中美房地产业相比，最大的区别就是房产经纪的行规不同。美国的地产界，最有话语权的是地产经纪人群体，因为他们掌握着客户。而中国地产业的主导，是政府和开发商，因为他们掌握着供给。国情和环境不同，本文无意评论孰优孰劣，只是介绍一下美国的地产经纪制度和行规。本文涉及的内容多，比较专业，因为关乎老百姓自身的房产交易，尽量说得直白一些。

  美国的地产行业的整体分工极细。其中的参与者，除了消费者和投资人以外，其他都是专业人士，包括经纪人，政府机构，行业协会，服务商，开发商。一般来说， 开发商（builder）不参与到流通环节。在这个市场上，地产经纪，起了联系各方的关键作用。他们的最主要的服务对象是房产的消费者。美国的房产服务 法律，主要的宗旨是保护消费者，力求达到规范，专业，公开，公平。

  为什么要经纪人有执照才能从业呢？很多中国朋友不解。我在北京，也亲自接触了没有专业训练的房产经纪。说个笑话，您要补牙，躺在牙医诊所的大椅子上，来了一个热情的小伙子，手持牙钻，说“大哥，今天我给你服务，我半个月前刚从铁岭来，本山大叔的同乡，林子里确实没有木头可伐了，就来北京干这行。别怕，这活容易，这钻子和我以前的锯子差不多。您张嘴呀，哎，您别跑呀，隔壁那几家门店的人也是我们一趟车来的同乡。。。”牙医要证才能上岗动你的牙，经纪也要证才能上岗动你的房。

  对很多人来说，买房是一生中最大的一次交易，这也是美国梦的一个重要部分。买房的投入之大，动辄百万，要倾入全家数年的所有，房市信息量大，选择很多，手续繁杂，在美国的一个普通房产交易，要涉30家公司提供的服务。其中的步骤和协调，很需要一个熟悉行业的专业经纪，确保这个环节的公平和顺畅。很多消费者认为，我自己去找，不要经纪。买房和买菜都是买，自己做就行，补牙和补胎也都是补，却很少人想到自己来。如果能够绝大多数的房产经纪，都没有受到专业训练，没有执照，那实在对房产的买卖双方都大大的不利。更重要的是，保民，无照者没有受到足够的教育和从业承诺，专业部门无法监控。

  美国法律规定，所有提供收费房产服务者必须持有地产执照，否则视为非法，轻则罚款，重则坐牢。房产服务包括：买卖，估价，拍卖，房产租赁，房产交换，广告， 提供租房信息。法律也禁止有执照的人将佣金所得分给没有执照的人。

  美国房产经纪有两种执照，经纪人( Real Estate Salesperson, 或者 Real Estate Associate)和经纪商（ Real Estate Broker）。经纪人执照很好拿，一般是高中学历，经过40小时的指定课程，通过考试就行了，不需要以前经验。而经纪商的执照就难了，要几年的从业经验，在宾州还要成交约50处房产，通过120小时的课程，有比较严格全面的考试。房产经纪商执照，是房产领域中最高级别的执照。执照发两份，一份要挂在公司墙上，一份和身份证一般大小，可以随时带着。这里拿我的执照举例，不是炫耀，是证明其严肃性。在美国，没有这个执照，是不可以给消费者提供房产方面的服务的。


   （宾夕法尼亚州的地产经纪人执照， Real Estate Salesperson）
 
（佛罗里达州的地产经纪商执照, Real Estate Broker）

  美国的房产经纪人，一定要隶属于房产经纪公司。所有的合约，都要以经纪商的名义签。一个经纪公司，不管是只有一个两个人的办公室，还是有上千家连锁店，都 只有一个经纪商执照。经纪商的经验多，法规熟，把关交易。出了问题，消费者要搞经纪商，政府监管部门，也主要是管经纪商。地产经纪的收入，完全是靠佣金。一般住宅房产，佣金是成交价格的6%，买卖双方经纪公司各占3%。然后经纪公司再和经纪人分成，经纪人拿到5-8成。有了给个人足够的佣金收入，房产经纪的行业才能独立存活，而不是只能依附于开发商。

  美国的房产服务行业专业人员的构成和作用是：

• 各州政府的地产服务监理署（State Real Estate Commission）负责发放执照，监督行业，实施行业内一般的违规惩罚，重的违规要提起法院公诉。有直接的公众投诉电话。
• 地产经纪人： 从事具体的房产交易，直接面对消费者。
• 地产经纪公司：管理监督地产经纪人。对交易负法律责任。中国要求每个经纪公司有两个持照经纪，美国要求经纪公司到所有从业人员必须有执照。
• 地产经纪人协会（Real Estate Professional Association），提供行业教育，专业资源。法律规定，所有地产经纪，必须加入一个经纪人协会。美国全国经纪商协会（National Realtor Association， NAR）有110万会员，加上有执照没有在NAR注册的，全国有250万地产经纪。

注意有两点和中国不同之处。

• 地产服务监理署一般不管住宅开发商的建房。对建造环节的监控，主要是房屋的质量，和设计的规范。美国的开发商，一般不从事与消费者的房产交易环节。如果介入交易环节，要受房产交易和经纪的法律监控。其监管程度，比单纯的建造房屋，要复杂得多。
• 政府的土地持有部门，美国有联邦和州的国土保有署。他们拥有土地，有计划的进行出售。土地一旦出售，产权完全转移到买主。美国大多数城市中的民用土地都不在国土保有署的手里。

  美国政府和地产的法规和法律，不太关心具体房价，其关心的，是系统的公平。严格保证没有人为操纵房价。在开放的市场，假设所有房产交易都是在公平，信息对等， 资源对等，没有非法垄断的开发市场条件下进行的，价格是由供需关系决定的。别人买一万一平米，你完全可以卖五万一平米，公平市场下，卖出去是你的本事。

  在地产交易中，地产经纪可以代表买方，或者卖方，或者双方。这是地产经纪见到客户要确认的第一个件事。一个敏感的角色是，一个地产经纪，在一个交易中同时 代表买方和卖方，这叫“双重经纪（dual agent）”。 可以想象，双重经纪，到底是保护买方还是卖方的利益，这很容易引起法律纠纷。美国的很多个州，法律严令禁止双重经纪。其他的州，也是要明确声明经纪的角 色，如果是双重经纪，那么经纪人要一些信息要严格为客户保密，比如财政信息；一方面要主动告知双方任何可能有损房价的事实，比如房主告诉经纪人的一些隐蔽 的破坏，例如厨房木板地曾经淹过水。当然行规也规定，房主在房产上市的时候，要声明房子的所有以往的维修和所有已知的问题，如果隐瞒，买主将来可以上法院 的。如果是经纪隐瞒不通报，那买主就可以告经纪人和经纪商。

  经纪人必须保证房产经纪交易过程的透明。法律严格规定，所有经纪必须及时地把对方的签约意向，不管是口头还是书面的，都要在第一时间及时传达给自己的客户，不得延迟，不得隐瞒。法律规定，经纪商的执照和所有经纪人的执照，必须挂在公司进门立刻能看到的墙上。如果有执照的人是交易的消费者（卖主，买主，房东，房客），在交易前，法律规定必须要声明，否则有以专业知识欺生之嫌。

  经纪人绝对不可以与自己的客户争利，就好像律师不可以出卖客户一样。美国很多的州，禁止经纪公司和居住房产客户签订“封顶合同”， 既是，房产公司作为买方与房主签订购买意向，如果房子价钱卖过了一个值，多赚的部分全部给经纪。因为这种行为是利用房产经纪对市场的专业了解，不正当地赚房主的便宜。

  美国州政府的地产服务监理署的主要任务是行业监管，确保房产市场交易的公平：

• 严查房产业垄断行为，因为垄断行为直接影响价格，最伤害消费者。地产垄断行为都是发生于公司之间，一般包括：公司之间房价联盟，佣金联盟，约定服务地盘，商业原因共同抵制某个同行。一旦发现房产垄断行为，轻则处以罚款，吊销执照，重则坐牢。
• 严查歧视行为，歧视包括因为年龄，种族，肤色，国别，家庭，宗教而对消费者采取不公正待遇的行为。比如，经纪人不能拒绝带黑人去白人聚聚的地区看房。
• 严查无证服务，和非法服务。如果没有房产经纪资格而给消费者提供有偿的房产服务，会被视为扰乱市场，罚款5000美金，重则可以坐牢30天。 新的收费服务，要事先经过地产署同意，否则会被按照扰乱市场开展调查。中国的新生事物“砍托服务”，在美国应该不会被通过，因为他们和开发商的砍价交易过程不透明，很有可能会损害消费者。
  

   上面介绍了美国房产服务业的一些情况，提纲挈领，最重要的是，用专业的服务，确保房产消费者的利益，保证市场公平。保民乃是重中之重，其作用之大，远甚于一时的房价讨论。如果市场不公平，专业人士合伙骗人，再“合理”的房价也没人敢买。