2010-07-15泉州市房地产管理局

 

    2010年上半年，我市房地产市场在国家、省和相关部门出台的一系列房地产市场政策措施的调控下，整体发展态势平稳健康；近期伴随着《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的出台，我市房地产市场出现了一些新的变化：市场投资投机性需求得到进一步抑制，整体交易量逐步回落；房价上涨动力减弱，走势趋于平稳；项目开发加快，开发投资保持增长。

 

一、市场主要运行情况分析

 

 

    1、住房信贷收紧，二季度商品房销量出现下降。上半年，全市商品房销售面积261.2万平方米，比增13.8%；其中商品住房销售21041套，销售面积227.43万平方米，分别比增6.8%和10.2%。虽然受到去年第一季度市场销售较为低迷，交易基数低的影响，上半年全市商品房销售总量同比仍有所增长，但第二季度以来，随着4月下旬国发〔2010〕10号文件所要求的更为严格的差别化住房信贷政策在我市各商业银行的陆续贯彻落实，投资投机性购房成本明显增加，该部分需求得到更为有效抑制，商品住房销量出现下降趋势。就泉州市区来看（扣除滨海华庭），上半年市区商品房销售面积76.3万平方米，同比下降5.8%；其中商品住房销售6288套，销售面积65.3万平方米，同比分别下降4.0%和12.9%。就单月销售情况分析（如下表），1-6月市区商品住房销售套数除了二月份受到春节影响销售量较低外，在经历了4月政策贯彻执行前的销售小高峰后，5月以来，随着各项调控新政落实到位，商品住房市场销量迅速回落，连续两个月呈现环比下降趋势。

 

单位：套

2010年		2009年		2008年
月份	套数	月份	套数	月份	套数
1月	1271	1月	403	1月	945
2月	557	2月	626	2月	410
3月	1227	3月	965	3月	646
4月	1498	4月	1287	4月	506
5月	897	5月	1486	5月	554
6月	838	6月	1781	6月	1085

 

    2、观望情绪加剧，存量房市场成交平淡。受到个人住房转让营业税优惠政策调整的影响，今年以来，我市存量房市场已较去年有所降温。上半年，全市存量房交易面积67.1万平方米，同比下降6.4%；其中存量住房交易4352套，与去年同期基本持平，交易面积57.4万平方米，同比下降6.7%。就泉州市区来看，上半年市区存量房交易面积25.8万平方米，同比下降2.8%；其中存量住房交易2112套，交易面积21.9万平方米，两项指标均比增1.3%，同比增长同样是由于去年第一季度市区存量住房交易基数低而导致的。

 

    4月份房地产新政的出台，使得存量房市场买方对房价下调预期增加，在绝大部分卖方不愿降价的情况下，买方观望情绪加剧，市场成交量再度下滑。从逐月销售情况来看（如下表），与商品住房市场类似，在经历了4月份政策执行贯彻落实前的小高峰后，存量住房交易量近两个月再现下行趋势。

 

单位：套

2010年		2009年		2008年
月份	套数	月份	套数	月份	套数
1月	542	1月	178	1月	270
2月	288	2月	243	2月	135
3月	258	3月	347	3月	182
4月	396	4月	418	4月	250
5月	354	5月	402	5月	207
6月	274	6月	497	6月	174

 

    3、市场供应量逆势上扬，库存消化首现减缓趋势。今年第二季度全市批准上市的商品住房面积94.8万平方米，比第一季度多供应32.8万平方米，环比增长52.9%。第二季度的市场冷清尚未延缓开发企业对项目预定的开发步伐，开发上市量呈现逆市上扬。从对市场的了解，开发企业普遍对后市的市场需求持认可态度，认为当前的市场冷清是政策引起的暂时效应，保持项目的市场占有率才有可能在形势转好的时机跑赢市场。项目持续开发也反映了当前我市开发企业的资金相对宽裕。6月份，全市商品住房单月上市量（29.7万平方米）近一年内首次高于销售量（28.8万平方米），月末可售房源量较上月末增加了0.9万平方米。月末全市商品房空置面积84.0万平方米，较第一季度末增加了0.7万平方米。

 

    1、商品住房价格隐现松动。随着近期房地产市场成交量的下滑，开发企业继续上调房价底气略显不足，商品住房价格出现些许松动迹象。上半年，全市商品住房销售均价为4661元/㎡，较第一季度下降1.4%，其中市区商品住房销售均价为6349元/㎡（扣除滨海华庭），较第一季度跌落3.7%，近三个月房价走势基本持平（详细情况如图）。

 

 

    在调控政策频出，购房观望情绪持续，各楼盘销售情况不甚理想的情况下，近来开发商对市场预期有所下调，虽然各在售楼盘尚未明显降价，但卖方强势已有所削弱。从具体楼盘调查情况来看，新政后市区上市的几个项目，虽然开盘定价仍高于前期或周边楼盘价格，但已较新政前有所保留。

2、买卖双方同陷观望，存量住房成交均价稳定。个人住房转让营业税优惠的调整加上国发〔2010〕10号文件的执行，使得近期存量房市场买方观望氛围浓厚，与此同时，市场卖方观望心理同样加重。一方面成交量下跌，卖方手中房源出手困难，另一方面当前市场走势不明，新房价格尚未下调，使得存量房卖方对价格依然抱有幻想。因此，虽然近期调控力度加大，但多数卖方均不愿选择降价，而是维持原价继续观望后期走势。上半年全市存量住房成交均价为2624元/㎡，与第一季度2648元/㎡基本持平，其中市区存量住房成交均价为4232元/㎡，同样与第一季度价格4212元/㎡基本持平（详细情况如图）。

 

 

     （三）政策合理引导，住房市场结构进一步优化

    在今年各项房地产调控政策的引导下，尤其是更为严格的差别化住房信贷政策的实行，我市住房市场结构进一步调整优化。上半年市区普通商品住房销售套数比例达84.0%，较去年同期提高了1.7个百分点。在政策引导的推动和需求结构调整的拉动下，开发企业对商品住房供应结构的调整更为有力。上半年市区批准预售的楼盘项目中，普通商品住房套数比例达到了92.2%，较去年同期提高了4.3个百分点。

在购房对象方面，随着二套房政策的明确，我市商品住房市场投资投机性需求受到进一步抑制，首套自住购房者比例有所提高。从市区在售楼盘调查情况来看，新政出台后，市场首次置业客户比例较之前提高了约5个百分点，年初进入我市部分楼盘的温州炒房客已基本停止购房，目前支撑市场销售主力的主要是自住需求者。

 

     （四）开发投资保持增长，土地供应总量增加

     今年以来，国土资源部门加大了对闲置土地的查处力度，有效加快了商品房项目的开发速度，商品房在建规模扩大，新开工面积和竣工面积增幅明显。1-6月，全市商品房施工面积2118.0万平方米，比增41.9%；新开工面积366.0万平方米，比增104.8%；竣工面积92.5万平方米，比增49.5%。项目建设的快速推进，保障了房地产开发投资的有效增长，上半年全市累计完成房地产开发投资87.7亿元，比增46.7%；其中建安工程投资54.7亿元，比增31.9%，土地购置费20.1亿元，比增39.8%。

 

    1-6月，全市共招拍挂出让经营性用地土地58宗，总成交价款34.4亿元，总面积203.0公顷,大约是去年同期的4倍左右。今年上半年的土地出让宗数与去年同期相当，但供应面积已超过2009年全年供应量，土地部门对土地出让规模的扩大趋势明显。

 

    在政策从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开后，今年以来开发企业资金链结构发生了较大的变化，国内贷款与自筹资金一降一升。1-6月，本年房地产资金来源中，国内贷款同比下降39.7%，占资金来源总量比例为16.2%，较去年同期下降了13.4个百分点；企业自筹资金同比增长47.1%，占资金来源总量比例为26.5%，较去年同期提高了6.7个百分点。另外，在上半年商品房销售总量仍然高于去年同期的带动下，预收款及个人按揭贷款同比增长25.9%，占本年资金来源比例为57.1%，较去年同期上升了7.2个百分点。

 

    二、走势预测

    自4月17日国发〔2010〕10号印发以来，各级政府和有关部门陆续出台相应的贯彻政策及措施，房地产市场调控政策频出，原本第一季度末有所升温的市场进入了一个买卖双方僵持、量跌价滞的胶着状态。在开发商手头资金宽裕、调控政策暂未再度跟进的情况下，开发商与购房者之前的博弈将在短期内持续。后续市场交易量在未来一段时间内可能继续回落；房价伴随市场销售压力增大再现松动而有所调整；后续土地有效供应以及规模项目将支撑开发投资保持增长。