深圳没有“地荒”，为什么总有“房荒”！

一，  地价不是房价的幕后推手

近年来，由于地价随着房价“水涨船高”，尤其是地王在各地不断出现，部分民众和学界观点开始认为，过高的土地成本造就了当前的房价过高局面。有调查显示，在房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到30%。

不过，地价与房价之间并不能简单的推论。一个数据便是，虽然一季度地价下降了，但3月份房价环比却上升0.2%。这与开发商主导市场定价权不无关系。 如此看来，地价并非房价主宰，反而会受到楼市大势的影响。

居住供地放量 ，溢价成交抬头，3月份，各城市土地供应量较2月开始出现明显回升，供应面积与前12个月均值基本持平，其中居住用地供应开始加速。上海近7个月以来首次大规模推出居住用地，深圳也是近5个月以来实现居住用地供应的持续升温。

从房价和地价的互动关系来看，可以说是“肝胆相照”。彼此影响，地价高———房价就高———交易下降———要快速回笼资金便低价卖房———资金链出现问题———拿地减少流拍率高———政府土地财政吃紧新———市场供应减少开发商看好后市———土地便宜开发商再拿地———如此循环往复。

二，  深圳虽小，但并不缺地

由深圳市有关方面日前提供的一份研究报告表明，城市规划的结构性缺陷和土地资源的稀缺已成为制约深圳发展的首要瓶颈。由于历史和规划管理方面的原因，尽管特区内已经初步建成现代化城市，但特区内外城市和农村形态混杂，严重阻碍了特区内某些城市功能向外转移

使得深圳在特区内土地储备日益紧张的形势下，城市的发展空间布局出现了结构性缺陷。而这五年来，深圳房地产开发过快，深圳年均新增城市建设用地约20平方公里，以这种速度开发，剩余的土地仅够开发10年，目前普遍的外延扩张式的土地开发已成了城市发展的不可持续性的前奏。这一研究报告对目前深圳的城市建设和房地产开发敲响了警钟。

控制供应可进一步提高产品素质，土地政策的控制对深圳房地产的影响主要有两个方面：一是品牌地产的出走。这几年一些品牌房企大举北上，就是与深圳可供开发土地不足有密切关系。对于品牌地产而言，真正让它们有吸引力的是大宗地块，而深圳这几年能够大面积出让的地块已经不多。一旦失去土地，这些品牌地产就只能转移目标，这对深圳地产的发展是很不利的。二是要求产品精细化。虽然深圳的土地资源稀缺是一个现实，但深圳关外的楼盘却存在明显的土地资源浪费现象，关外有些项目，由于原来地价较低，根本就没有充分利用土地价值，无论是从规划上，还是从楼盘质素上来说都是一种浪费。今年《深标》的出台，对土地资源的利用应该有很大的指导作用，这也要求关外楼盘的质素要进一步提高。

三，控制节奏合理规划，才能保证产品结构

土地资源稀缺不代表深圳没有地，也并不说明深圳的地产就没有了发展潜力，旧城改造和城中村的改造应该还是有很大的发展空间，这也是具有可持续性发展的。从房地产开发的规模来看，深圳是无法与北京、上海相提并论的，深圳地产要持续发展，就是要走自己有特色的道路。

就土地供应来看，深圳市特别是市区内土地确实已不多，但市区内也有很多城中村、旧城需要改造，这也是大项目。还有一些烂尾楼、不良资产等项目，既影响了深圳的城市形象，同时也为房地产开发提供了一些空间。

作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的地方法规，《更新办法》在鼓励使用权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度方面的重大突破。主要体现在：一是原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需一定由“发展商”实施，鼓励权利人自行改造，突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，权利人自行改造的项目可协议出让土地。二是明确了更新改造的地价收取标准。三是突破了深圳旧城改造原有的框架范围，将更新改造范围扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。

目前，我国城市的房地产开发主要依靠新增土地的供给，而随着人口的增长和城市化进程的加快，现有土地供应不足已成为市场房价持续攀高脱离购买力水平的主要原因。