关于物业税的思考（二）：物业税与土地地出让金是可以并存的(1)

（赵传先转）

    一、物业税从理论说是合理的.
　　
　　房地产与普通的商品是有本质区别的，因为房产占有土地，而土地性质是最特别的，是相对稀缺的，同时是生存（生产或居住）所必须的，当其被少数人垄断占有后，即可以控制他人的生存需求，实现对他人的剥削。房产的土地性质是房产存在投资投机需求的根本。
　　
　　建在土地上的房产，不管建了多少层，不管是哪个楼面的房间都占有相同的土地资源，因为如果用这些楼层的房子解决了人民的消费安居需求，可以同样有效地减少因建房对生产土地的征用. 闲置住房与抛荒土地不播种具有同样的性质， 房地主通过占有住房从而间接闲置占有了本该用于生产的土地，因此房地主应该为其闲置房产带来的土地资源浪费赋税。 正如对工资所得税设起征点一样，对物业税按户口面积设起征点是合理而必要的, 物业税设起征点 = 空置税.
　　
　　此税可替代房产出租租金税。租金税在现实生活中往往是无法实施的，因为房产的所有者有没有将房子出租，出租时间，出租金额等等是难以管理控制的。
　　
　　对自住消费的的房产免税，可设定人均房产居住消费的免税面积，超过免税面积的部分作为闲置面积按大小和持有时间进行征税。比如设定人均35平方米以内为免税面积，如果一家三口居住200平米的房子，应该对其95平米进行征税。不同的地方可以设定不同的免税面积，农村可以暂不征税，中小城市比如可以设定50平米/每人免税面积，别墅应该设定更高的税率。对已婚未孕年青（轻）夫妇按三人名额免税。征税按持有按时间和面积来计算，即每年（月）每平米多少钱来征取，房产的所有者即产权人承担直接的赋税义务。
　　　　
　　实施对房产征收土地资源税，操作上也可以简单地按照户口来计算管理，房屋面积超过住房中所有户口的免税面积总和的，多出部分予以征税。房产中如没有入住户口的则全部面积征税。另外还可以设定关联，如果房产所有者主动申请将其尚未进户口的房产关联到户口所在房产，可以统筹两个房产的总面积和总户口数来确定征免。
　　
　　释放房产的消费需求将不但带来房地产的繁荣，并且会通过房地产推动经济的繁荣。遏制有钱人对房产的投资，将促进有钱人向其他领域的投资和消费。由于房产占有大量资金，一旦释放出这些资金使其流转其他领域，将极其有效地带动其他领域的消费和繁荣，实现经济的总体繁荣。经济危机促使物业税加速出台, 如果不开征物业税, 房市走不出低谷, 中国难以走出经济危机, 经济危机有叠加的可能!
　　
　　二、针对以土地的出让金来阻扰物业税开征的论调:
　　

    那种认为土地出让金是70年土地使用费是错误的。
　　　　　　
　　如何核定70年的土地使用费计费标准？
　　10年, 20年后的社会经济怎样，物价怎样都无法说清， 更不用说30年50年70年后了！政府常通过拍卖确定土地出让金其实质只是在与开发商摊分利益，
　　　　
　　举例说明，在土地拍卖的方式下，
　　1) 假使在自住消费需求驱使下， 市场能接受的房价是5000元每平米， 建造成本1000元/米2, 开发商最低利润是1000元/米2， 理论上政府拍卖土地转让金最高可达4000元/米2。
　　2) 在投机需求和自住消费需求的双重驱使下， 市场能接受的房价是10000元/米2，建造成本1000元/米2, 开发商最低利润是1000元/米2， 那么理论上土地出让金可以拍到8000元/米2
　　3） 如果没有土地出让金，在市场需求的驱使下，房价仍然会达到5000元/米2和10000元/米2（投机需求下），开发商将全部赚取建造成本外的4000元及9000元的利润。人性是贪婪的，开发商将会让自己的利润最大化， 只要市场有此价，他就不会降价卖。他们不会为自己赚取太多利润而心里不安，反而会为自己卖的比别人低，赚的比比别人少而后悔。不可能指望开发商的良心发现而降价.
　　4） 然而当市场需求低落时，已经收取的高额土地转让金将使开放商失去降价的余地。
　　
　　开发商并没有因为缴纳出让金而少赚钱, 因为它是在核定利润空间后自愿支付出让金获得土地开发的. 购房者并没有因为出让金而多付钱, 因为房价是由需求关系决定的, 而不是由出让金决定的, 即使出让金为零, 房价仍然会炒到并维持很高的价格, 购房者仍然要付同样的价格购买.
　　
　　即使开征了物业税, 在单纯自住消费的驱使下, 在市场房价仍然可能达到5000元/米, 如果没有出让金, 除去建造成本1000元, 将有4000元的暴利, 开发商必然会抢地屯地, 政府凭什么批地给这个开发商而不给另外的开发商? 当然要拍卖土地, 否则只能助长屯地和腐败.　作为土地供应者的政府，拍卖土地收取土地转让金实质上只是在与开发商摊分利润。然而为了使供应商拥有公平地获取土地的机会, 拍地收取出让金又是市场所需要的.
　　
　　土地出让金与土地使用税是两码事， 不能因为房产已经交纳过土地出让金就不再征取物业税。 否则物业税将无法实施！理论上土地出让金可以与物业税同时存在，为了给房市降价的空间，政府应该减少或免除土地出让金。