赵传先：地价与房价比的大讨论，政府决策部门该思考什么？

    地价与房价比调查，事起工商联报告

    促使国土地资源部对地价与房价之比做出调查决定，起源于去年全国工商联的那份报告。报告中认为“房产开发费一半流向政府，土地成本占58.2%”，房价高的矛头直指政府！而与地价联系最为紧密的当然是国土部。

    这次国土部的行动也够迅速。经过近两个月的调查，国土资源部的调查结果出炉了！在其官方网站上公布了620个调查项目的地价和房价等数据。620个案例的地价占房价的比例平均为23.2%。这些项目中，地价占房价比例最低的为5.3%，最高的为58.6%。按案例所处地域划分，东部地区共有案例316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有案例158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区共有案例146个，地价占房价比例平均为18%。

     结果其实不用公布，公众早已知晓：那就是地价占房价比是合理的，不是工商联所说的58.2%。这显然是国土部在为自己开脱。

    平均水平的地价占房价比，无任何实质意义

    这次国土部公布的地价占房价比的区间为5.3%--58.6%。最高比与最低比之间相差十倍多。这是我们应该关注的。这说明了什么？地区与地区之间的差异很大，同一城市项目与项目的之间差异很大，同一公司的不同项目之间差异也很大。不管其地价如何，最终做出的房子要卖出去。现在未听说过有亏本的房地产项目，证明房地产商在确保利润的前提下都卖出去了。用平均水平的地价占房价比说明土地不是推动房价上涨的理由是站不住脚的，也没有任何实质意义。

    地价与房价比的大讨论，政府决策部门该思考什么？

   1、重新审视的住房土地供应结构，大幅度增加廉租房和经济适用房用地的土地供应量。

    我国目前的土地供应主要是以市场化的手段满足市场需求。这种作法是必要的。但不利于缓解商品房供应的矛盾。目前保障房用地和经济适用房的用地严重偏少，应加大这两种土地的供应力度。整个供地比例改为：保障用房（廉租房）：经济适用房：商品房=3:4:3。

    2、制定“居者有其屋计划”，从国家政策上让每个人能看到居住未来。

    所谓“居者有其屋计划”，指所有中国人均有获得居所的权利，保障这个权利能够实现的义务者是政府。该计划可以现有住房制度为基础，进行大幅度的修正。国家在三十年内（2040年前）完成该计划。按每人平均30平方米为最终解决面积。按16亿人口计算，需480亿平方米。国家将主要精力放在解决中低收入人群的住房问题，制定经济适用房和商品房之间的转换规则。

    现在由于极少数人可以获取廉租房和经济适用房，导致大多数人都在抢市场上的商品房。市场上根本供应不过来，房屋只好涨价。如果大幅度提高廉租房和经济适用房的供应量，房屋需求者可以根据自身的收入情况界定自己可以住哪种房子，改变购房预期，分流购买人群，土地价格和房屋价格必然有较大幅度的下降。

    因此，国土部与其花费时间对地价占房价之比进行调查，倒不如和住房和城乡建设部联合起来一起认真研究我国的现有土地政策和房屋政策，解决大方向问题。这才是标本兼治的良策。

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