赵传先：（转）襄阳市房地产2013上半年运营状况及下半年趋势分析（下）

3、2013年1-6月房地产市场运行总结

2013年上半年，市区房地产市场整体发展较为平稳，呈现以下特点。

3.1土地供应符合城市规划

第一，襄阳市城市规划定位为“一心四城”、“ 北拓、南优、西控、东进”，城市发展向东迈进。今年上半年襄州区供应87.91万平方米土地，是土地供应面积最大的区域、东津新区开发建设列上日程，今年上半年土地供应39.56万平方米，顺应城市向东发展的需要。襄城区处于“南优”板块，结合尹集生态风光带、卧龙古镇旅游发展规划，上半年襄城区供应27.75万平方米商服用地，用于住宿餐饮与商务金融；庞公、檀溪片区供应住房用地15.11万平方米。高新区供应29.84万平方米。樊城区供应最少，13.64万平方米。

第二，襄阳市定位打造建设省域副中心城市、现代化区域中心城市，势必要求襄阳提升现代服务业配套及水平，在此环境下2013年上半年商服用地供应达到124.52万，占上半年土地供应的43.42%。

3.2商品房供求关系发生变化

2012年上半年商品房供销比达2.03:1，2013年上半年商品房供销比下降到1.54:1，今年上半年商品房消化速度快于去年同期，且今年上半年商品房销售量已占到去年全年的62.78%，超过一半水平，市民购房热情高涨，销售量的快速增长改变了市场供求比例。同时，供应量的增长赶不上销售量的增长，2013年上半年新增商品房同比增长37.89%，商品房销售同比增长72.69%，再加上新开工面积与去年基本持平，特别是商品住房与写字楼目前市场基本供求平衡，按此发展两者供应稍显不足，后期是否会对市场供应造成影响还需看后续市场供应情况。

3.3写字楼、商业市场情况有所好转

2012年全年市区写字楼供销比5.18:1，供应量远大于销售量，至2013年上半年该供销比为1.49:1；商业营业房2012年全年供销比3.00:1，至今年上半年供销比下降至2.50:1，写字楼与商业营业房供销比双双下降表明非住宅市场今年上半年销售情况好于去年市场。但与住宅市场相比，两者的消化量均小于住宅市场，住宅市场依然最受市场欢迎。

3.4购买群体逐渐向城区外转移

2013年1-6月，本市城区购买商品住房76.64万平方米，本市其他县市区购买商品住房6.43万平方米，分别占总住房销售面积的84.28%、7.07%；本省其他地区与外省市购买商品住房面积是3.47万平方米、1.78万平方米，分别占总住房销售面积的3.81%、1.96%。2012年本市城区、本市其他县市区、本省其他地区与外省市购买商品住房分别占比88.30%、6.40%、3.44%、1.52%。比较而言，本市城区购买所占比例有所下降，下降四个百分点，本市城区以外购买群体逐渐增多。

3.5商业营业房市场供求失衡

现有市场商业营业房库存消化周期近五年，再加上2013年上半年商服用地供应达到124.52万平方米，随着开发建设后期商业营业房的供应量将加大，本已供求失衡的商业市场将面临更大的库存量。为何商业营业房会出现严重供过于求的局面？一方面，襄阳房地产是以住宅为主的市场，投资投资性购房较少；二，商业营业房同质化现象严重，缺乏产品差异性；三，项目缺乏盘活商业运营能力，投资性减弱。

3.6项目建设完工率提高

2011年6月我市开始实施商品房预售资金监管政策，要求房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。截止今年上半年我市监管项目85个，商品房累计监管面积达到636.56万平方米，累计监管资金高达68.09亿元。预售资金监管政策督促开发企业在保证质量的前提下，加快项目的建设力度，加快项目交房速度，避免资金挪用的出现，控制了开发风险，保护购房人的权益，减少了社会矛盾。同时，预售资金的监管也可敦促项目的销售速度，避免捂盘惜售等现象发生，提高商品房供应量。

3.7各类型项目百花齐放

    从上半年市区典型热销项目来看，市场呈现出各类型项目百花齐放的局面。民发世界城（悦华里）、紫園小区及天润未来城2期均属于价格偏低的刚需类产品，拥有绝对高值的销售量；华中工业博览城以商铺为主，以投资性客户居多，在上半年热销552套；民发盛特公园定位为高端住宅产品，销售均价达到7600元/平方，城馨嘉园位于老市中心，销售均价达到6700元/平方，但是依然有较好的销售成绩，由此可见，市场刚需、改善、投资等各类项目均有良好的市场空间，各档次项目百花齐放。

4、下半年市场展望

综合上半年房地产市场运行情况与现有市场发展情况，下半年会有以下几个方面发展趋势。

4.1房地产宏观政策整体趋稳

一，今年3月，国务院颁发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即“新国五条”。各地对国五条执行力度普遍不严，由此看见市场不缺乏政策，而是缺乏有效的政策执行力；二，房地产业作为国民经济增长的重要支柱产业，在宏观经济面临不确定性的环境下，政府不会出台新政打压行业；三，6月以来银行业“闹钱荒”，而央行没有相应的救市行为，可见新一届政府推行市场经济自身发展规律，减少行政对市场干预，延伸至房地产，下半年不会出台其他大的调控政策，总体政策基调不变。在此环境下，我市将严格按照新国五条要求，增加普通商品房供应、落实保障性住房建设、加强市场监控、稳定房价，努力促进房地产市场平稳健康发展。

4.2商品房供求关系紧张

一，2012年全年，商品房新开工面积同比下降14.6%，意味着2013年将入市销售的项目减少，商品房新增量随着有所减少。二，2013年1-6月商品房市场供销比都有所下降，且商品房供应增长速度普遍小于销售速度，商品房消化速度较快。三，主管部门加强市场监管，加大对商品房预售许可证审批监管，提高商品房预售门槛，引导开发企业合理定价，这在一定程度上减缓项目办理预售进度，使得商品房供求关系紧张。

4.3商品房销量保持稳定

一，襄阳房地产市场是以刚需为主的楼市市场，相比于一二线城市，政策影响力更小，其抗风险力更强，且在楼市总体调控政策不变的环境下，市场预期逐步趋稳，以刚需及改善作支撑，后期市场销量将保持稳定。二，襄阳正大力推进城市两改，两改工程产生大量的拆迁群体，除去还建房外市场依然有较大的购房群体，为楼市销量稳定奠定基础。三、支持居民首套自住购房政策利好。6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确支持居民家庭首套自住购房，对于近年来反复遭受政策调控的房地产行业而言，中央最高层面上重提“支持”，对房地产市场发展无疑利好，促使刚需进入市场。四、我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，未来将对房地产业形成利好，推高未来市场销售量。 

4.4商品住房房价存上涨压力

一，市区连续近一年销量较高，并持续保持高位运行的态势，市民购房热情持续高涨，旺盛的市场需求在一定程度上助推房价的上涨。特别是针对个别品牌项目，市场一度出现疯狂抢购，这在一定程度上带来市场的购房恐慌，传递出不合理的市场信号，造成房价上涨。二，市场上项目逐渐注重产品质量，进一步提高住房品质、节能技术及相关配套，使得住房成本逐步上升，转嫁到房价上面，未来将对商品住房价格产生影响。三，2012年全年商品住房销售均价5101元/平米，至今年上半年均价涨至5359.15元/平米，每平米上涨300元，增长幅度较大。从每月商品住房成交均价看，上半年有三个月份接近5600元/平米，这是房价上涨的危险信号。

4.5企业开发信心增强

一、近一年以来，襄阳市房地产市场较为稳定，销量一直保持在16万平方米以上，促使开发企业开发建设信心增强。二、主管部门注重引导，主管部门通过举办一年两次的住房建设成就展，向企业传递出良好的市场发展信号；通过举办物价房企联谊、税企联谊等联谊会，解决开发企业的实际困难，同时与开发企业沟通交流，共同探索市场平稳发展之道。三、襄阳“两个中心”、“四个襄阳”、“一心四城”的发展规划定位及新城镇化建设，共同拉升了襄阳发展空间，开发企业拥有较好的市场预期。