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国人赴美抄底房产指南
(2009-01-26 13:07:54)
标签：
杂谈中美房产美国房产投资房价抄底 |
分类： 美国房地产投资 |
本文以问答形式，简明扼要地回答投资美国房产的一些问题。本文原文在新浪博客，还在扩充中。欢迎反馈。
目录：
－ 本文对象
－ 本文目的
－ 你是谁？凭什么给我指南？
－ 为什么去美国投资房产？
－ 到美国抄底房产目的是什么？
－ 买美国的房产有何优越性？
－ 美国房市当前是到什么情况？
－ 美国垮了吗？
－ 商业房产是如何定价的？
－ 非商业房产是如何定价的？
－ 为什么房价跌了，公寓楼的租金却还能保持？
－ 投资美国房产的风险在哪里？如何规避？
－ 底在哪里？
－ 房产到底还会上来吗？
－ 美国投资移民绿卡是什么？
－ 我在美国抄底房产能办投资移民吗绿卡？
－ 一般可以投资何种房子？
－ 涨降类型大致有几种地区？
－ 我在美国哪里买房？
－ 我要在孩子学校附近买房，将来看孩子方便，可行吗？
－ 美国现在房市低到了什么程度？
－ 我在美国买房能贷款吗？
－ 买房时的费用如何？
－ 买房找谁？
－ 美国买房谁付佣金？
－ 中国人在美国买房基本有几步？
－ 从看房到拿到钥匙要多长时间？
－ 我在一个城市看3天，能买到房子，拿到房契吗？
－ 什么叫房产“批发”房源 ？
－ 在美国买到房子后有什么花费？
－ 在美国买到房子后谁来管？
－ 投资美国房产，我的产权如何保证？
－ 投资美国房产，我的投资有担保吗？
－ 外国人在美国可以以真名身份拥有房产吗？
－ 外国人在美国可以以匿名身份拥有房产吗？
－ 能给我分析一个具体的纯房产投资项目的实例吗？
－ 能给我分析一个具体的房产开发，可以办绿卡的投资项目的实例吗？
－ 能给我分析一个具体的房产加生意，可以办绿卡的投资项目的实例吗？
－ 你们有什么经验和资源，项目凭什么成功，凭什么能办绿卡？
－ 哪个律师来给我办投资移民绿卡？
－ 投资移民律师费用要多少钱？费用谁出？
－ 现在有那些渠道去美国做房产投资？
－ 现在有那些美国房产投资考察团？
请看本文续篇：“美国抄底投资问答II ”
本文欢迎转载，请注明：“来自富饶房产服务公司。foreopen@gmail.com 还有文章在http://blog.sina.com.cn/foreopen ”
－ 本文对象
有意到美国抄底的房地产获利投资者和有意解决家人美国绿卡的投资者
－ 本文目的
解答几个抄底常见问题。如有新的问题，请留言，我会及时解答，扩充此文。
－ 你是谁？凭什么给我指南？
不敢强为人师。这里只是尽我所能，提供一些参考。欢迎探讨。
本人陈航，北京人，有美国宾州和佛州的房产经纪商执照，在美拥有多处投资房产。也了解国内房产情况。
美国富饶房产服务公司从事房产投资整合，咨询服务多年。我们有多个实实在在的回报高的房产投资项目。我们的贷款部门有美国全国贷款执照，与银行的法拍部门有紧密的业务联系。
－ 为什么去美国投资房产？
由于次贷影响，美国银行贷款对房产贷款异常谨慎，对企业贷款更难。
当前美国的地产业一片资金紧张，很多大的项目急需资金，如果能够投入资金，可以以40-50%的折扣买到商业房产。至于非商业房产，折扣可能更大，可能有升值潜力，但现金回报不高。
另外，美国企业没有资金运作，失业率升高，国内媒体的扩大宣扬，给人造成美国不行中国行的感觉。
乱世出英雄，救美又挣钱也无妨。
－ 到美国抄底房产目的是什么？
1. 低价买入房产囤积，将来自住或出售。
2. 低价买入房产，出租，赚取现金流。
3. 投资房产和项目组合，赚取现金流，得到移民绿卡。
－ 买美国的房产有何优越性？
1. 美国的优越：还是全世界最大的经济体，最公平的市场，最民主的政治，最好的教育，最自由的土地，最多样的文化。就只民选黑人总统这一项，就展示了美国强大的制度优势。美国无疑是自己和下一代发展的沃土。
2. 美国房产的优越：连房带地产权永远，法律健全， 生意规范。
－ 美国房市当前是到什么情况？
以为例，2008年八月到九月间，住宅房产曾一度跌到很低，当时市场上有很多二十万以下的房子。现在二十万左右的法拍房产已经很难找到。在2009年1月20日的一周内，拉斯维加斯只有3处二十万以下的房产成交。
市场的底线的抵抗已经达到，现在在缓慢上升。
另一方面，现今商业地产正在触新底，有很多的商业地产急需投资人以成活，实实在在的40-50%的折扣的项目我们就有多个。
－ 美国垮了吗？
您说呢？
世界500强70%还是在美国。美国的平等的机会和完备的法治制度，让一代又一代怀着“美国梦”的移民实现了梦想。
－ 商业房产是如何定价的？
商业房产（commercial property）的定价，只看回报率。简单说，如果一个公寓楼，或是办公楼，年租金15万，扣除各种费用，净收入10万，它的价值就是10万除以市场回报率 10%（一般8-12%），这个商业房产的市值就是一百万。
商业房产的价值只由租金和回报决定。
－ 非商业房产是如何定价的？
居住房产（residential property），一般是别墅或居住单元。他们的定价，要看地区，学区，周边设施，当地雇主情况。定价只有咨询当地地产专业人士。
一般即使出租，租金不能支付所有的贷款，房税，维修成本。
居住房产有可能有大涨大跌的情况。最简单是供求原则，当地经济好，雇主多，房价就大涨。反之亦然。
非商业房产，折扣可能很大，可能有升值潜力，但现金回报不高。
－ 为什么房价跌了，公寓楼的租金却还能保持？
北京的整体房价也跌了，但一般的一居室和两居室的租金却未有跌落。
这注意原因是，租房市场是由当地的居住条件，学区，周围商家众多因素决定的。
美国大城市里，一般30%大居民都租房，其中大多住公寓楼。
在美国，当前经纪危机下，一般人贷不到款，买不了房了，只好租。
那么什么房产租金降了呢？高档的居住单元住户，办公室出租。300平米的大房子，租金2500美金，还不如去在公寓楼里1500美金租个大三居室。
－ 投资美国房产的风险在哪里？如何规避？
任何投资都有风险，抄底当然也有很大的风险。
第一，投资的房产是否到底了。如果单纯空屋等升值，那么可能五年房子也没回到原来的价位。规避的办法是，买能产生现金流的房产，以房养房。
第二，地点，地点，地点。房子买到大势在降的区，很难扭转降势转升。规避方法是，三思而行，谨慎选择，随同大势。
第三，意外风险，投资的房产着火了，淹水了，有人在你家门前摔骨折了。这些都是房主的责任。规避办法是，买好房屋保险。
第四，找不到租客，空房。规避办法：买房时就选好地点，另外，找到好的房产管理公司。
－ 底在哪里？
已知的是，道琼斯股市已经下降了40%， 很多地区独栋房市下降了40%。还要跌多少，跌多久，谁也不知道。
底在哪里要，底会维持多久，要事后才能知道。
－ 房产到底还会上来吗？
美国房产业内人士认为，房产价格有周期，现在的低价不是由于房产本身，而是由于前几年违规贷款操作造成。基本上所有人士认为房价是会回来的，现在是投资的一生等一回的好时机。
－ 美国投资移民绿卡是什么？
拿到美国投资移民绿卡，有两个条件：1）投资一百万或五十万 2）此投资产生了十个就业。满足这两个条件，两年后夫妻和21岁以下未婚子女可以拿到绿卡。
投资项目得到移民局批准（约6个月），资金到位，申请人全家就可以拿到美国签证。
－ 我在美国抄底房产能办投资移民吗绿卡？
一般不能。
因为投资房产，一般不涉及雇工，所以不能拿到移民绿卡。
要办投资移民，要投资公司，或将房产和公司的项目整合。关键要新增10个就业机会。
富饶房产也有能够办绿卡的房产投资项目。
－ 一般可以投资何种房子？
1.独栋屋，也叫别墅楼
2.连排屋 － 每个单元相连，各有独立产权
3.高层建筑的单元房 － 和国内大城市的单元房一样，每个单元独立产权
4.多单元房 － 多个单元组成一个楼，一个楼一个产权。
5.公寓楼 － 一个公寓楼里有多个（一般超过20）公寓单元。公寓楼一个产权。
6. 商业房产 － 办公楼，购物中心。
7. 土地
－ 涨降类型大致有几种地区？
各个地区不同。大概分这几个：
1. 以前大涨过现在大降的大城市
洛杉矶，三藩，拉斯维加斯，佛罗里达州各地。
前几年每年涨30%，有了房子，睡觉比醒着挣钱都多。房价6年翻了4倍。现在跌了40%。
2. 以前大涨过，现在没大降的大城市
典型的比如纽约。因为资源太有限了。
3. 以前也没大涨，现在大降的大城市
比如底特律。
4. 以前没大涨，现在也没降的城市
典型的匹兹堡，排名25-60的中大型城市。
房子每年平均涨3%，基本保持原价值。去年评为美国最适合居住的城市。
5. 美国乡村小镇
这是奥巴马所说的小镇主街（与华尔街相对），地产稳定，不过小地方居民平均收入低，受单一雇主影响大。
－ 我在美国哪里买房？
美国幅员辽阔，各地房产差别很大。要根据你的目的，选择地区。
如果自住，在华人多的大城市比较好。
如果投资，哪里盈利大，保值，在哪里投资。
房产最关键的是地点。在哪里投资，最好事先找人咨询。
－ 我要在孩子学校附近买房，将来看孩子方便，可行吗？
技术上当然可行，但经济上太贵了。基本上是大炮打麻雀。
你孩子上学，大多是住在离学校近的公寓，你买的大房，孩子可能住得不方便。
美国人员流动性特强，现在美国找个能办绿卡的工作如同登天，哪会就在您的房子附近找到工作了？只怕孩子离开了上学的城市，您的房产移不走。
而且几十万买到房，只用来一年几次的探亲，其余时间空着，每年交房产税，太不划算。不如将钱投资到有回报的商业房产，如公寓楼，用挣来的钱，每年5%的回报率就是一万美金，探亲时租什么高档的短期公寓都绰绰有余了。
而且投资到房产和生意组合的项目，又有收益，又能拿到投资移民绿卡，连全家，孩子毕业留在美国的问题都解决了，是一箭双大雕。
－ 美国现在房市低到了什么程度？
就以匹兹堡地区现有的实例来看，独栋楼一万到五万可以在一般区买到，8万到十五万可以在好区买到。
现有一幢60个单元的公寓楼，只要110万，平均不到2万元一套。
一幢好学区46个全是两室一厅一浴单元的公寓楼，要90万，平均2万元一套。
－ 我在美国买房能贷款吗？
作为外国人，又在美国没有信用历史，很难借到正常利率的贷款。
但贷款也是生意，只要付足够多的首付，和足够多的费用，贷款也是可以拿到的。
－ 买房时的费用如何？
买房时，买方的费用一般包括：
房产检查费 － 买主可以要求专业人员检查房屋，约350美元
房产历史搜索费和房契保险 －
专业公司搜索以前无房产产权纠纷，并对没有找到的纠纷给予保险。约700元
房产转手税 － 一般买卖双方各一半， 各约房价的1-2%。
贷款手续费 － 如果有贷款，一般2000美元，视贷款难易再加预付利息。
律师费 － 约300元。
－ 买房找谁？
美国又买方代理和卖方代理。所有房产代理都需要政府发的执照。
买房找买方代理。找到好的代理，比找到坏的代理效果要相差百倍。富饶房产可以在全美国范围内推荐代理。
－ 美国买房谁付佣金？
买卖双方代理佣金一般是各3%。 佣金一般都是由卖主出。
如果卖方佣金太少，买方可能也要付一部分。这种情况下，买方代理要事先和买主说明。
－ 中国人在美国买房基本有几步？
请见拙文： 《国人投资美国房产的基本过程》http://blog.sina.com.cn/s/blog_5e164d360100btc1.html
－ 从看房到拿到钥匙要多长时间？
一般通过看房，签约，验房，察房产历史，交割。
如果用现金买房，不涉及贷款，最快的10天可以完成所有手续。
如果申请贷款，一般要30 － 45天。
－ 我在每个城市看3天，能买到房子吗？
不能。
您来的主要目的是找到可靠的律师（处理账户，产权）和房产代理（找房）。
－ 什么叫房产“批发”房源 ？
银行现在有很多的法拍房产，有时愿意将很多房产打包出售，折扣很大，而且免去代理的费用。一般只供银行已有的信誉好，有经验的投资者购买。
富饶房产可以组织投资人得到“批发”的房源。
－ 在美国买到房子后有什么花费？
1. 每年地产税 － 房价的1-3%
2. 物业费。
3. 维修费
4. 商业房产的管理费
－ 在美国买到房子后谁来管？
一般托给房产管理公司。
－ 投资美国房产，我的产权如何保证？
美国产权文件清晰。最重要的文件是房契（Deed）。房产交易后，政府发一个新的房契，并在郡政府永久保存。新房主的名字清清楚楚印在房契上。
对于外国投资人，可以由第三方翻译公司将此文件全文翻译。
－ 投资美国房产，我的投资有担保吗？
投资都有风险，关键是选择风险低的项目。
房产有权利人（lien），权利人的顺序很重要。
如果房产拍卖，拍得的钱按照权利人的顺序还款。还完第一个，再还第二个。
－ 外国人在美国可以以真名身份拥有房产吗？
可以。
－ 外国人在美国可以以匿名身份拥有房产吗？
技术上可以。
只要注册公司，用公司的名义拥有房产。公司的股份所有资料可以不公开。
具体要找律师咨询。
－ 能给我分析一个具体的纯房产投资项目的实例吗？
投资40万美元现金，要2009年三月前到位。投资者占40%股份，每年有分成。
房产位于美国宾州匹兹堡市，在全宾州前五名的好学区，包括一栋40个单元的公寓楼，一块空地。
公寓楼全是两室一厅，有户外停车场，现在全租满，年毛租金15万美金，管理，维修费5万美金。
空地已经有一所高档私立小学签了长期租约，盖好楼就入租。月租1.5万，租客管税，维修，水电煤气。
两个楼价值约共300万。项目方负责操作和贷款，管理。三年后给投资人返本，年年有40%红利，出售时再返40%的利润。
－ 能给我分析一个具体的房产开发，可以办绿卡的投资项目的实例吗？
美国首都华盛顿特区机场外五十英里，房地产开发项目。此地离一个大型赌场5英里。此城有美国FBI，海岸警卫队总部要迁入。这是美国第一个绿色高环保城市。
项目共有1650英亩（约10000亩）地。有两片地已经拿到，一片192英亩，一片250英亩。价值7500万美金，项目到完成阶段价值15亿美金。33%的股份给投资方。可以办绿卡。可以分成100万美金一份由多个投资人参与。
一级开发已经完成，上下水，电，煤气铺设完成。整体规划已由顶级建筑设计事务所完成。
一期需要投资50万美金，用来继续土地的购买合约。要二月底前到款。
二期需要投资700万美金，用来完成小区道路铺设，并建10座样房。要八月底前到款。
三期需要1150万美金，用来买下215英亩的地。要2010年二月到款。
四期需要1200万美金，用来买下192英亩的地。要2010年二月到款。
有详细的项目规划。欢迎来看。
A家具公司提供酒店家具，花岗岩台面，建材，灯具，挂画，装饰品。在美国有两个各5000平米的大型储售中心，在中国大陆有1000人工厂。年利润300万美金。
B家具公司给提供高档酒店家具，已有客户包括几乎所有美国高档五星酒店和赌场。年利润100万美金。只做家具，所有家具在美国生产。在美国有工厂和房产。
整合后的公司可利用B公司大量扩大已有渠道，销售更多产品，并将生产移到大陆，增高利润。
预计总利润第一年600万，第二年1000万，第三年1500万。
－ 你们有什么经验和资源，项目凭什么成功，凭什么能办投资移民绿卡？
我们公司从事房地产业17年，在美国6个城市有分公司。我们的主业是做房产投资。
我们的合伙人是美国东部地区最大的餐馆主，拥有30多个大型自助餐厅。还有建材公司。
投资移民，关键是要证明能创造就业机会。我们可以整合项目，用其中一部分钱开大型自助餐厅，每个餐厅可以产生60个就业机会。所有投资者在房产项目，和餐厅都有股份。
所有项目的投资人都有股份，共同分成。这是我们比其他所有单纯投资房产和单纯投资公司的优越性。
－ 哪个律师来给我办投资移民绿卡？
具体移民事宜有美国和中国的顶级移民律师办，我们可以推荐，您也可以自己找。
我们只负责项目的成功，和两年内提供产生10个就业机会的证明文件。
－ 投资移民律师费用要多少钱？费用谁出？
以现在行情，美国律师约收2.5万美金，中国律师约收5000美金。这是在投资资金以为的费用。一般由顾客出。
但如果您的投资量大，是我们的长期战略客户，我们可以出部分或全部。
－ 现在有那些渠道去美国做房产投资？
根据您的投资目的，投资量具体情况具体分析。富饶房产可以提供免费咨询。电邮留下联系方式后，我们给您来电。如果您有大量资金，我们会组织专程接待，而且包旅程费用。
从中国来的一般投资者，可以参加“抄底团”进行房地产的整体考察。
对于具体投资项目，一定要联系项目进行单个项目考察。
－ 现在有那些美国房产投资考察团？
已知的美国地产投资考察团有：
1. 深圳抄底团 - 以较大商业投资为主。5月成行。请与我联系。
2. 富饶投资个体考察团 － 由美国富饶公司组织，针对投资量较大的投资人，个性化服务。由上海或北京出发。行程完全针对具体投资项目，有各大城市富有投资经验的精英团队接待，直接带到项目去实地考察。3. 北京天鹅国旅投资考察团 － 由北京天鹅国旅组织。20人，四月中出发。
4. 搜房抄底团 － 由搜房网组织。联系方式，搜房网： ＋86-010－59306600。
5. 沈阳抄底团 － 由辽宁房产协会组织。20人，二月中出发。联系方式，暂无。
6. 重庆抄底团 － 由重庆某公司组织，可能是20人，二月中出发。联系方式，暂无。
联系电邮：foreopen@gmail.com
请看本文续篇：“美国抄底投资问答II ”
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有意到美国抄底的房地产获利投资者和有意解决家人美国绿卡的投资者
解答几个抄底常见问题。如有新的问题，请留言，我会及时解答，扩充此文。
不敢强为人师。这里只是尽我所能，提供一些参考。欢迎探讨。
本人陈航，北京人，有美国宾州和佛州的房产经纪商执照，在美拥有多处投资房产。也了解国内房产情况。
美国富饶房产服务公司从事房产投资整合，咨询服务多年。我们有多个实实在在的回报高的房产投资项目。我们的贷款部门有美国全国贷款执照，与银行的法拍部门有紧密的业务联系。
由于次贷影响，美国银行贷款对房产贷款异常谨慎，对企业贷款更难。
当前美国的地产业一片资金紧张，很多大的项目急需资金，如果能够投入资金，可以以40-50%的折扣买到商业房产。至于非商业房产，折扣可能更大，可能有升值潜力，但现金回报不高。
另外，美国企业没有资金运作，失业率升高，国内媒体的扩大宣扬，给人造成美国不行中国行的感觉。
乱世出英雄，救美又挣钱也无妨。
1. 低价买入房产囤积，将来自住或出售。
2. 低价买入房产，出租，赚取现金流。
3. 投资房产和项目组合，赚取现金流，得到移民绿卡。
1. 美国的优越：还是全世界最大的经济体，最公平的市场，最民主的政治，最好的教育，最自由的土地，最多样的文化。就只民选黑人总统这一项，就展示了美国强大的制度优势。美国无疑是自己和下一代发展的沃土。
2. 美国房产的优越：连房带地产权永远，法律健全， 生意规范。
以为例，2008年八月到九月间，住宅房产曾一度跌到很低，当时市场上有很多二十万以下的房子。现在二十万左右的法拍房产已经很难找到。在2009年1月20日的一周内，拉斯维加斯只有3处二十万以下的房产成交。
市场的底线的抵抗已经达到，现在在缓慢上升。
另一方面，现今商业地产正在触新底，有很多的商业地产急需投资人以成活，实实在在的40-50%的折扣的项目我们就有多个。
您说呢？
世界500强70%还是在美国。美国的平等的机会和完备的法治制度，让一代又一代怀着“美国梦”的移民实现了梦想。
－ 商业房产是如何定价的？
商业房产（commercial property）的定价，只看回报率。简单说，如果一个公寓楼，或是办公楼，年租金15万，扣除各种费用，净收入10万，它的价值就是10万除以市场回报率 10%（一般8-12%），这个商业房产的市值就是一百万。
商业房产的价值只由租金和回报决定。
居住房产（residential property），一般是别墅或居住单元。他们的定价，要看地区，学区，周边设施，当地雇主情况。定价只有咨询当地地产专业人士。
一般即使出租，租金不能支付所有的贷款，房税，维修成本。
居住房产有可能有大涨大跌的情况。最简单是供求原则，当地经济好，雇主多，房价就大涨。反之亦然。
非商业房产，折扣可能很大，可能有升值潜力，但现金回报不高。
北京的整体房价也跌了，但一般的一居室和两居室的租金却未有跌落。
这注意原因是，租房市场是由当地的居住条件，学区，周围商家众多因素决定的。
美国大城市里，一般30%大居民都租房，其中大多住公寓楼。
在美国，当前经纪危机下，一般人贷不到款，买不了房了，只好租。
那么什么房产租金降了呢？高档的居住单元住户，办公室出租。300平米的大房子，租金2500美金，还不如去在公寓楼里1500美金租个大三居室。
任何投资都有风险，抄底当然也有很大的风险。
第一，投资的房产是否到底了。如果单纯空屋等升值，那么可能五年房子也没回到原来的价位。规避的办法是，买能产生现金流的房产，以房养房。
第二，地点，地点，地点。房子买到大势在降的区，很难扭转降势转升。规避方法是，三思而行，谨慎选择，随同大势。
第三，意外风险，投资的房产着火了，淹水了，有人在你家门前摔骨折了。这些都是房主的责任。规避办法是，买好房屋保险。
第四，找不到租客，空房。规避办法：买房时就选好地点，另外，找到好的房产管理公司。
已知的是，道琼斯股市已经下降了40%， 很多地区独栋房市下降了40%。还要跌多少，跌多久，谁也不知道。
底在哪里要，底会维持多久，要事后才能知道。
美国房产业内人士认为，房产价格有周期，现在的低价不是由于房产本身，而是由于前几年违规贷款操作造成。基本上所有人士认为房价是会回来的，现在是投资的一生等一回的好时机。
拿到美国投资移民绿卡，有两个条件：1）投资一百万或五十万 2）此投资产生了十个就业。满足这两个条件，两年后夫妻和21岁以下未婚子女可以拿到绿卡。
投资项目得到移民局批准（约6个月），资金到位，申请人全家就可以拿到美国签证。
一般不能。
因为投资房产，一般不涉及雇工，所以不能拿到移民绿卡。
要办投资移民，要投资公司，或将房产和公司的项目整合。关键要新增10个就业机会。
富饶房产也有能够办绿卡的房产投资项目。
1.独栋屋，也叫别墅楼
2.连排屋 － 每个单元相连，各有独立产权
3.高层建筑的单元房 － 和国内大城市的单元房一样，每个单元独立产权
4.多单元房 － 多个单元组成一个楼，一个楼一个产权。
5.公寓楼 － 一个公寓楼里有多个（一般超过20）公寓单元。公寓楼一个产权。
6. 商业房产 － 办公楼，购物中心。
7. 土地
各个地区不同。大概分这几个：
1. 以前大涨过现在大降的大城市
洛杉矶，三藩，拉斯维加斯，佛罗里达州各地。
前几年每年涨30%，有了房子，睡觉比醒着挣钱都多。房价6年翻了4倍。现在跌了40%。
2. 以前大涨过，现在没大降的大城市
典型的比如纽约。因为资源太有限了。
3. 以前也没大涨，现在大降的大城市
比如底特律。
4. 以前没大涨，现在也没降的城市
典型的匹兹堡，排名25-60的中大型城市。
房子每年平均涨3%，基本保持原价值。去年评为美国最适合居住的城市。
5. 美国乡村小镇
这是奥巴马所说的小镇主街（与华尔街相对），地产稳定，不过小地方居民平均收入低，受单一雇主影响大。
美国幅员辽阔，各地房产差别很大。要根据你的目的，选择地区。
如果自住，在华人多的大城市比较好。
如果投资，哪里盈利大，保值，在哪里投资。
房产最关键的是地点。在哪里投资，最好事先找人咨询。
技术上当然可行，但经济上太贵了。基本上是大炮打麻雀。
你孩子上学，大多是住在离学校近的公寓，你买的大房，孩子可能住得不方便。
美国人员流动性特强，现在美国找个能办绿卡的工作如同登天，哪会就在您的房子附近找到工作了？只怕孩子离开了上学的城市，您的房产移不走。
而且几十万买到房，只用来一年几次的探亲，其余时间空着，每年交房产税，太不划算。不如将钱投资到有回报的商业房产，如公寓楼，用挣来的钱，每年5%的回报率就是一万美金，探亲时租什么高档的短期公寓都绰绰有余了。
而且投资到房产和生意组合的项目，又有收益，又能拿到投资移民绿卡，连全家，孩子毕业留在美国的问题都解决了，是一箭双大雕。
就以匹兹堡地区现有的实例来看，独栋楼一万到五万可以在一般区买到，8万到十五万可以在好区买到。
现有一幢60个单元的公寓楼，只要110万，平均不到2万元一套。
一幢好学区46个全是两室一厅一浴单元的公寓楼，要90万，平均2万元一套。
作为外国人，又在美国没有信用历史，很难借到正常利率的贷款。
但贷款也是生意，只要付足够多的首付，和足够多的费用，贷款也是可以拿到的。
买房时，买方的费用一般包括：
美国又买方代理和卖方代理。所有房产代理都需要政府发的执照。
买房找买方代理。找到好的代理，比找到坏的代理效果要相差百倍。富饶房产可以在全美国范围内推荐代理。
买卖双方代理佣金一般是各3%。
如果卖方佣金太少，买方可能也要付一部分。这种情况下，买方代理要事先和买主说明。
请见拙文： 《国人投资美国房产的基本过程》http://blog.sina.com.cn/s/blog_5e164d360100btc1.html
一般通过看房，签约，验房，察房产历史，交割。
如果用现金买房，不涉及贷款，最快的10天可以完成所有手续。
如果申请贷款，一般要30 － 45天。
不能。
您来的主要目的是找到可靠的律师（处理账户，产权）和房产代理（找房）。
银行现在有很多的法拍房产，有时愿意将很多房产打包出售，折扣很大，而且免去代理的费用。一般只供银行已有的信誉好，有经验的投资者购买。
富饶房产可以组织投资人得到“批发”的房源。
1. 每年地产税 － 房价的1-3%
2. 物业费。
3. 维修费
4. 商业房产的管理费
－ 在美国买到房子后谁来管？
一般托给房产管理公司。
－ 投资美国房产，我的产权如何保证？
美国产权文件清晰。最重要的文件是房契（Deed）。房产交易后，政府发一个新的房契，并在郡政府永久保存。新房主的名字清清楚楚印在房契上。
对于外国投资人，可以由第三方翻译公司将此文件全文翻译。
－ 投资美国房产，我的投资有担保吗？
投资都有风险，关键是选择风险低的项目。
房产有权利人（lien），权利人的顺序很重要。
如果房产拍卖，拍得的钱按照权利人的顺序还款。还完第一个，再还第二个。
可以。
技术上可以。
只要注册公司，用公司的名义拥有房产。公司的股份所有资料可以不公开。
具体要找律师咨询。
投资40万美元现金，要2009年三月前到位。投资者占40%股份，每年有分成。
房产位于美国宾州匹兹堡市，在全宾州前五名的好学区，包括一栋40个单元的公寓楼，一块空地。
公寓楼全是两室一厅，有户外停车场，现在全租满，年毛租金15万美金，管理，维修费5万美金。
空地已经有一所高档私立小学签了长期租约，盖好楼就入租。月租1.5万，租客管税，维修，水电煤气。
两个楼价值约共300万。项目方负责操作和贷款，管理。三年后给投资人返本，年年有40%红利，出售时再返40%的利润。
美国首都华盛顿特区机场外五十英里，房地产开发项目。此地离一个大型赌场5英里。此城有美国FBI，海岸警卫队总部要迁入。这是美国第一个绿色高环保城市。
项目共有1650英亩（约10000亩）地。有两片地已经拿到，一片192英亩，一片250英亩。价值7500万美金，项目到完成阶段价值15亿美金。33%的股份给投资方。可以办绿卡。可以分成100万美金一份由多个投资人参与。
一级开发已经完成，上下水，电，煤气铺设完成。整体规划已由顶级建筑设计事务所完成。
一期需要投资50万美金，用来继续土地的购买合约。要二月底前到款。
二期需要投资700万美金，用来完成小区道路铺设，并建10座样房。要八月底前到款。
三期需要1150万美金，用来买下215英亩的地。要2010年二月到款。
四期需要1200万美金，用来买下192英亩的地。要2010年二月到款。
有详细的项目规划。欢迎来看。
A家具公司提供酒店家具，花岗岩台面，建材，灯具，挂画，装饰品。在美国有两个各5000平米的大型储售中心，在中国大陆有1000人工厂。年利润300万美金。
B家具公司给提供高档酒店家具，已有客户包括几乎所有美国高档五星酒店和赌场。年利润100万美金。只做家具，所有家具在美国生产。在美国有工厂和房产。
整合后的公司可利用B公司大量扩大已有渠道，销售更多产品，并将生产移到大陆，增高利润。
预计总利润第一年600万，第二年1000万，第三年1500万。
－ 你们有什么经验和资源，项目凭什么成功，凭什么能办投资移民绿卡？
我们公司从事房地产业17年，在美国6个城市有分公司。我们的主业是做房产投资。
我们的合伙人是美国东部地区最大的餐馆主，拥有30多个大型自助餐厅。还有建材公司。
投资移民，关键是要证明能创造就业机会。我们可以整合项目，用其中一部分钱开大型自助餐厅，每个餐厅可以产生60个就业机会。所有投资者在房产项目，和餐厅都有股份。
所有项目的投资人都有股份，共同分成。这是我们比其他所有单纯投资房产和单纯投资公司的优越性。
－ 哪个律师来给我办投资移民绿卡？
具体移民事宜有美国和中国的顶级移民律师办，我们可以推荐，您也可以自己找。
我们只负责项目的成功，和两年内提供产生10个就业机会的证明文件。
以现在行情，美国律师约收2.5万美金，中国律师约收5000美金。这是在投资资金以为的费用。一般由顾客出。
但如果您的投资量大，是我们的长期战略客户，我们可以出部分或全部。
根据您的投资目的，投资量具体情况具体分析。富饶房产可以提供免费咨询。电邮留下联系方式后，我们给您来电。如果您有大量资金，我们会组织专程接待，而且包旅程费用。
从中国来的一般投资者，可以参加“抄底团”进行房地产的整体考察。
对于具体投资项目，一定要联系项目进行单个项目考察。
已知的美国地产投资考察团有：
1. 深圳抄底团 - 以较大商业投资为主。5月成行。请与我联系。
2. 富饶投资个体考察团 － 由美国富饶公司组织，针对投资量较大的投资人，个性化服务。由上海或北京出发。行程完全针对具体投资项目，有各大城市富有投资经验的精英团队接待，直接带到项目去实地考察。3. 北京天鹅国旅投资考察团 － 由北京天鹅国旅组织。20人，四月中出发。
4. 搜房抄底团 － 由搜房网组织。联系方式，搜房网： ＋86-010－59306600。
5. 沈阳抄底团 － 由辽宁房产协会组织。20人，二月中出发。联系方式，暂无。
6. 重庆抄底团 － 由重庆某公司组织，可能是20人，二月中出发。联系方式，暂无。
联系电邮：foreopen@gmail.com
请看本文续篇：“美国抄底投资问答
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