事实真的如此吗？是什么促成了“现房时代”的诞生？“现房时代”的诞生对楼市的发展有什么重大影响？“现房时代”将会持续多久？日前，记者就此展开了调查。

　　现房或准现房占七成以上

　　“现在，随便在市场上转一转，遇到的大都是现房或准现房，这在2007年简直是不可能的事。”家住襄城西门桥一置业者，谈起置业心得时这样说。

　　据业内人士透露，位于襄城的某楼盘，去年初开盘，截至现在，销售时间已逼近一年半，其销售量也才超过一半。

　　在去年，市区共有20多个楼盘开盘，而在上半年，就有10多个楼盘开盘，特别是1月份，先后有富跃·香格里拉、广景·碧云天、钱塘100、华凯·丽江泊林、东翔·彩虹城等6个项目扎堆开盘。记者调查发现，很多去年早期开盘、规模较大的楼盘，其销售量目前过半还算是不错的。现在，这些楼盘积压的房子已是现房。而去年下半年开盘的项目，销售情况不言而喻，目前积压的房子要么是现房，要么是准现房。

　　据市统计局统计资料，截至2008年末，市区商品房空置面积达到45.1万平方米，同比增长62.2%。

　　而在今年，已上市的楼盘极少，还不到5个，目前部分也已是准现房。

　　由此可见，现在的市场上存有大量现房或准现房，成就了襄樊楼市的“现房时代”。“毫不夸张地说，襄樊楼市目前的现房或准现房，保守估算也要占七成以上。”盛世基业执行董事王健说。

　　“现房时代”的成因

　　“现房时代”是如何造就的？业界人士分析认为，主要有三个方面的因素：

　　一是紧跟“热市”扎堆入市。在2007年，襄樊楼市非常火爆，销售量、价格均攀历史新高，受逐利思想影响，一些开发商抢着启动项目，力争在2008年入市。据市统计局统计资料，2008年，全市房地产开发总投资达46.21亿元，同比增长25.3%，占全社会固定资产投资总额的14%，市区房产开发面积完成298.97万平方米，同比增长13.9%。“房地产项目的盲目扎堆入市，势必造成供求关系的改变，使大量房源延缓销售期，成为积压的现房。”襄樊四季鑫房地产公司副总经理张汇丰分析说。

　　二是受宏观调控及金融危机影响，市场突然走低。在2007年，伴随着楼市的异常火爆，国家开始了紧锣密鼓式的宏观调控，就在大量楼盘上市的2008年，国家宏观调控政策的效力显现了出来，致使大部分有置业需求者持币观望；紧接着全球金融危机暴发，更加重了观望气氛或在一定程度上造成购买力下降。据市统计局统计资料显示，截至2008年末，我市商品房销售面积为128.3万平方米，同比下降15.3%。“宏观调控及金融危机的综合作用，其结果是造成大量商品房积压着卖不出去，这是当前现房的主要来源。”王健分析说。

　　三是置业者和房价都比较理性。在襄樊，房地产进入市场化运作已有十多年的历史，置业者通过各种信息渠道已对市场有了比较清醒的认识，知道购买期房会有一定的风险，在市场环境允许的情况下会尽量等待着现房面市再买。而市场调整期的到来正好给置业者等待购买现房创造了条件，例如，在2007年楼市火爆时，购买期房与购买现房相比，其价格每平方米往往要优惠500元左右；而自2008年下半年开始，市场调整已使房价趋于理性，一个楼盘从期房到现房，价格基本上没有多大的波动，置业者肯定会等待着购买现房。

　　对楼市发展的重大影响

　　置业者购房时，在同等条件下，如果让他们在期房和现房之间做出选择，毫无疑问，他们会选择现房。因为，相对期房而言，购买现房有着无与伦比的优势，如避免或减少风险，减少资金压力等。例如，置业者在购买期房之后，从签订合同那天起就要交按揭款和相关费用，直到交楼、使用，少则需要几个月，多则需要1—2年时间，这期间需提前支取置业者的消费力，对积蓄不多的人无疑增加了负担和压力。

　　那么，“现房时代”对楼市的发展又有什么重大影响？业界人士分析，主要有四点：

　　一是促进市场诚信建设。在楼盘营销中，开发商为了吸引消费者，会对楼盘进行全方位包装宣传。如果是销售期房，由于离现房还“遥远”，包装宣传有些往往加以夸大，有些承诺往往会缩水，或者不能兑现，有些规划可能会发生改变，还可能出现质量问题。“如果是销售现房，房子实体可供置业者现场查看，开发商就不敢进行虚假宣传了，质量、规划若有问题，也将无法掩盖。”张汇丰分析说。

　　二是促进优胜劣汰。“现房销售”其实是对开发商的巨大考验，由于资金回笼慢，周期长，开发商资金压力会变大，一些资金实力弱、主要靠银行贷款支撑的小公司将有可能被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力强大的开发商对市场的主导作用将更加明显。同时，开发商生存境地的变化，也将导致其赢利模式由土地赢利向产品赢利转变，此前拿到地就能赚钱的神话将发生改变。

　　三是压缩楼市泡沫。销售期房因为“借置业者之鸡生蛋”，投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，甚至只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金，因此，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。“现在，期房卖不动了，也就无法随心所欲地炒作房价了。”王健分析说。

　　四是楼市供求关系可能发生改变。现房增多，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟、减少，远期供给也可能会减少。今年，市区将有150万平方米的商品房投入市场，仅占去年的一半。期房很少进入流通领域，供求关系可能会慢慢趋紧，在一定时间内可能会出现供小于求的局面。

　　“现房时代”将持续多久

　　“现房时代”究竟是特殊时期的特殊产物，还是将长久持续下去？

　　对此，襄樊四季鑫房地产公司副总经理张汇丰和盛世基业执行董事王健一致认为，从目前市场上积压的房源来看，消化期至少要持续一至二年。在这个期限内，新入市楼盘的数量不会很多，由于销售进度缓慢，新入市的楼盘真正进入“自身的销售旺期”时，大多也都是现房或准现房了。由此看，襄樊的“现房时代”至少还要持续一至二年时间。

　　随着积压房源的逐步消化、供求关系的慢慢改变和市场的渐渐回暖，期房将会逐渐在市场上增多，从而迎来新一轮期房主宰市场的时期。

　　不过，也有业界人士持不同意见。他们认为，经过这一轮调整，市场会变得更加成熟，不会出现大的波动，也就是说供求关系相对比较平衡。再者，置业者会更加理性，大多都将青睐现房。另外，开发商取得商品房预售许可证的条件之一，是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，同时已经确定施工进度和竣工交付日期。现在，一般要在项目封顶时才能申办。随着市场的进一步规范，未来这项规定可能会执行得越来越严格。在这种情况下，主导未来市场的仍将是准现房或现房，开发商或许也会将其项目的营销重点放在准现房或现房阶段。