2009年前三季度楼市发展可谓一波三折，“回暖”、“井喷”、“价涨量跌”。各城市都不乏抢眼的新闻，北京50.5亿元的“地王”出炉，上海冒出“楼脆脆”，南京和成都接着出现“楼歪歪”、每个城市上演的地产大戏都紧扣购房者心弦。各城市房地产市场发展状况不同，政府政策导向差异，地产行业规范水平不同造就购房者信心也存在差异。2009年新浪乐居和零点研究咨询集团联合推出“中国购房者信心指数”调查显示一线城市购房者信心，仅为96.28分，明显不如二线城市（105.95分）。一线城市房价高，购房者或止步观望，或悲观情绪弥漫，如果要建立起信心，房地产市场环境和房价的作用非常重要。
购房者信心在地域上显示出北高南低态势
本次调查是针对北京、成都、大连、广州、杭州、济南、南京、上海、深圳、沈阳、石家庄、天津、武汉、重庆和长沙等15个重点城市，3396名购房者进行。调查结果显示，购房者信心在地域上呈现北高南低的态势。华北和东北的城市，如沈阳、大连、北京、天津、石家庄、济南等购房者信心得分接近110分以上，处于微信心阶段。北京（108.94分）是一线城市中购房者信心最高的城市，这同其政治中心的地位，奥运会举办增加城市基础设施建设，市民直接受益是分不开的。北京购房者对自己购房能力非常肯定（得分为115分），购买能力得分排在所有指标之首，这也是调查的15个城市中绝无仅有的。包中有钱心中不慌，面对着忽上忽下的房价，北京购房者的腰杆还能稍稍挺起来。
上海、深圳、南京、杭州、武汉等南方及中部城市购房者的购房信心指数明显低于北方城市。其中，上海的购房信心指数以83.51的低分排在末位。上海购房者非常尴尬，购买需求非常迫切（得分为90分），但购买能力有限（得分83分），面对飞涨的房价（商品住宅价格水平得分仅为67分），无力追涨，只好望楼兴叹。
购房者要提升信心，悲观城市看政策，观望城市看房价
研究人员根据购房者信心得分多少，将购房者分为三类：悲观群体（信心得分为90分以下）、观望群体（信心得分为91-109分），信心群体（信心得分110分以上），这样可以看清城市中各类信心群体的结构。如图所示，沈阳、济南、大连、长沙四个城市中，信心群体的比例接近或超过50%，为微信心城市。南京、武汉、深圳、上海悲观群体接近或超过40%，为悲观城市。其余为观望城市。可以看到，北方的城市多为微信心和观望城市，南方城市多为悲观城市。
悲观城市的购房者信心如何增强？概括来说依赖房地产消费环境的改善，重点为政策和行业规范。从数据分析可以看到，悲观城市和观望城市购房者信心差距大的方面基本为消费环境指标，包括政策类：“地方政府调控房地产的态度（22.06分）”、“国家地产调控政策（20.07分）”；行业规范类：“房地产行业规范水平（19.57分）”、“开发商信用水平（17.23分）”；除此以外“宏观经济形势（21.96分）”、“商品房住宅价格（21.51分）”的作用也不容忽视，如改善则可以促进购房者信心的增长。
而观望城市购房者信心提升到微信心水平，则更依赖于“商品住宅价格水平”（25.05分）。为了有效的控制房价增长速度，“地方政府调控房地产的态度（20.97分）”和“国家地产调控政策（20.7分）”也不容忽视，所以这两类指标也是提升观望城市购房者信心的法宝。
悲观城市和观望城市购房者信心未来都有提升空间
悲观城市购房者信心拉升主要依赖于房地产市场的消费环境，对比购房者预期和现状的信心，南京、深圳和上海的购房者对地产消费环境的信心提升有一定空间。具体而言，南京和深圳的购房者对国家和地方政府的地产调控政策充满期待；而上海的购房者则对宏观经济形势和房地产行业规范水平预期表现出信心。
观望城市购房者信心的提升很大程度依赖于对未来房价的信心，分析可以看到，除北京外，其他观望城市对预期住宅价格的信心都高于对现状的评价，可见这部分购房者的信心提升也是有空间的。
房地产市场实际上是三足鼎立，但以往多半是政府和企业搭台唱戏，消费者的声音基本被淹没了，购房者信心指数是另辟蹊径展现地产市场上举足轻重的群体的声音。中国的地产市场是需要信心的，培植购房者的信心是政府和企业都需要关注。在种种不利市场发展的新闻中，我们可喜的看到那些对市场悲观或观望的购房者信心还有提升的空间，信心在某种时刻是可以转换为实际的购买行为，如果上海购房者的信心都能达到北京的水平，那么“崩盘”的传闻可能永远停留在学者的论文中。
技术说明：2009年第3季度中国购房者信心指数调查采用拦截抽样方式，2009年8月至9月进行访问，针对北京、成都、大连、广州、杭州、济南、南京、上海、深圳、沈阳、石家庄、天津、武汉、重庆和长沙等15个重点城市进行3396名25-60岁，未来两年有购房需求的购房者进行拦截访问。
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(2009-12-16 15:52:16) 
