王世洋  房市急需监管

“我并不是推崇计划经济，也并不是反对市场经济。只是认为对于房地产行业来说，任何的极端都是错误的，现在的问题就在于房地产行业放得过宽。”

文/本刊记者 姚博海

对于驼洋集团董事长王世洋来说，他的20多年房地产生涯从来没有像现在这样迷失过方向——自从1993年成立建筑公司以来，房地产老板、民营企业家这些词汇一直都是对他的最好褒奖。在江西省吉安市，几乎整个城市的发展都离不开王世洋这个名字。然而，伴随着房地产开始逐渐成为百姓眼中一个充满“暴利”的行业，那些昔日的褒奖逐渐成为一种贬斥时，王世洋发觉，他所熟知的市场已经变得有些陌生。

“驼骨”老板

询问任何一位吉安市民王世洋是谁，他们都会很准确地说出答案。这个诞生过文天祥的城市里，王世洋是一个同样被人们经常说道的人。
人们似乎总喜欢在他身上找寻到许多神奇之处，比如20多岁就右眼失明，比如他出生在文天祥的故里青原区富田镇，比如他开始的身份只是个进城务工的泥水匠，还比如他在人们都不知道房地产是什么的时候成为吉安市第一个成立房地产公司的人。
这并不奇怪，走在吉安市，整个城市似乎都有王世洋的印迹。赣江公路大桥引道、吉安火车站广场、吉安贸易广场、青原大道、赣新大道、城北大转盘等40多个土石方、市政工程全是出自他之手。
王世洋本人并不喜欢人们将他神化，因为这会让许多不熟悉他的人对他产生误解，在他眼中，房地产只是一件再普通不过的事情，“就是盖房子，小时候农村盖房子都是自己干。”王世洋轻描淡写。
和许多企业家的成功一样，王世洋的成功也是与大环境的变革产生了交集，他在这样的交集中把握了时代的脉搏，也把握住了自己的命运。
王世洋出生在青原区富田镇，父亲是一位老红军。和许多农村家庭一样，他也有一个小名——“驼骨”。“小时候家里穷，父母希望起个贱名字来避灾。”王世洋笑说。
1983年，经不住村里几个朋友的诱惑，王世洋跑到城里开始了自己泥水匠的生涯。当时，这个行业依然沿袭着师傅带徒弟的传统制度。王世洋拜了一位师傅，学了3年，等到出师时他已经是有了一定资历的“小师傅”。随后，他组织了一帮朋友开始帮人做一些与“盖房子”有关的事情，这使得他成为了江西省最早的一批“包工头”。
而1993年南方房地产市场泡沫的破裂，最终让王世洋看到了这个行业新的发展机遇。在当时，整个江西省都没有几家建筑公司，镇里的许多市政建设都包给了外省的建筑公司，王世洋看到了这个机遇，遂与镇政府合作成立建筑公司，主要负责市政的开发与建设。“当时挂的是集体的牌子，因为这样不会被误解。当时一切开支都是我出，有了利润政府会分得一部分。”王世洋在这样的合作中得到了第一桶金。
1996年，中国房地产业迎来了新的发展契机，一批在此前房地产泡沫中存活下来的优良房地产企业，以及如王世洋这样新成立的房地产公司成为了时代发展的受益者。当时，吉安地区提出了一个新的城市建设蓝图，王世洋作为本地已经证明实力的企业家，轻而易举地拿到了一批市政建设工程标的，之前的建筑公司也顺理成章地改名为具有他本人色彩的房地产开发企业——驼洋集团。

无奈的政府关系

随着事业的不断扩展，王世洋开始憧憬更大的商品房市场，然而，令他没有想到的是，市场的变化与想象还是保持了一定的距离。
从建筑公司到驼洋集团，王世洋在2000年以前一直占据着吉安市首富的位置，然而，随着房地产暴利的升温，王世洋发现越来越多的年轻房地产开发商开始出现在这个他自以为熟悉的市场当中，而他们只用了两三年时间便超越了王世洋10年所完成的资本积累。
起初，王世洋并不为然，市场的竞争是常有的事，自己老了，跟不上一些新的经济理念也是正常的，然而，1999年的一块土地开发，却彻底颠覆了他的这种看法。
1999年，王世洋以市场价接下了市政赣新大道项目工程。然而，在完成工程之后，王世洋却第一次遇到了他没有经历过的情况。“政府领导告诉我政府没钱支付我的工程款项，之前工程款项都是我自己支付的，这等于逼着我破产了。”王世洋随后将这个问题上报到了江西省建设厅，随后双方进行了协调，最终市政府将一块闲置土地抵押给了王世洋，然而，就是因为这块地，王世洋几乎倾家荡产。
“拿到这块地时，规划局告诉我只能盖高层。当时国家规定盖高层至少要有3000平的土地才可以开发，而我拿到手的这块地只有1000平。”王世洋开始打报告要求政府将周围的闲置地以市场价格出售给他，然而领导们的回答是，只有这1000平可以用来开发商品房。王世洋只能通过民间融资来维持着这块土地的运营。“基本上每年要投入300万来维持运营，当时我借了30%利率的高利贷，现在基本上已经欠了3000多万，然而政府至今还是没有给我一个说法。”王世洋无奈地说。
类似的事情王世洋遇到过不只一次，2002年5月王世洋拍下了位于泰和县的一块土地，用以开发自己的阳光花园的商品房项目。然而，之后的变化却让他始料不及。
2003年国家出台了新的土地协议出让政策，规定2002年7月1日之前的地方政府土地出让协议合同有效，然而，王世洋的这块地却因为领导的一些理由始终拿不到土地证。“之前分管城建的市长代表政府和我签了合同，之后新来的市长却一直不给我批土地证。”王世洋颇有些无奈地说。
从2002年拍下土地进行开发，王世洋已经累计投入了3个亿的资金在这个项目上，然而他却一直以一种名不正言不顺的方式工作着。“政府不帮着进行拆迁，开发也没办法按期限完成。本来3年的工程一直拖到现在。”在这期间，王世洋说他曾想过去跳楼，不过他不想让家人为他背上这些债务，于是只能硬着头皮继续做下去。
2009年初，王世洋终于在无数次上访之后拿到了他梦想的土地证，然而，令他想不通的是，省里在2002年9月就已经批示了的土地证为什么直到今天才到他手中。“这个市场正在变味，它牵扯到太多的利益，我不懂得利益的变通，自然也就得不到想要的结果。”王世洋明白了那些年轻地产商为什么会在如此短的时间内完成巨大的资本积累。

信贷“潜规则”

做房地产不找银行贷款，对于很多房地产开发商来说，无异于痴人说梦。然而，这样的事情却实实在在地发生在王世洋身上，不是因为他不想贷，而是因为他贷不到。
王世洋粗略地估算了一下，他的驼洋集团现在至少有3亿以上的资产，然而就是这样一个资产规模巨大的民营企业，在银行的贷款审批中却每次都吃闭门羹。
“我几乎每年都去银行，但是他们给我的答复都是‘听说你举了许多外债，固定资产与信用额度不足以从银行贷款。’”王世洋很纳闷，如果银行肯贷钱给他，他为什么要去融那30%利息的资，更何况他的企业是实实在在的固定资产上亿元的企业，完全符合国家规定银行向民营企业贷款的条件，为什么仅仅凭着几句“听说”就回绝了他的申请。
疑惑中的王世洋受到了一位朋友的点拨：“他告诉我现在贷款哪有不给银行回扣的，你塞个10万、20万小意思给银行，别说几百万，就是上亿元的资金也会贷给你。”王世洋没有按照朋友说的做，他写了一幅对联拿到当地银行，“我告诉行长，我一个上亿资产的企业为什么一分钱都贷不到款，天理何在。我要把这个事情上报到省里。”也许是王世洋强硬的态度起了作用，银行最终对驼洋集团资产进行了资产评估，之后通过了王世洋首期500万、分期400万的贷款要求。不过，王世洋依然不敢在银行贷更多的款，“我怕和他们扯上什么关系，以后要坐班房。”
整个市场并不会因为王世洋的坚持而有所改变，在他周围，越来越多的新兴地产商受益于宽松的货币和信贷政策，地价被不断炒高，而商品房的销售价格也超出了王世洋的预期。      
“2005年以前我开发的楼盘还都只是五六百一平，然而现在和我竞争的那些楼盘都把价格炒到了2000左右，我不明白，一套我认为最多可以卖到1200一平的商品房为什么会被他们炒到这么高的价格？”
让王世洋不明白的事还有很多，比如他一直觉得房子质量好就一定能卖得好，但在周围房地产商的恶意炒作下，不懂得做“表面文章”的王世洋发现自己的楼盘越来越难卖。“我的卖1000多，他们卖2000多，我的质量比他们好，但是买房者更愿意相信他们爆炒出来的热销楼盘而不会来选择我的楼盘。”王世洋很无奈地说。
这样的情况让王世洋有点似曾相识的感觉，在他的印象中，在他开始建立建筑公司的1993年，中国房地产业也经历过类似于今天的局面。在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。 “要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛，而最终的结果是房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。“天涯，海角，烂尾楼”，成为海南的三大景观。
王世洋并不希望这样的结局重演，在他看来，宏观经济——这个让许多房地产商在1993年学到的经济学概念始终适用于房地产行业。“我依然很怀念1997年的房地产市场，那时的房地产价格需要到物价局审批，每一块土地的使用都会有政府的相关监控。”王世洋更愿意把这样的状况称为一种“计划+市场”的经济手法，“在那个时期，不论是政府拍卖土地，还是开发商进行房屋开发，物价局都会有一个相应的价格限制，遗憾的是，当政府将房地产行业完全放开，走入市场之后，情况却并不如我们所预想的那样乐观。”
在王世洋看来，房地产行业与钢铁、石油、化工等行业同样是关系到国计民生的重要支柱产业。与其他行业相比，房地产行业似乎放得过宽了。“我并不是推崇计划经济，也并不是反对市场经济。只是认为对于房地产行业来说，任何的极端都是错误的，现在的问题就在于房地产行业放得过宽。”
王世洋说，宽松的货币和信贷政策，让越来越多的地产商玩着空手套白狼的游戏，而缺乏有效监督与处罚措施的金融信贷体系已经面临着极其危险的情况。“很多开发商可以用一二十万的小恩小惠贷到上亿的钱，这让他们可以轻易拍到土地。而随着这种情况的逐渐扩展，那些开始不愿意这样做的开发商发现自己越来越失去竞争力，于是找银行贷款来进行恶性竞争成为这个行业的潜规则。然而，一旦产业链断裂，开发商可以宣布破产，难以计量的国家资产便打了水漂，后果不堪设想。”
王世洋认为，银行金融信贷系统缺乏有效的监督机制以及处罚措施是导致这种局面的原因。“国家有相应的贷款政策，但是到下面就变了样。在银行，他可以说你符合贷款审批条件，也可以说你不符合。即使你符合贷款规定，银行不贷款给你也有很多理由，而这种做法并没有触犯任何法律与法规。这也就助长了过分宽松的信贷体系形成。”王世洋认为，建立完善的监督机制，对于不按照贷款有关规定进行贷款工作的银行予以法律制裁，是解决目前这一情况的根本方法。
尽管当前市场的环境让王世洋感到并不健康，但他认为二、三线城市的房地产市场将在未来成为整个行业一个新的增长点。

同题问答

《投资家》：房地产是暴利行业吗？
王世洋：对于存在灰色交易的开发商来说的确是，但对于更多开发商来说是一个充满风险的行业。

《投资家》：你想成为地王和楼王吗？
王世洋：当然想，如果成为地王和楼王就标志着我的企业发展取得成功。只是，现阶段的金融信贷体系束缚了我，如果能贷给我10个亿，我有信心成为中国房地产商的前10名。

《投资家》：你怎么评价你过去一年的从业表现？
王世洋：死里逃生，之前说的那块地几乎使我绝望，好在今年初终于拿到了土地证，现在金融危机的影响也在消散，整个市场在趋于好转，但希望这是良性的而不是恶性的。

《投资家》：官商勾结是房地产业的潜规则吗？
王世洋：的确是，如果没有官商勾结这样的潜规则存在，我可能已经资产数十亿了。过多的灰色地带导致了这个市场的恶性竞争。

《投资家》：房地产开发商算不算“人民公敌”？
王世洋：现在来说，一线城市的开发商已经算是了。但是，如果任由这种情况发展，二、三线城市也将会出现更多的“人民公敌”。