第一，这里不探讨自住的问题，因为自住不完全是一个经济问题。

第二，这里也不从任何道德、公义角度看问题，因为这种角度解决不了任何问题。

第三，这里只纯粹把房地产看做一个投资标的，并探讨其风险机会比。

好了，从投资这个单纯的角度，我认为目前的房地产市场风险远远高于收益。

这取决于2个基本的判断：

第一，房价已经有太多的泡沫，完全没有安全边际。

诚然，站在几十年甚至更长时间来看，房价只会永远上涨（不战乱的话）。但是放在几年或者10年以内这个角度看，当前的房价已经没有任何投资的安全边际存在（主要指我熟悉的北京，其它地方我不知道）---也就是说，永远上涨的房价，在不正确的时间介入，套你个10年也是很正常事儿，那并不影响“永远”这个最终的结论。主要原因在于：

1，从我经常关注的几个楼盘来看，西四环一楼盘目前大约3万一平，100平300万。租金不过4000不到，那么租售比已经达到骇人听闻的1：750，这个数据代表什么是不用争论的。这个有点儿类似于股票的PE，在极度偏离正常区间后，故事可以继续说，但一定不要催眠自己认为他“真的很合理”。

2，与过去不同，房价虽然在任何时期对于老百姓而言都是昂贵的，但是从绝对价格而言，北京距离世界大都市的差价还是太过明显的（比如04年以前北京西四环的好盘不过7，8000一平）。但是经过最近的持续上涨，一套3环内的房子（100平算，下同）达到500万已经很正常，2环内1套已经可以超过100万美元了，这从绝对值而言已经不输给国际一线城市多少了。

有朋友认为物业税的因素导致国内价格比实际看起来的要便宜。有一定道理，但是一方面，与国际标准挂钩不能只看物业税，就必须还要看收入房价同比；

同时，美国的物业税1年不过1.5%左右的税率，且分布在几十年的支付周期中，比如70年一共需要支付200万物业税，那么是今天一次性拿出来200万贵还是每年出3万支付70年贵呢？当然是一次性贵！因为通货膨胀因素，今天支出的200万，70年后也许值3000万。所以如果一个支付周期长达70年的200万的溢价，用今天的折现值来看，最多折现为50万就不错了---也就是说，如果算上物业税，300万的房子也只不过看起来“便宜”了15%而已。

另一方面，我们并不能确定以后物业税不对现在的房子开征，特别是放到60多年的周期来衡量更是如此--那么，上述的无物业税带来房价低估，就又大大的减去一个折扣。所以今天就以透支70年“无物业税”的理由，来认为现在的价格正常，是没有道理的。

最后，物业税完全与地产泡沫无关。因为无论是美国还是日本、台湾等发生过泡沫并最终破灭的案例中，都是有物业税的。而广东、海南几十年前的房地产大崩溃，则都是没有物业税的，所以物业税对于泡沫的衡量，几乎毫无影响力。

3，从投资收益而言已经越来越不具备吸引力，同时也越来越远离新兴中产阶级消费能力。300万的房子，每年涨50万，不过16%的收益率/年。但是2年下来绝对价格就上涨了100万，对于投资者而言16%很平庸，但是对于需要买房的人而言，则是2年里的绝对价格上升了100万，以此类推。有几人可以跟的上这样的上涨速度？

收入在增长是不错，但你是从年薪10万涨到15万，20万，30万。而房价则是以300万为基数，稍微一动就远超过你的收入增加。

4，经过这十几年的大发展，有钱的该买得起房子的基本上都有了，而且不少都是不止1套。还没买的，面对以300万为基数上涨的市场，能跟上的有多少？而对于投资者而言，在房价50万的时候，绝对值涨50万就是1倍；到了300万的时候同样涨50万的绝对值，才16%的收益，收益的吸引力已经大幅度的降低。

其实就像股市一样，并不需要精确的猜顶，也许是4500，也许是5000，也是6000才到顶。但是对于房价到底处于价值期还是泡沫期，一些简单的推论其实并不难得出结论的。

第二，对于目前房地产的未来前途不过是3种结局，而这3种结局都不是投资的有利方向。这3种结局是：

泡沫立刻破灭：这个不用说了，投资者立刻见上帝。

泡沫趋于化解：这种方式是说，房价基本保持平稳或者很小幅的波动，并且以时间换空间，通过几年房价的稳定和国民收入水平的提高，而化解高房价的泡沫状态。事实上，90年代初房价飙升后，就是这样一种状态，一直到2000年后接近10年的时间后，才又迎来第二波强力的拉升期（万科从30多元跌到4块的故事还记得吗？其中就贯穿了这样的时代背景）。

这种情况，危害不大，但对于投资者而言，就是巨大的投入后一个非常平庸的投资周期。

泡沫继续推高直到破灭：这种方式就是不管不顾，房价继续高歌猛进或者脉冲性上涨，直到破灭。这种状况出现实际上就是博傻，就像猜顶游戏。结局呢？一定会有幸运的胜利者，就像大多数人会注定受伤一样。需要注意的是，房子这东西可不是股票，想卖就能几天出手的，这进一步增加了猜顶的难度。

最后，我强调的角度是，就投资行为而言，我认为最重要的不是只看“可能的收益”。而必须特别重视“收益的确定性”以及“承担的风险程度”。

当潜在收益非常高，确定性非常高，风险程度很低的组合出现的时候，就是黄金机会。而如果潜在收益一般，确定性很差，风险程度很高的组合出现的时候，则很可能面临巨大亏损。介于2者之间，属于不过不失。

现在的房地产投资，到底属于上述的哪一种组合，见仁见智吧。

我最后想对目前看好房地产投资机会的朋友说的是，在房地产真的是一个闭着眼睛狂赚钱的时候，你在哪里？为什么没有发现那个机会呢？到今天如果你才恍然大悟的时候，请一定对自己的这个发现，报以谨慎的态度......