义上讲，“新都市主义”也是一种政府行为，它涵盖了城区规划、居住区地块控制、住宅密度控制、生活垃圾的处理等等举措。政府和开发商共同努力的结果，便是自然生态性、经济性、产品高品质性等新都市主义居住区要素得到完美实现。