关于物业税的思考

    一、物业税的含义

    物业税指的是财产税、地产税等不动产税，目前的称谓源自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。

    二、物业税在中国的发展现状

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    中国政府网2009年5月25日公布了《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。意见要求财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委深化房地产税制改革，研究开征物业税。

    随着国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税第二批试点地区，国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转，并没有实际征税)运行，而且这十个试点省市中的部分城市可能在2008年开始进行“实转”(即根据试行税率和办法实际开征物业税)。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

国家发改委投资所副所长陈选透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3%至0.8%之间。

但据了解，对于具体的税率等相关数据，各试点省市还都很模糊。

三、物业税开征的影响

一）物业税的开征将打破财产税对个人零税负的局面?

在物业税征收讨论中，出现了物业税调节贫富差距的说法。物业税一旦开征，就填补了财产税的缺失，意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。贫富差距是在三个层面上表现出来的。第一个是收入。第二个层面是消费或支出。第三是财产。税收制度对贫富差距的调节，应该是全面的调节，而不仅仅限于前两个层面。现在在收入环节，有个人所得税调节。在消费环节，有增值税、消费税和营业税的配合去调节。而在财产环节，没有任何调节。放着对贫富差距影响最大、具有基础作用的财产不去触动，而仅仅停留在个人所得税调节收入分配等等方面，对中国的贫富差距的调节是微不足道的。

二）物业税能平抑房价吗？

总是说房价高，可就是降不下来，因为土地成本太高。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟著大幅度下降。但物业税开征后不可能取消土地出让金，因此，其实物业税的开征短期内并不能平抑房价。

三）投资型和享受型置业将受限? 

开征房地产税，就是要把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化，因此物业税的征收将抑制房价迅速增长，对房地产市场的炒卖、虚高等情况进行调节。 

    在征收过程中，根据置业用途的不同将被区别对待，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本的住宅用地税率有可能为零。国土资源部土地利用司副司长束克欣已经明确表示，不动产税肯定要征收，但在实际操作中会考虑到自主和投资的区别，家庭基本的住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。房地产是近年来投资的重要手段之一，为越来越多的人认可。有关人士指出，物业税改革的目的不是要专门打击炒楼行为，但物业税也会带来好处，一方面楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，“初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退”。

“买房出租”的利润会大大缩水，投资者会把资金转移到其他投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。而由此最受打击的是原本投资前景看好的那些项目，投资型买家本来可能会一下子买几套甚至十几套房，开征物业税，将让开发商痛失这部分“强劲买家”可能带来的大笔利润。

因此，总体来说，物业税的开征对房地产行业是一个利空。对消费者而言，需要承担更多的税；对开发商而言，投资性和投机性需求受到抑制。整个行业的需求量会下降。

四、实征面临四大难题

其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。但是这一步迟早要迈.而且这个成本将分摊到以后的无限期中,因此,成本可忽略不计.

其二，不好确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。关键是确定税基问题.

其三，地方政府或不热衷。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金（暂无定论），这会让地方政府缺乏征收的积极性。据悉，去年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。

其四，如何处理土地出让金和房地产税的关系问题。原已买房者事实上一次性已将与房地产税类似的土地出让金一次性支付了几十年，再者，土地出让金是否取消的问题。二者如何衔接？

五、国外怎样征物业税

物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式也大不相同。

在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。

在美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。

在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

六、物业税开征的预测

物业税是涉及多部门的复杂的系统工程，立法程序漫长，没有2-3年难以出台。尤其是在当前经济增长需要房地产投资拉动的背景下难以出台，更多的是对目前部分城市住宅旺销售价上涨的一种警示。5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税一直是国家相关部门作为梳理房地产行业税制问题的出路。“明租、正税、清费”，即减少房地产开发和流通环节的税负，增加持有环节的税负，均衡国家税收来源，减轻购房人一次性支付压力。近日深圳人大同意投资910万元建设物业税征收系统，2010年建成。深圳可能率先进行物业税征收试点，具体对楼市的影响几何，要看各税赋环节的均衡问题，能否达到开发和流通环节的税赋减轻抵消掉持有环节的税赋的成本，如果能有效抵消或降低，物业税的出台对市场没有冲击。我国商品住宅使用年限为70年，我们认为开征物业税的前提要明确房屋产权终身制。