朱大鸣  终结暴利时代

“房价还是会涨的，但应该是随着人们收入水平的提高，逐步地斜坡式上涨；政府当下应该完善土地一级市场，平抑土地拍价，也就是平抑了今后的房价”。

文/本刊记者  于娜

“地产业早已告别了暴利时代，一个企业能做大当然是好事，今后有机会我还是要抓住，至少在长三角地区有所发展。”在高楼丛生的上海，拥有春之声置业（集团）有限公司的朱大鸣坦言，在金融危机之下，企业能够生存，能够可持续发展，他觉得知足了。
从一名音乐教师跨入上海房地产业，从创办房地产营销公司开始到独立开发楼盘，朱大鸣走过了房地产业20余年的风雨之路，现在又要开启新的旅程。

今非昔比
        
回想起上世纪90年代刚进入地产行业时的情形，朱大鸣感慨今昔最大的不同在于，地产商的资本金有着天壤之别。
“过去开发商的资本金门槛很低，可能手头只有几百万元，就可以盖楼了。”朱大鸣对本刊记者表示，随着地产市场的逐渐规范，开发资金门槛递增，预售门槛抬高，现在“没有个数亿身家，别想在大城市里玩”。
与音乐结缘的朱大鸣给公司起的名字“春之声”自然也是同音乐有关，几年打拼后，“春之声”先是成为沪上一个响当当的地产经纪品牌，曾经帮助很多开发商成为亿万富翁。而在2000年左右，一个机会又让朱大鸣从营销经纪进军地产实业，通过与开发商合作、参股，逐步独力开发地产。
不过，在上海这样的一线城市，面对中小开发商拿地越来越难的事实，朱大鸣也无可奈何。他转而在三四线城市开发了地产项目，虽然利润比较低，但是风险可控。
前几年朱大鸣有一个机会在上海市中心拿到了一块地，他在上面建了一栋甲级写字楼并在今年推向了市场。“虽然体量并不巨大，但黑白钢琴键盘的外观设计非常有个性，被称为‘钢琴大厦’，在上海西区成为了一个地标性建筑。”朱大鸣对于春之声大厦的满意溢于言表。
也许是教师出身，朱大鸣一直都很喜欢写博客，同时是一个活跃的市场评论人士，他自嘲金融危机让他有更多的时间写文章了。
去年5月，在多数人都在赞同货币从紧以遏制通胀、流动性过剩的时候，他写了一篇“当前形势下从紧货币政策应当松绑”的文章，认为松绑从紧货币政策，让更多的企业资金链不至于紧张，企业有了活力，也同时拉动了内需，中央财政也会获得更多的税收。
去年年底，他终于看到了政府救市计划以及后续政策使得楼市回暖。与此同时，今年5月国务院下调了固定资产投资的资本金比例，地产资本金13年来首降，保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例下调到20％。对此，朱大鸣倒是有清醒认识，“开发商还是要有后期资金来路，万一市场波动或者暂时性需求低迷，才不会崩盘”。

“面粉”与“面包”
   
很久没人提到的“地王”，最近重又回到人们的视野，在北京、上海、杭州等一线城市频频亮相。
值得注意的是，这些拿地称王的公司基本上都是国企或者上市公司。在朱大鸣眼中，他们曾经撑起了地产行业的一片红火，但也迫使其他地产商也只能高价拿地，出现了“面粉比面包贵”的怪圈。
 “上海最近拍了一块地，位于远郊区，开车走高速也要半个多小时，但楼盘价已经达到了1.5万元每平方米，你能想像到楼房建成后的销售价格得有多高！”对于购房者对开发商的怨恨，朱大鸣感到委屈和无奈：“其实，中小民营开发商是害怕房价飙升的，一方面担心会引起政策大棒打压，同时又不想吸引其他产业的资金进入，产生市场波动。比如，2007年市场过热就是很多实体经济的资金进入房地产引起的，比如著名的温州炒房团、山西煤老板购房团等。”
不过，对于“唱衰派”的论调朱大鸣亦颇有微词：“好几年前就说中国的房价要大跌，上海的跌50%，北京的跌30%，但实际上不是跌而是涨。”他认为“唱衰派”误导了很多本来应该早能买到房子的人，“当时三四十万元可在一线城市的近郊买到两房一厅，但这些有能力购房的人，没有在第一时间买房，而现在手里的钱只能买一个储藏间了”。
“中国是一个人口红利国家，需求会不断地释放，以市场和需求为准绳，以中国城市化的不断推进为依据，房价还是会涨的”，但朱大鸣不希望出现像“广渠门地王”那样使得周边房价一夜之间就上涨的景象，“房价应该是随着人们收入水平的提高，逐步地斜坡式上涨，涨得过猛，老百姓的购房需求会受到压抑，对于整个经济也不利。继续让地价不断高企，更多的人会买不起房子，买不起‘面包’，政府当下应该完善土地一级市场，平抑土地拍价，也就是平抑了今后的房价”。
      
建言“双渠道住房系统”
    
没有人会否认经济基本面对于房地产市场的影响，此前外界普遍认为，在这一轮世界金融危机中，中国最先有望走出低迷。实际上，今年上半年中国经纪已经有回暖复苏的迹象。风雨过后，楼市该走向哪里？  
朱大鸣一直在思考这个问题，他认为“双渠道住房系统”是今后中国房地产业的发展方向：一方面发展商品房，一方面发展保障性住房，保障房包括经济适用房和廉租房，当下的发展重点应该是廉租房，最近又有了公租房，这说明管理层也在不断尝试解决低收入群体的住房问题。
朱大鸣觉得让低收入者受惠的还是廉租房，等到收入提高时，他们才可能有能力去购买商品房。
不过，他也承认，一般开发商不太愿建廉租房，这就需要政府调控了，给开发商一定的优惠政策建设廉租房小区，至少能够让他们保本微利。
救市政策刺激之下，有人提出国内要警惕房市泡沫威胁，担心重蹈日本、香港地区的地产泡沫破裂的覆辙。朱大鸣认为这种可能性不大，“国内所谓主张‘泡沫论’的人，喜欢把中国和日本的楼市放在一起对比，实际上两者没有可比性。中国土地所有权是国有，而日本是私有；中国的土地比日本多得多，可控性很大，正处于城市化进程的初始阶段；中国楼市与世界贸易市场的关联比日本小得多”。
在朱大鸣看来，金融危机下，中国楼市只下跌了零点几个百分点，这是中国地产不会发生泡沫破裂的关键，不过，“不管有没有危机出现，作为开发商都应该有一个清醒的头脑和对市场趋势的研判能力”，地产行业再不是上世纪90年代“四两拨千斤”的时候了，今后也不会是暴利行业。

同题问答

《投资家》：房地产是暴利行业吗？
朱大鸣：目前的房地产不是暴利行业。曾经产生过部分企业的暴利，比如说土地拿得早，通过协议转让等，那些上世纪90年代一二十万的地价现在变成几百万元了。房地产行业赚得是土地的钱，现在地价这么高，房地产暴利的时代早已经过去了。

《投资家》：你想成为地王和楼王吗？
朱大鸣：不可能，也没这个能力。

《投资家》：你怎么评价你过去1年的从业表现？
朱大鸣：我是踏着市场的节奏，理性地在发展。

《投资家》：官商勾结是房地产业的潜规则吗？
朱大鸣：有这种现象，但不是普遍现象，谈不上“潜规则”。

《投资家》：房地产开发商算不算“人民公敌”？
朱大鸣：当然不是，如果开发商是“人民公敌”，那谁来给人民盖房呢？开发商大多是有良知的，我之前已说过房价上涨不能全归咎于开发商。