透支城市更新，投资客摇身“钉子户”

一，  投资客嗅觉灵敏，争相去做“钉子户”

自深圳市规划与国土资源委员会公布今年首批启动的89个城市更新项目，在楼市引起了一阵炒作的热潮。很多列入城市更新项目的片区房价一夜暴涨，有些项目甚至价格翻了三倍。打着“拆迁”概念的老房子，成为房地产中介热推的项目。30年前我们建立了这个城市，现在我们要城市高端化、城市现代化，改造更新就是把旧的改成新的。这个背后是一个强大的产业跃升的支撑。

城市更新是个“老瓶新酒”，是指一些城市不符合现在城市发展要求的片区，进行有计划、有步骤的改造、升级和再开发，包括整建，包括保留和维护，是依托整个城市升级。是对一个城市功能最合理的分配。城市在发展，原来的规划不符合现在城市的要求，所以要对城市进行更新。

从现在市场放映的情况是，由于政策出台，马上旧房子价格飚升，因为市场预期看好这些旧房改造升级带来的自然升值。可见旧改提出的虚拟扩大供应量是一个虚拟的东西，而实际上是地价暴涨。这里面有一个静态和动态的关系。动态来讲，所有地块开发和供应，不是由政府一手调控。由于开发节奏和时间差的关系，每年面市的一些改造项目，基本上是杯水车薪，一出来基本就被消化掉了，市场没有任何波澜。所以这个供应量的增加是一个相当虚拟的概念。市场期望的通过城市更新增加供应量的美好愿望，基本上也是个大泡泡，反之城市更新由于拆迁成本的高企反而会推高房价，当然投资客和投机客的炒作也会加速这些项目的价格飙升。

二，  城市更新，是“逐利赌场”，还是“烫手山芋”

对于消息灵通或市场嗅觉极其敏感的的投资客来说，积极寻找有没有房子收购，然后等着去拆迁，这是投机者逐利的根本动机。由于投机的成分的出现，严重违背了政府城市更新的初衷，其负面效应是加剧了对整个社会的资源分配的不公，对公民的居住权的不公。首先城市更新本身会提升开发成本，不管是改建也好，拆迁也好，都会增加更高额的成本，当然也包括钉子户的时间成本和补偿成本。

很多城市更新项目建于上世纪80、90年代的老房子，显得非常古旧破败，与旁边的新盘相比已经破旧不堪。然而，仿佛一夜之间有些楼盘房价暴涨3倍。有些20年以上楼龄，过去都是冷门楼盘，大都是五六层的低矮楼盘，外观陈旧，生活配套设施也不齐全，也飙涨逾万元，基本没有什么还价的空间。对于项目由于被纳入“深圳城市更新”项目，日后拆迁势在必行的消息就已经在业主内传开了，从那时起业主的放盘量就开始紧缩，房价也开始持续走高。

一方面是房价都迅速飙升，另一方面是业主都不愿意卖房，业主纷纷撤盘，房价持续走高，房源紧缺业主普遍惜售，都期望等着期待高昂的拆迁补偿，一般出租的比较多。虽然房价由于“城市更新项目”的利好而走高，但现实销售情况却十分惨淡，价格在快速上升之后谁也不愿做下一个接盘者，这也是一种当下普遍真实的心态。房屋老旧，停车位也紧张，不宜居住，因而大部分买房的都是投资者。购买者观望情绪浓，谁都不愿意冒风险。目前可以看出很多城市更新的项目都是有价无市，投资买房者出手要谨慎