加载中…美国抄底投资问答 II
(2009-02-05 04:00:27)
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基金房契订金美国美国房产投资投资抄底房价房产 |
分类： 美国房地产投资 |
根据读者对前文“国人赴美抄底房产指南”的反馈，这篇谈几个实际的问题，另外有小型投资房产的实例和照片。
- 给我一个房产投资的成功例子
- 给我一个房产投资的不成功例子
- 一般居住房产交易用现金最快要几天？
- 赴美考察期间房产交易完成不了怎么办？
- 什么是“授权律师书”？
- 什么是”房契历史检查“
- 交易现金还是用贷款？
- 买居住房产订金要交多少？
- 我在美国的钱如何来管？ - 什么是“资金监管帐户”？
- 我的现金如何带到美国？
- 本人在美国没有信用记录，能部分贷款吗？
- 贷款有几种方式？
- 贷款需要什么文件，多少天？
- 我的资金转出大陆，有政策问题吗？
- 我投资美国房产，用什么身份合适？
- 我的美国房产房主是个人还是公司身份合适？
- 我设立公司或基金拥有房产，容易吗？
- 给我一个房产投资的成功例子
A先生在匹兹堡买的出租房产，出租对象是学生，2007年一月在大学附近买的房子，三层楼加地下室，房龄100年，居住面积320平米。成交价98000，装修 25000.共投现金55000， 贷款73000。月还贷，税，保险共840， 房主付水电煤气600， 维修200，租金2500. 月收入860，年回报10320，
回报率18.7%。房客都是学生或白领，从来不愁收不上房租。
- 给我一个房产投资的不成功例子
B先生在美国宾州小镇买的六单元投资房产。2005年六月以95000成交，房龄80年，有2个店铺，4个居住单元，有停车场，居住面积400平米。首付25000， 贷款75000，月供830，水电煤气垃圾500，维修350，空房损失100， 管理费120， 房租收入2050. 月收入 100. 年现金回报4.8%。 房客是美国劳动人民，有时会不交房租，要请律师和他们交涉。
房子2008年底想出手，买主出的钱太低， 交易未成。
这是B先生的第一处投资房产，没有了解房产投资地点的重要性。
- 一般居住房产交易用现金最快要几天？
居住房产交易， 最耗时的是房契历史检查。大约要7天。剩下的手续一两天可以办完。
当然买主可以选择不进行房契历史检查， 这样风险非常大。
对于一般居住房产， 买主还可以要求做房屋检查，然后可以重新谈价格，这样的话交易过程就长了。一般要45-60天。
- 赴美考察期间房产交易完成不了怎么办？
在时签下”授权律师书“。委托根律师或者朋友代理。注意这种情况下， 代理人对此项交易完全代理买主行事。
- 什么是“授权律师书”？
授权律师书是Power of Attorney， 这是一种法律授权文件，在某件事上让被授权人完全代表授权人。其签字和约定， 授权人要付全部法律和经济责任。
- 什么是”房契历史检查“
房契历史检查是Title Search.
由专门的房契公司执行，他们目的是确认此房产在历史上没有未解决的纠纷。房契是可以交易的。
房契历史检查结束后，一般要进行”房契保险“。万一有没有查出来的历史问题，出了以后由保险公司付。
- 交易现金还是用贷款？
当然卖主希望是现金。这样又实在又快。用现金一般是对投资人很有利的条件。
如果用贷款，要有贷款不能批准的风险，而且贷款要较长时间。
- 买居住房产订金要交多少？
一般是买方给购买意向时先交订金，然后正式交易时付全款。订金数量可以视情况而定。少则1000美金， 多则房价的10%， 根据协议， 订金也可以分次付。到交易的不同阶段有追加订金。
如果是买方违约，订金不可以拿回。
- 我在美国的钱如何来管？ - 什么是“资金监管帐户”？
我们不建议把大量的钱交给个人来管。出了问题没有法律保护。
一般，要在律师楼开一个“资金监管帐户”，由律师管理资金。
此帐户安全，由美国律师工会担保，只有户主和律师有权动员。而且完全保护隐私。没有利息，所以也不必向美国国税局报告。
- 我的现金如何带到美国？
请千万不要随身带大量现金。
少量现金可以用中国银行， 或美国银行旅行支票。
大量现金可以汇入美国银行的帐户，然后在美国提款。
还有其他渠道，请个别咨询。
请注意资金转移的安全性，还要注意遵守当地的法规政策。
- 本人在美国没有信用记录，能部分贷款吗？
我们有无美国社会安全号的贷款服务，可以提供50-60%的贷款。
- 贷款有几种方式？
一般美国居民，用其在美国的信用贷款。现在美国银行危机，如果是信用不是十全十美，贷款非常难。
商业贷款非常难拿到。
对于国内投资者，还有一种方便快捷的贷款方式：投资者在国内开出信用证，我们拿到信用证，72小时贷款到位。这对银行和贷款数目有一定的要求， 具体过程请咨询。
- 贷款需要什么文件，多少天？
对于没有其他抵押的贷款，现在需要很多材料，比如收入，所有帐户证明，财产证明， 工作证明，等等。
根据不同的贷款项目，要求的文件量不同。一般来说，要求文件量越少的贷款，银行风险越大，所以费用和利息也约高。
- 我的资金转出大陆，有政策问题吗？
请咨询大陆的有关部门和律师。我们有推荐的精通此方面的律师。
- 我的美国房产房主是个人还是公司身份合适？
建议用在美国设立的公司的名字。这样好处是减小法律风险，有隐私，而且转移产权股份时不必交政府税。
因为如果是一个人的名字拥有房产，如果出了法律问题，理论上房主个人要负全责。房主的其他个人财产也可能受累。
- 我设立公司或基金拥有房产，容易吗？
律师或会计师可以设立公司或基金。一般花费300 - 800 美金。
- 给我一个房产投资的成功例子
- 给我一个房产投资的不成功例子
- 一般居住房产交易用现金最快要几天？
- 赴美考察期间房产交易完成不了怎么办？
- 什么是“授权律师书”？
- 什么是”房契历史检查“
- 交易现金还是用贷款？
- 买居住房产订金要交多少？
- 我在美国的钱如何来管？ - 什么是“资金监管帐户”？
- 我的现金如何带到美国？
- 本人在美国没有信用记录，能部分贷款吗？
- 贷款有几种方式？
- 贷款需要什么文件，多少天？
- 我的资金转出大陆，有政策问题吗？
- 我投资美国房产，用什么身份合适？
- 我的美国房产房主是个人还是公司身份合适？
- 我设立公司或基金拥有房产，容易吗？
- 给我一个房产投资的成功例子
A先生在匹兹堡买的出租房产，出租对象是学生，2007年一月在大学附近买的房子，三层楼加地下室，房龄100年，居住面积320平米。成交价98000，装修 25000.共投现金55000， 贷款73000。月还贷，税，保险共840， 房主付水电煤气600， 维修200，租金2500.
- 给我一个房产投资的不成功例子
B先生在美国宾州小镇买的六单元投资房产。2005年六月以95000成交，房龄80年，有2个店铺，4个居住单元，有停车场，居住面积400平米。首付25000， 贷款75000，月供830，水电煤气垃圾500，维修350，空房损失100， 管理费120， 房租收入2050. 月收入 100. 年现金回报4.8%。
这是B先生的第一处投资房产，没有了解房产投资地点的重要性。
- 一般居住房产交易用现金最快要几天？
居住房产交易， 最耗时的是房契历史检查。大约要7天。剩下的手续一两天可以办完。
当然买主可以选择不进行房契历史检查， 这样风险非常大。
对于一般居住房产， 买主还可以要求做房屋检查，然后可以重新谈价格，这样的话交易过程就长了。一般要45-60天。
在时签下”授权律师书“。委托根律师或者朋友代理。注意这种情况下， 代理人对此项交易完全代理买主行事。
授权律师书是Power of Attorney， 这是一种法律授权文件，在某件事上让被授权人完全代表授权人。其签字和约定， 授权人要付全部法律和经济责任。
- 什么是”房契历史检查“
房契历史检查是Title Search.
房契历史检查结束后，一般要进行”房契保险“。万一有没有查出来的历史问题，出了以后由保险公司付。
当然卖主希望是现金。这样又实在又快。用现金一般是对投资人很有利的条件。
如果用贷款，要有贷款不能批准的风险，而且贷款要较长时间。
一般是买方给购买意向时先交订金，然后正式交易时付全款。订金数量可以视情况而定。少则1000美金， 多则房价的10%， 根据协议， 订金也可以分次付。到交易的不同阶段有追加订金。
如果是买方违约，订金不可以拿回。
我们不建议把大量的钱交给个人来管。出了问题没有法律保护。
一般，要在律师楼开一个“资金监管帐户”，由律师管理资金。
此帐户安全，由美国律师工会担保，只有户主和律师有权动员。而且完全保护隐私。没有利息，所以也不必向美国国税局报告。
请千万不要随身带大量现金。
少量现金可以用中国银行， 或美国银行旅行支票。
大量现金可以汇入美国银行的帐户，然后在美国提款。
还有其他渠道，请个别咨询。
请注意资金转移的安全性，还要注意遵守当地的法规政策。
我们有无美国社会安全号的贷款服务，可以提供50-60%的贷款。
一般美国居民，用其在美国的信用贷款。现在美国银行危机，如果是信用不是十全十美，贷款非常难。
商业贷款非常难拿到。
对于国内投资者，还有一种方便快捷的贷款方式：投资者在国内开出信用证，我们拿到信用证，72小时贷款到位。这对银行和贷款数目有一定的要求， 具体过程请咨询。
对于没有其他抵押的贷款，现在需要很多材料，比如收入，所有帐户证明，财产证明， 工作证明，等等。
根据不同的贷款项目，要求的文件量不同。一般来说，要求文件量越少的贷款，银行风险越大，所以费用和利息也约高。
请咨询大陆的有关部门和律师。我们有推荐的精通此方面的律师。
- 我的美国房产房主是个人还是公司身份合适？
建议用在美国设立的公司的名字。这样好处是减小法律风险，有隐私，而且转移产权股份时不必交政府税。
因为如果是一个人的名字拥有房产，如果出了法律问题，理论上房主个人要负全责。房主的其他个人财产也可能受累。
- 我设立公司或基金拥有房产，容易吗？
律师或会计师可以设立公司或基金。一般花费300 - 800 美金。
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