赵传先：房产“加名税”该收但不能乱收

    背景：

2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)。《婚姻法解释(三)》的出台后,“婚前房屋谁付钱,离婚后房子归谁”的新规,不但激起坊间热议,也引来对于婚前房屋产权确认的热潮。为防日后落得个“净身出户”,为自身权益考虑,不少女性要求男方将婚前所购房屋的产权证上加上自己的名字,将其变更为双方的共同财产。但随之而来的征税问题,却为公众始料未及,不解之余多有愤懑。 

     南京市地税部门证实,他们已经通知房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税。

    婚前房产加名征税不是南京的特例,这种征税是否属于趁火打劫,需要放置在法治语境下客观考量。其实从宁波等地的实践看,对婚前房产加名,一直也是按房价一半征收3%契税,从无对婚前房产加名免单的历史。

    婚前“加名税”于法有据，为“加名税”更名：契税

     依据《中华人民共和国契税暂行条例》,凡是涉及“国有土地使用权出让、转让,房屋买卖、赠与、交换”等行为的,都应缴纳3%-5%的契税。而未买方要求买房一方在婚前房产上给自己加名,在无具体比例分配的情况下,实质就是要取得一半的房屋产权,已经构成了房屋赠与行为,对其按3%征收契税,自是于法有据；对于婚后所购房产要求加名的,因其在法律上被视为婚姻存续期间的共同财产,加名并不涉及权属变更,所以才不征收契税。婚前房产加名不是个简单的程序行为,而是具有严肃的产权变更意义,纳税的比例、应税的数额,或有讨论的必要,但不能以因为加名收税就抹杀了契税自身的程序正义。

    如何界定是“婚前房产”还是“婚后房产”

    在婚前房产加名征税这件事上,最关键也是最重要的是如何合理界定“婚前房产”还是“婚后房产”。由于房屋买卖程序比较复杂,不少家庭的房产虽然是在结婚前购买,但很可能在结婚后才取得产权证,这类房产究竟是属于“婚前”还是“婚后”性质,亟待权威部门进一步明确——而不应由征税机关自说自话。界定“婚前房产”还是“婚后房产”，有以下几个时间点：一个是签订《商品房买卖合同》的签约时间，一个是《商品房买卖合同》备案时间，再一个就是房产证取得时间。这几个时间可能相隔几年，可能当事人在这期间结婚。各地做法可能不一样。如石家庄的做法就是将“房产证取得时间在结婚之前的”认定为婚前财产,反之则认定为婚后共有财产。现实而言,比之于几个点的契税,界定房产的婚前婚后属性,对于保障公民合法财权而言,更为切迫、意义更大。笔者认为，应以房产证取得时间为准。

    综上，婚前加名税该收，但不能乱收，要依法收。

涉及房产加名税的还有以下问题需要明确：

     1、婚前一方房产，婚后加一方加名该不该收税？

    一方婚前财产，无论婚前还是婚后加名均应该按赠与处理，应按赠与比例加收契税。

    2、婚后以夫妻共同财产购买的写在一方名下的房产，加一方加名，是否征税？

      不应加税。因夫妻关系存续期间所得财产属于夫妻共同财产，理应由夫妻双方共有，若加名时征税，属于重复征税。