城市更新系列文章之二

城市更新熬出来个“白毛女”

深圳市要进行城市更新总用地面积240平方公里，特区面积是327.5平方公里，240平方公里占整个特区面积比例是73%。所以这是一个浩大的系统工程，影响深远。

城市更新这项工程看上去很美，实际工作当中所面临的困难却不少，很多旧改项目，碰到最大的难题首先就是收购的问题，并且要注销原来的产权，这里面有很多补偿的问题没有界定清楚。现在又面临着拆迁条例的修订，以前有条例，包括物权法，但是这些法律本身也有互相冲突的地方，这样就变成无法可依，无理可讲，有时候拆迁旧变得无法无天了。

查违也是一个工作难点，有的房子违法建筑面积占整个收购面积超过1/3，有些甚至是在拆迁之前临时搭建的，法律的空档期就是钻漏洞的高潮期，赔还是不赔缺少法律依据，大量项目进展不下去就是类似原因。单元进行不下去，整体肯定受阻。

每个城市更新项目，用地范围是受政府限制的。美国有一个最牛的钉子户，摩天大楼之间有一个小房子，但是在我们这里不可能出现。政策规定，你如果没有完成收购，整个项目没有办法进行下去。这就变成整个项目由于一户或者几户而受阻。

说到所谓的钉子户，人家开天价都是可以的。首先财产是公民基本权利，你要买我的地，就地起价可以理解，任何事都可以谈。但是很多钉子户都是有违建现象在里面，国家规定宅基地控制规模一般是480平米，实际违建情况远远大于这个指标。而且60%、70%是香港人。80年代末，香港人相对大陆人还是很富有的，往往花很小的价钱可以买到很便宜的地。同时在向政府买地的时候，土地出让金、各种税费都是相对较低的，有些只交了1/10左右，这说明了我们的法律和制度的不完善。政府对违建的处罚它的决心是很大，但急需要更加明晰的细则。

上述问题只能说明我们在城市更新之前很多准备工作没做好，就匆匆上阵了。某公司拿一个项目已经5年以上，公司所有员工基本上这5年没有任何奖金。在这个领域，这也是一种让人感到很悲哀的现象。我认识他们公司的一位相关工作的女负责人，心也倦了，人也疲了，头发也白了，人们戏称她为“白毛女”

违法建筑大量的存在，然后违法建筑在拆之前已经获得高额回报，因为制度不健全。听证制度、司法程序、工作流程、价格评估都有待于完善，在城市更新过程中，各种利益交织在一起。必须妥善处理好。这里面还有一个公平公正的问题，因为收购的价格是没有依据，都说让市场评估，但评估本身往往都缺乏公信力。

城市更新就是伴随着违建的大量滋生，伴随着城市化的大踏步在前进，正是因为问题很多，才需要我们认真面对，步履坚实。