新世纪以来，中国最大的通货膨胀，其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来，在缺乏成熟投资消化渠道的情况下，海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件，但在货币供给下，掀起了一波又一波的投机热潮，不断推高房价，竞逐巨额利润，过度征地开发，以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长，房价一路狂飙又进一步带动了货币增发，如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。

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（接上） 2003年开始房价加速上涨，此时先富起来的“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8；他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力，成为这此后快速推高商品房交易边际价格的主要人群。目前这部分人群的居住需求已经得到了基本满足，转化成了投机囤积房地产的主力。

此后中国各阶层收入差别不断扩大。北京国际城市发展研究院于2012年9月14日联合中国社科文献出版社发布了首部《社会管理蓝皮书——中国社会管理创新报告》称，中国行业之间职工工资最高与最低相差15倍左右；上市国企高管与一线职工收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。收入最高的10%人群与收入最低的10%人群的收入差距，已从1988年的7.3倍上升为2007年的23倍。

同时，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力偏低，加之社会保障不足，更不敢放手消费，造成内需不足、产能过剩和产业利润低下（除房地产外），致使富人或一切具有一定集资能力的投资人，在货币政策宽松，银行利息很低，股票、期货风险太大的情况下，不想投资实业，而城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是就集群地投资或者说投机房地产。

胡润研究院和群邑智库联合发布的2011财富报告显示，中国千万富豪已达 96万人，相比上年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比上年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位。

近年来，城市化发展和经济发展推高房价预期，提供了抬高房价的环境条件。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施特别是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市集中了大量产业、就业岗位和个人发展机会，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心地带集中。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，特别是在大城市炒房子，因为他们相信有人会接手他们的房子。

那么，现在中国房地产市场的供需结构究竟处于什么状况呢？

新中国成立后，城镇居民住宅全部由国家包下来，实行无偿分配和低租金制。1949年人口约4.5亿，30年后增长为8亿，但此期间，房屋供给几乎没有任何增长；到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了0.9平方米，全国的城镇人口中，近一半是缺房户。

又过了20年，1998年，中国人口增为12亿，房屋供给虽有增加，但比例上远低于人口之增长。“拥挤”是城镇居民最普遍的最真实的居住体验，意味着中国房屋需求已蓄积了50年的巨大潜能。

1991年11月，国务院决定在全国推进房改；鼓励职工买下公有住房，在房价上采取补贴、优惠等措施，从此，城镇居民开始普遍拥有住房。1998年开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，中国房地产行业进入了商品化时代。基于让多数人都买得起住房的考虑，1999年，中国人民银行首次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登临中国大地。大批居民还在旧房拆迁中，获得了自有新房或改善了居住条件。于是，广大城镇长期租屋的居民，转进了居者有其屋的时代。

如今中国城市居民住房拥有率（持有住房的当地户籍人口数/全部当地户籍人口数）表面上已经接近90%的高位。

2012年6月29日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京金融街发布全国首份《中国家庭金融调查报告》。该报告基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成。报告按照2011年采集的数据称，目前中国自有住房拥有率高达89.68%（其中城市自有住房拥有率为85.39%，农村为94.60%。），远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)，处于世界前列。

报告还指出，城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%，其第一套房平均收益率在300%以上。

该报告还称称：2010年中国全国家庭净总资产值69.1万亿美元，美国全国家庭净总资产值57.1万亿美元；中国城市户口家庭的平均资产达到247万元。

如此高的自有住房拥有率一旦被误读，被当作住房保障的指标来解读，将是件很可怕的事。（待续）

写于2013年底

（思进注：除注明作者之外，所有文章皆为思进原创……）