谨防忽悠，前海奔三是个善意的谎言？

近日在网上看到几篇帖子，题目叫作《大前海规划未出楼市先热房价或将破二奔三》、《深圳前海片区年内有七个住宅项目入市，房价或“破二奔三”》，仔细看完，显然是在炒作前海，调控重拳之下，这是不是又一个善意的谎言呢？

一，前海的蓝图确实美，但有那么快吗？

4月7日，《粤港合作框架协议》的签订，再次将深圳前海、深港河套地区置于粤港两地居民“万众瞩目”之下。尤其前海片区，更是被放在突出位置提及，成为粤港合作的“桥头堡”。根据协议的定位,前海未来将发展位于产业链最高端的一系列产业，其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角，甚至作为国际资本进入内地的“门户”。因此，前海也被业内形象地称为“特区中的特区”、被粤港官员视为深圳的“曼哈顿”或是“中环”。 在《粤港合作框架协议》中，明确将前海中心区定位为深圳未来的城市主中心之一，并作为深化深港合作及推进国际合作的核心功能区。

于是市场又浮躁了，在政府对楼市的严控之下，依然激发了深圳人的投资未来的欲望和眼光。于是各种声音都出现了，如：“有先见之明的人快投资前海房产吧。过了这个村。就没那家店啦”；“5年以后，前海作为深圳第二个中心区鼎立，后海都要跪倒在前海面前”；“前海片区房价或‘破二奔三’”；“三分CBD，中心楼价倒挂”；“前海一年奔3，三年超宝中，五年超后海”等等。

二，让我们来看看，前海有那么好吗？

2007年，深圳市城市总体规划(2008-2020)”提出，到2020年，深圳将建成创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际大都会，并逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。这个双中心指的便是福田罗湖中心，前海中心。其中，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。规划提出，在强化福田中心全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，积极承接区域性高端服务业的转移，构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。

2009年，前海中心的中心前海湾迎来最大发展机遇，国务院批准深港合作共建前海现代服务业合作区，重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务，通讯及媒体服务、商业服务六大领域。甚至连市规划国土委副主任许重光都强调，前海模式将把香港一些高端产业引入到深圳来，服务内地，使其成为珠三角区域中心。该说法逐步被升级为特区中的特区，香港“跳板”以及纽约的曼哈顿，规格越来越高，饼子可谓越画越大。

在广大投资者热情高涨的时候，一定要冷静审视近景与远景的关系，处于前海中心的前海湾房价为什么是前海中心组团中房价最低的一个片区？，还抵不过地处关外的宝安中心区，主要原因一是老百姓对未来的前海中心暂时并不感冒，就是说认识不足；二是市政配套还没堆起来，尤其是学校、医院、交通、商业等等还没跟上，总感觉还没到时候，再说了一个高压线密集，电厂工厂烟囱冒着黑烟，路上货柜车泥头车横行，尘土飞扬，天空灰蒙蒙，民房与工房共存，大片的空地和集装箱的片区，能让人产生联想吗？是吧；三是开发商引导不足，皇帝的女儿不愁嫁的心态在作祟。

三，前海是匹黑马，关键现在要做什么才能有吸引力

1，          电厂迁移，困扰前海多年的高压走廊根据政府规划也将调整；

2，          就快构建商务区，以高端写字楼物业和商用物业为主，只有商务和商业的真正进入和成形，才能唱响前海。中心区的概念就是人才集聚的高地，单位GDP的高地，总部经济的高地。

3，          前海最缺乏的公园绿地据称也将在新一期的规划中权衡考虑，规划在前海兴建一个规模较大的中心公园。

4，          大交通实施建设，包括填海工程、南坪快速工程、市政排洪设施的处理等。前海具有“海、陆、空、铁”齐全的交通网络优势：通过地铁1号线、5号线、11号线将与深圳地铁网络紧密连接；它通过深港机场铁路快线，更与珠三角轨道交通网络相连接；它通过广深沿江高速公路，与整个珠三角的高速公路网络连接，也可以通过地铁与国家高速铁路网的龙华深圳北站枢纽连接起来，中间运行距离仅半小时。

从地理上看，前海片区位于珠江入海口的咽喉之地，其可通过深圳湾大桥与香港产生直接的陆路联系，作为深圳西部港区、大铲港区的后方管理平台，是海运枢纽；未来只要身处前海中心区，可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场，半小时内抵达香港中环，四通八达，很快就可通往世界的各个角落。

5，          前海湾保税港区将会先期启动，重点发展物流和供应链服务业。而前海商务中心区则将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息及媒体服务等现代服务业。

四，怎样衡量前海的价值标杆

统计数据显示，自去年底到今年4月份，前海片区楼市交易持续活跃，前海的10个销售项目共销售6575套商品房，占南山区全年成交量近40%，成为南山区去年以来成交量最大的片区。近日，深圳的地产网络媒体发布研究报告称，年内前海片区将有8个商品房项目入市，总建筑面积超过51万平方米，住宅项目7个，总建筑面积接近44万平方米。在房价方面，前海地区也只能用“一路飙升”来形容。特别是在去年四季度出台前海深港合作政策刺激下，不少楼盘价格一年翻一番，如诺德国际、中海阳光玫瑰园等。去年底，前海已出现主流项目房价逼近每平方米2万元，截止今年3月底，个别尾盘超过3万元。

目前宝安中心区豪宅楼价已抵4万（熙龙湾），第五大道也要超过4万，后海湾的豪宅均价超过5万，更有15万元/平米的后海湾区别墅，前海出现价格上行应该还是个时间问题。前海片区，在东方银座公馆之前，已经有项目向3万均价发起第一轮冲击。如今东方银座公馆作为前海湾品质最高，配套最好，景观最佳的高档酒店公寓，能不能在严厉调控的政策背景下冲三，值得期待。

目前的楼市仍有诸多的不确定性，前海片区作为未来深圳乃至整个珠三角的中心的定位以及相关的发展规划，并没有因此而发生任何的改变，前海的发展前景依然值得关注！