赵传先转：张国健（天津职业大学经济与管理学院）

一、物业税的内涵及制度基础

　　 1.物业税的内涵

　　现代意义上的物业税，出现于中世纪的英格兰。从税负能否转嫁看，物业税属于直接税。从计税依据看，物业税属于从价税。从征收形式看，各国物业税没有统一的征收形式，有的国家将物业税并入财产税中征收，对不动产和有价证券等动产均征收财产税；有的则在财产税外单列物业税；有的除物业税外不再征收其他财产税。

　　从世界各国开征物业税的情况看，主要有以下共同特点：从课税对象看，多数国家对房产、土地甚至一些动产课征的财产税采取统一名称，合并征收的方法。从征收环节看，大多数国家在房地产保有环节征税，在房地产取得环节或开发经营环节征收财产税的则相对较少。从税负水平看，各国物业税政策均坚持“宽税基、少税种、低税率、轻负担”的基本原则。从税收优惠看，为促进住宅市场的发展和让更多居民拥有自己的住宅，大多数国家对建造、购买住宅实行税收鼓励政策，对低收入者采取更加优惠的措施。从税收征管权限看，各国的物业税都是地方税，在一些国家甚至是地方财政收入最主要的来源。

　　 2.物业税的制度基础

　　随着我国房地产业的发展，我国房地产交易和评估管理水平也在不断提高，基本上建立了以市场为主体，政府宏观调控为主导的房地产交易市场。商品房的交易能够实现市场定价和自由交易，有比较全面的信息登记和管理系统，严格的产权交易管理制度。尤其是作为物业税开征重要条件的房地产评估制度发展较快，体现在：一是房地产评估管理日益规范。目前，已初步形成了与我国国情相适应的房地产评估制度的基本框架，包括房地产评估人员和机构的资格管理、执业管理等制度；二是房地产价格评估业务全面拓展。随着房地产业的发展，房地产评估业务全方位拓展，已从基准地价、出让地价和房地产买卖的价格评估发展到房地产转让、作价入股、上市公司、企业兼并等各类房地产价格评估业务，在此内容和范围的基础上，不断规范评估行为及评估程序，促进房地产价格评估朝着内容明晰化、委托契约化、收费合理化、竞争有序化、监督制度化的方向发展。

　　 二、物业税与土地出让金的关系

　　我国依法实行国有土地有偿使用制度。近年来，由于房地产开发持续升温，许多地区土地出让金飙升，增大了房地产的开发成本，成为商品房价格快速上升的重要因素。因此，有学者提出，应该将土地出让金并入该项税收，从而降低开发商的成本，平抑房地产市场价格。我们认为物业税不能取代土地出让金制度，其主要原因是：

　　 1.物业税取代土地出让金理论上存在缺陷

　　 （1）二者的经济范畴不同
　　物业税是财产税的一种，而土地出让金是地价的别称，地价是政府以土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的土地价款，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用，两者是性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。

　　 （2）二者产生的理论依据不同
　　土地出让金是国家依据土地所有权向土地使用者收取的费用，是土地所有权的货币实现，体现了土地所有者和使用者之间的权利让渡关系，属于双方的经济行为。至于其价格的高低，完全由土地的自然条件和市场的供求关系决定。而物业税是国家凭借政治权利向房地产持有人强制、无偿地征收的一种收入，它体现的是价值的单项流动，在这一环节，并不具有对等性。可见，物业税和土地出让金借以实行的理论依据不同，二者不能相互替代和混淆。

　　 （3）二者的本质不同
　　物业税是以不动产为征税对象的一种财产税。而土地出让金可理解为一定年限土地使用权的价值，是该年限内地租的资本化（即将未来一段时间的地租按照一定的贴现率折现的价值）。从征收方式来讲，物业税是分期缴纳的，而土地出让金是一次性支付，根据地租理论，地租是一种经济剩余，是房价扣除建安成本、利息、正常利润后的差额。在我国，城镇土地属于国家所有，因此，地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出让金，是其所有者权利在经济上的实现；而缴纳物业税是一国公民依法应尽的义务，二者的本质截然不同。不能因为房屋所有者向政府缴纳了财产税就可以免费占用土地的使用权。

　　 2.将土地出让金并入物业税，加大物业税税制设计和征管的难度
　　我国的物业税以房地产的价值为基础设计税制，因此，如何完善房地产评估机制是关键。目前，我国的房地产价格评估机制尚未健全，具体的操作规程以模仿式为主。若将土地出让金纳入物业税，会使现行房地产的概念发生本质变化，相关的评估体系也要进行较大的调整甚至根本性的变革，这样就会给物业税的税制设计增加难度。同时，就物业税改革自身来说，还要涉及与其他税种之间的协调问题，在自身面临较大困难的同时，再将土地相关部门的一些责任转移到税务部门身上，有悖于公共部门之间的公平，使公共部门的行政效率下降。

　　此外，若将土地使用权出让金并入物业税，将取消的土地批租价格在物业税中体现，会使已支付土地使用权价格的商品房业主同时承担土地价格和物业税税金，这与不拥有土地使用权的商品房业主的负担不一致。若对已支付土地使用权价格的商品房业主与未支付此价格的业主区别对待，则不仅物业税制不统一，而且实际征管也较困难。