赵传先：房地产企业模式研究之万达——商业地产领衔军

企业素描

　　企业名称：万达集团
　　成立时间：1988年
　　企业性质：以商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货四大支柱产业的大型企业集团。
　　企业概况：经历20余年风雨历程，50余座城市谋篇布局，开发建设60余个大型城市综合体项目。
　　发展业绩：总资产1000亿元，年销售额600亿元，每年向国家纳税超过50亿元，用于慈善、贡献于社会的资金也已超过15亿元；建设60个左右的城市综合体、持有物业总面积达到1000万平方米左右，年租金收入60亿元左右……
 

模式研究

一、团队管理——标准化制度化团队运作推进企业发展

　　选择决定命运。企业今天所取得的成就，其实都是企业以前的选择决定的，而企业今天的抉择将决定企业以后的发展。在这个信息时代里，企业管理者要选择接触最新的信息，了解最新的趋势，从而更好地创造企业的未来。
1.王健林——雷厉风行的地产大侠
2.企业建设——制度化管理

二、发展规划——系统化管理模式

　　万达集团自2000年开始由住宅向商业地产转型，在短短数年时间内，成为内地最大的商业不动地产运营商。万达的目标——“百年企业”，全球领先行列的商业不动产运营商。

1.以长远规划分解短期目标

（1）. 万达发展长远规划的三阶段

（2）. 万达集团商业地产发展历程分解

2.产品定位由纯商业类型向综合商业过渡

（1）. 万达商业广场的三代产品定位

（2）. 第三代产品——万达商业地产的战略转变

　　城市综合体（HOPSCA）的定位： “H”指 Hotel，酒店；“O”指Office，写字楼；“P”指Public Space，公共空间；“S”指 Shopping Mall，购物中心；“C”指Culture & Recreation，文化娱乐休闲设施；“A”指Apartment，公寓楼。

3.绝佳的战略合作伙伴聚敛财富

　　万达战略合作商家
　　具有战略合作关系的商家：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星—美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场……
 

三、产品设计——开创性的订单式商业地产

　　万达是中国商业地产行业的龙头企业，其万达广场是中国商业地产第一品牌。订单式的商业地产模式是首创于万达，其产品定位由纯商业类型逐步转向综合商业类型，并以双重保险为依托，具有超强的竞争力。
1.四大支柱产业并行，以商业地产为核心主业
2.第三代产品——城市综合体业态特征
3.双重保险早就“铁臂”订单式商业地产

四、资本运作——现金流滚资金运行模式

　　万达在资金运作方面拥有自己的独特方式，围绕商业模式进行了一系列资源和运营的优化，现金流滚资产模式趋向完善，通过销售平衡现金流的实践，印证了商业模式和盈利模式的可行性。产业链环节的资源投入比较合理、衔接顺畅，资源体系的整合能力强，盈利情况较好，打造了较强的综合竞争力。

1.现金流滚资产模式
2.现阶段经营利润率节节高升
3.扩充自有资金，拓宽融资渠道

五、竞争战略——快鱼吃慢鱼

　　2010年，万达一口气开张了15座万达广场、7家五星级酒店，以超过700万平方米的持有物业，跻身亚洲排名第一的不动产商之位。 “现在除了大鱼吃小鱼，还讲快鱼吃慢鱼，因为快的效益要大于慢的效益。” 王健林表示，2011年，万达的扩张速度还要加快，计划开张18个万达广场和15家五星级酒店。

1.住宅与商业并行发展的销售战略
2.发展中西部二三线城市的土地策略

　　关于选址位置的变化，万达有如下几点考虑因素
　　（1）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及土地成本高，而城市副中心及新区土地成本较低；
　　（2）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；
　　（3）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；
　　（4）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；
　　（5）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；
　　（6）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。