美国的住宅地产开发商行业，经过一年多的讣告不断，终于有了一个积极的进展，得到业界一致看好。四月九号，美国的两大开发商Pulte Homes，斥资13亿美元用完全股票交易的形式买下Centex，组成美国第一大地产开发商，是第二大住宅开发商D.R. Horton的两倍。新的公司开发项目遍布美国30个州的59个市场。Contex的管理层数月前主动找到Pulte，寻求共同发展。他们希望能整合两者的优势，用共同的现金，渡过地产萧条难关，以求存活。双方的董事会都通过了这次并购，新公司用Pulte的名字。两者加起来，有34亿美元的现金储备，其中有10亿美元的债务年底还。这个现金储量，超过他们的所有竞争对手。整合后，每年可以省下2.5亿美元的重复人力费用（当然靠的是大量裁人，作者对此项效果表示怀疑），还希望通过量大的优势拿到更好的材料价格。说到这里横向比较一下，这个美国的最大开发商的现金储备，和万科的现金储备156亿人民币相当，不同的是，万科上个季度，又新增了近70亿人民币现金。一个在求生存，一个在求发展。

  具体说到这个并购为什么业界看好，先说说美国新建房的两大增长点：“活跃老年人（active adult）”人群和首次购房人群。

• 活跃老年人指的是55岁以上的人群，有活动能力，又完全不需要护士协助生活。这个市场是所谓的“战后婴儿潮”（Baby Boomer）的主要成长市场，主要是老人退休，搬家到气候温暖南方，和医疗条件好的地区。前几年，佛罗里达州，保持着每周1000个家庭搬入的记录，这 是当地房产的一个最大的增长点。 但是经济萧条以后，这些老人的搬家速度变缓了。
• 首次购房者，是指三年中没有过房产交易的家庭。这是现在民用住宅建造市场最主要的增长点。主要原因是，从2008年，布什政府给出7500美金的首次购房无息贷款，奥巴马上任，把这个额度增加到8000 美金。不要小看这8000美金。如果是首次购房人，房款20万，首付5%，只有1万首付，加上交易成本约6000， 共16000美金，其中8000元都可以从政府的8000元退税得到，买房人只要有原来的一半的现金，就可以住入新居。当然这政府的8000美金不是白给的，要分15年还清，没有利息。

  这个并购的优势在于，Pulte的主要市场是“活跃老年人（active adult）”，前几年赚了很多钱。  Centex的主要市场是首次购房者，是现在的增长点，需要现金运作。两相合并，确实是取长补短。这是很多业内人士看好这个并购的原因。

  美国的地产开发商，实在是天天在刀尖上过日子，隔三差两地听说哪个开发商兄弟又倾家荡产，关门阵亡了。开发商从银行那里贷不出款来，土地大购买协议要钱续，盖好的房子卖不出去，银行的贷款还要还。从2006年底，已经有75个大的开发商破产，还有50个基本关门。 2007年11月，有90年历史，曾经给美国建造过20万个房子的Levitt and Sons公司申请破产时，可怜到只有100万美金资产，和1亿美元的负债。多说一句，国内的开发商抱怨环境恶劣，其实比起美国的同行，是太受党和政府和人 民的阳光照耀了，在美国，政府是绝对不会出面就开发商的，因为政府没有直接的利益，也救不起，而且开发商都是私营企业。我也曾写过文章：《当前中美开发商的区别，喝汤充饥和卖儿卖女》。

  这次房产萧条，开发商可是大伤元气。和2005年7月市场到峰值比较，13个美国最大的开发商，已经损失了81%到资产。就那Pulte自己来说，本来准备在佛罗里达Wesley Chapel开发一个14000家庭的区，可是因为经济不好，只好硬撤出来，在地契方面和计划方面损失了数千万美金。Pulte和Centex在并购之前，已经是用尽手段了，比如裁员，大幅度降价，断臂撤出开发中项目。现在的Pulte就是在准备好所有的现金和资源，熬过未来的一年。

  未来的趋势，和中国开发商与投资者可以关注的，有这么几点：

• 美国未来的开发商格局，分析家认为还会有更多的并购。比如可能的买家包括，德州到D.R.Horton，佛州到Lennar，弗吉尼亚州到NVR。卖家可能包括，科罗拉多州到MDC，和Ryland。
• 上个月，全美家庭贷款申请增加了11%，新房销量增加了5%。这终于给美国众多冻掉了脚趾头的地产开发商们，一丝春天的微风。
• 一个值得关注的趋势是，海外的投资在美国地产越来越明显。很多中东的投资注入上市的地产开发商公司，比如加州首府的John Laing开发公司，就被已经迪拜公司买走。在加州当前的市场上，每3个房产交易，就有一个是新移民用海外资金买的。
• 一个给中国开发商和大的机构投资者的建议，这个时候如果能够给美国开发商伸出援手，能换来患难之交，和倾囊相授。做法很简单，借给他们些钱救急，利息照收，或者做他的大股东。美国房市总是有周期的，也不可能整个开发商行业全军覆没。美国的开发商，不论从传统，管理，规程，项目，技术，经验，专业程度，新型绿色开发方面，都有可圈可点之处，值得中国开发商学习。现在，多数美国开发商，急需流动资金付保有土地的贷款利息和地产税。有地契担保，风险应该是很小的。中国的开发商，有可以快速提高自身的素质，和竞争力。最好的组合，是中国的开发商找到本来就想到国外投资的基金，比如中国投资公司，或者建设银行这样到大财团，他们出钱得利息，开发商交朋友，得经验。这样的事情，多赢互利，我也愿意做当中的桥梁，成人好事。