襄阳市市区2013年1-6月房地产运行情况

及下半年市场展望

 

2013年上半年，襄阳楼市延续2012年下半年火热态势，市场继续发力，表现不凡。一线房企争相进驻襄阳，两改两迁火热进行，消费需求持续旺盛，房地产市场取得骄人的成绩，上半年实现销售收入57.40亿元，市场呈现“五增一平”的局面：土地供应加大，开发投资增长，房源供应充足，成交高位运行，保障房建设加大，住宅价格同比趋稳。为全面深入地了解市场运行现状及未来发展，襄阳住宅与房地产信息网现将2013年上半年市场运行情况及下半年市场展望作如下总结汇总。

 

1、襄阳市市区2013年1-6月房地产运行情况

1.1土地市场

市区2013年1-6月共成交45宗房地产开发用地，土地成交面积213.80万平方米，同比增长84.88%，成交金额30.48亿元，同比增长36.50%。其中，普通商品住房用地22宗，土地面积90.28万平方米，可建建筑面积225.7万平方米，成交金额18.86亿元；商服用地23宗，土地面积123.52万平方米，成交金额11.62亿元。

备注：（因有6宗地块已在2012年挂牌公示结果，且计入2012土地成交中，不再重复计算。6宗土地分别是绿地4宗，面积39.15万方、海容2宗，面积33.81万方。）

1.2房地产开发投资

2013年1-6月市区完成开发投资60.93亿元。

1.3商品房施工面积、竣工面积

2013年1-6月市区商品房施工面积443.7万平方米，其中住宅施工面积330.17万平方米，占总施工面积74.41%，商业施工面积42.3万平方米，工业施工面积30.23万平方米，写字楼施工面积41万平方米。

今年1-6月，商品房新开工面积159.01万平方米，包含住宅134.55万平方米、商业7.14万平方米、工业1.8万平方米、写字楼15.52万平方米。

2013年1-6月市区商品房竣工面积88.05万平方米，其中住宅竣工65.18万平方米，商业竣工9.58万平方米，写字楼竣工13.29万平方米。

1.4商品房市场

1.4.1商品房供应

2013年1-6月市区新增商品房161.65万平方米，同比增长37.89%。其中商品住宅新增129.52万平方米，同比增长35.21%，占总供应量的80.07%；写字楼新增5.63万平方米，同比增长50.12%；商业营业房新增26.5万平方米，同比增长49.83%。

1.4.2商品房销售

2013年1-6月市区商品房共销售9619套、104.91万平方米，同比增长90.44%、72.69%，销售金额达到57.40亿元，同比增长91%。商品住宅销售8329套、90.94万平方米，同比增长92.44%、88.61%，销售金额48.74亿元，同比增长88.82%；写字楼销售3.77万平方米，销售金额2.64亿元；商业销售10.2万平方米，同比下降18.63%，销售金额6.02亿元，同比增长41.88%。

1.4.3商品房销售价格

2013年1-6月，市区商品房成交均价5471.40元/平米，去年同期商品房成交均价4947.02元/平米，同比增长10.60%。其中商品住宅成交均价5359.15元/平米，同同比增长0.11%，商品住宅销售价格保持稳定；写字楼成交均价7005.84元/平米；商业营业房成交均价5905.54元/平米，同比增长74.36%。

1.4.4商品房库存量

截止2013年上半年，市区商品房库存量达到361.77万平方米，同比增长61.39%。其中，商品住宅库存量为240.04万平方米，同比增长56.92%；写字楼库存量9.47万平方米，同比增长117.88%；商业营业房库存量112.26万平方米，同比增长67.94%。

1.5二手房销售

   2013年1-5月，市区二手房成交面积37.28万平方米，同比增长95.49%；成交金额10.39亿元，同比增长93.48%。

1.6保障房市场

 

2、2013年1-6月房地产市场运行情况分析

2.1土地供应增长较快

今年上半年市区土地供应增长较快，同比增长84.88%，占2012年全年供应的61.10%，超过去年一半的供应量。由于市场对政策的逐步适应与消化，去年下半年至今年上半年楼市持续平稳，且商品房销售量连续多月高位成交，房地产开发企业对后市较为乐观，拿地热情高涨，推动了土地市场成交，使得上半年土地市场较为活跃。

2.2房地产开发投资快速增长

2013年1-6市区完成房地产开发投资60.93亿元，占2012年市区房地产投资总额的61.93%，已超过去年全年一半水平。首先，在经济企稳回升，房地产市场平稳运行的环境下，行业信心逐渐增强，一线大型房地产企业看好襄阳房地产市场的长期发展，纷纷进入襄阳，开发企业看好市场前景，开发投资意愿增强，市场投入力度加大。其次，顺应都市襄阳的发展需求，市区城建项目增多，数据显示，2013年市区城建计划将重点向民生领域倾斜，民生保障项目、城市“两改”项目和居住区及开发项目共130个，年度投资292.3亿元，从而推动了房地产开发投资的增长。

2.3商品房建设势头强劲

2013年1-6月，市区商品房施工面积443.7万平方米，占去年全年施工面积的56.62%。商品房新开工面积159.01万平方米，占去年全年64.35%。商品房竣工面积88.05万平方米，占去年全年62.17%。随着房地产开发投资的快速增长，商品房施工、新开工、竣工面积均已超过去年全年一半水平。

2.4商品房供应量大幅增长

首先，商品房供应量充足。1-6月市区商品房供应同比增长37.89%，环比下降19.38%，占去年全年总供应量的50.68%，市场供应量充足。一方面，持续一年的销售旺盛局面促使项目不断推出产品供应，在加速项目消化速度的同时满足了市场需求；另一方面去年新开工面积247.12万平方米，土地供应349.90万平方米，经过半年左右的动工建设部分项目已基本入市销售，为市场供应充足奠定基础。

其次，市场供应以住宅为主。商品住宅占总供应量的80.07%，市场供应主要以商品住宅为主。写字楼与商业营业房分别同比增长50.12%、49.83%，看似增长幅度较大，但是两者基数偏小，总供应仅32.13万平方米，占据市场很小一部分。

然后，商品住宅以户型面积90—144平米供应为主。商品住宅户型面积90—144平米供应106.83万平方米，占总供应量82.48%，市场供应以中大户型为主，其中尤以120-144平米供应居多，该套型面积供应61.61万平方米，占总供应量的47.57%。

最后，商品住宅以价格4000-7000元/平米供应为主。商品住宅预售价格4000—7000元/平米供应99.03万平方米，占总供应量76.46%，其中5000-6000元/平米供应46.23平方米，占总供应量的35.69%。

2.5商品房销售高位平稳运行

第一，商品房销量大幅增长。上半年市区商品房销售面积同比增长72.69%，同比增幅较大，一方面由于楼市自去年6月份开始回暖，去年1-5月销售面积处于低位，同比基数偏低；另一方面今年上半年市场政策稳定，投资力度大，需求旺盛，使得销量偏高。从上半年每月销售情况来看，除2月份楼市受春节影响，销售量有所下跌外，其他五个月份销售量都保持在16万平方米以上，其中3月还冲至近两年最高值，市场销量已连续近一年稳定在高位。

 

促使襄阳楼市销量坚挺主要是由于以下五个方面：第一，2012年市区生产总值同比增长11.5%，地方财政收入同比增长17.1%，经济得到快速发展，人均可支配收入达到19043元，同比增长13.1%，居民消费实力大幅提升，为市场购买力奠定强有力基础。第二，数据显示，2012年全年襄阳市市区固定资产投资高达790.59亿元，同比上升43.7%，在此带动下房地产业发展迅猛，同时，襄阳以“两个中心”、“一心四城”为建设发展目标，开发企业看好未来市场，投资力度加大。第三，目前市区正大力开展“两改、两迁”工作，由此产生大量的刚性及改善型需求住房，为楼市孕育了大量的购房群体，使得楼市购买力强劲。第四，3月“新国五条”政策出台，其中二手房交易需缴纳20%个人所得税在业界掀起轩然大波，但襄阳早已在2010年实施该政策，促使市场在新国五条颁发后继续保持相对稳定。最后，主管部门举办住房建设成就展、举办税企联谊、物价房企联谊等相关活动，使主管部门在开发企业中有了良好的口碑，增强了投资信心。

第二，销售畅销产品主要集中于套型面积120-144平米与预售价格5000-6000元/平米。上半年套型面积120-144平米共销售37.77万平方米，占住宅销量的41.53%，销售均价5301.82元/平米。预售价格5000-6000元/平米共销售32.46万平方米，占住宅销量的35.69%，而2012年销售面积最多的价格段集中于4000-5000元/平米，相比去年今年上半年畅销项目销售价格有所上涨。

 

 

第三，非住宅产品套型面积趋小。上半年市区商品住房销售套数与销售面积同比增长幅度一致，表明现有住房市场户型配比与去年同期基本不变，平均户型面积110平米，中等户型占据主导地位。商品房销售套数同比增长大于销售面积同比增长，表明商业、写字楼和工业等非住宅市场逐渐实行小面积划分销售，减小销售总价以达到快速销售的目的。

2.6商品住房房价涨幅趋稳

2013年上半年新建商品住房销售均价5359.15元/平米，同比增长0.11%。商品住宅销售价格1-6月每月分别环比上涨1.67%、2.61%、-5.11%、0%、5.98%、0.11%，累计上涨5.15%，月均上涨0.86%，房价趋稳，房价涨幅得到有效控制。其中，1月新建商品住房均价5389.86元/平米、2月5530.63元/平米、3月5248.01元/平米、4月5448.06元/平米、5月5561.92元/平米，6月5571.76元/平米，每月商品住房销售均价在5200—5500元/平米波动，销售价格保持稳定，市区房地产市场已趋向平稳发展。

 

第一，根据国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）文件要求，为加强房地产市场调控，保持房地产行业平稳健康发展，结合我市实际情况，制定2013年度新建住房价格控制目标，并予以公示：2013年度市区新建商品住房价格涨幅，低于我市GDP的增长幅度，与城镇居民人均可支配收入增长幅度相适应。

第二，2013年上半年我市继续严格执行各项房地产调控政策，努力增加普通商品住房供应，加大中小套型住房和保障性住房供给，切实满足市场需求，充足的市场供应量对稳定房价起到积极作用。

第三，市场监控与监管起到良好的作用。目前市场严格执行商品房销售明码标价、一房一价的规定；加强对项目预售许可证监管，引导企业合理定价；加强项目预售资金监管，督促项目开发建设；加大对房地产市场监督力度，建立房地产市场运行分析制度，不断完善预警预报机制。

2.7商品住房供求基本平衡

2013年上半年市区商品房库存量361.77万平方米，按照上半年的消化速度，预计今年将消化209.82万平方米，在不考虑新增供应的情况下，现有库存量消化周期一年半，市场稍显供过于求。按此计算，商品住房将消化15个月左右，市场基本供求平衡；写字楼消化周期14个月左右，写字楼供销量都较小，但市场供求基本平衡；商业营业房消化周期近五年，超过20个月，市场明显供过于求，市场消化动力不足。

2.8周边城市房地产市场对比

类别		商品房			商品住宅
区域	房地产投资（亿元）	供应 （万方）	销售 （万方）	均价（元/平方）	供应 （万方）	销售 （万方）	均价（元/平方）
襄阳1-6月市区	60.93	161.75	104.91	5471.4	129.52	90.94	5359.15
宜昌1-6月市区	——	49.66	78.51	5386.61	——	——	——
洛阳1-5月市区	——	——	186.07	——	227.01	165.14	5025
南阳1-5月全市	37.12	——	102.51	3075.8	——	95.79	2978.39
无锡1-4月全市	352.18	——	282.55	7438.68	——	——	——

与宜昌相比：1、供应量充足，2013年上半年襄阳市区房地产市场供应量是宜昌地区的三倍，且宜昌供小于求；2、销售量偏大，襄阳市区上半年销售量比宜昌地区多26.4万平方米；3、销售价格偏高，上半年商品房销售均价每平米比宜昌地区84.79元。

襄阳上半年市区房地产市场总体好于南阳地区，弱于洛阳市与无锡市。襄阳市区房地产开发投资高于南阳全市地区，襄阳1-6月商品房销售量明显小于洛阳1-5月商品房销量，市区商品房销售均价明显低于无锡市全市的销售均价。