近日，房讯网联合中国写字楼研究中心（CORC）发布《2013年天津甲级写字楼市场年度报告》显示，截止2013年12月，天津写字楼市场平均售价19688元/平方米（建筑面积报价），与2012年相比上涨6.3%；平均租金113元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年相比下降5.0%；平均空置率21.4%，与2012年相比下降5.3%。

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　　概览

　　宏观经济

　　市统计局发布2013年天津市经济运行情况。初步核算并经国家统计局评估审定，2013年全市生产总值14370.16亿元，按可比价格计算，比上年增长12.5%。分三次产业看，第一产业增加值188.45亿元，增长3.7%；第二产业增加值7276.68亿元，增长12.7%，其中工业增加值6678.60亿元，增长12.8%；第三产业增加值6905.03亿元，增长12.5%，占全市生产总值的比重达到48.1%。从全年经济走势看，一季度和上半年均增长12.5%，前三季度增长12.6%，全年增长12.5%，经济增长的稳定性进一步增强。

　　转型升级取得新进展，创新能力不断提升。实施新一轮科技小巨人发展计划，全年新增科技型中小企业1.53万家，累计达到5万家；其中，新增小巨人企业600家，累计达到2410家。民营经济活力增强，全年新注册民营企业30343户。全市民间投资5103.52亿元，增长23.5%，占全社会投资的比重为50.4%。

　　投资消费双轮驱动，对外贸易规模继续扩大。投资结构不断优化，全年全社会固定资产投资突破1万亿元，达到10121.20亿元，增长14.1%。从三次产业看，第一产业投资63.56亿元，增长15.2%；第二产业投资4208.74亿元，增长14.1%；第三产业投资5255.79亿元，增长14.3%，占城镇投资的比重为55.2%。从主要投向看，实体经济投资6526.93亿元，增长14.6%，占全社会投资的比重为64.5%；民生领域投资增长较快，教育、卫生、文化等民生行业投资257.17亿元，增长20.3%。

　　招商引资力度加大，信贷资金供给平稳。内引外联取得积极成效，全年新批外商投资企业564家，合同外资额207.33亿美元，增长11.6%；实际直接利用外资168.29亿美元，增长12.1%。其中，服务业实际直接利用外资94.73亿美元，增长31.3%，占全市的比重达到56.3%。全年实际直接利用内资突破3000亿元，达到3120.82亿元，增长20%；其中，环渤海企业在津投资1598.1亿元，增长21.3%，占全市的51.2%。存贷款规模均超过两万亿元，截至年末，全市金融机构（含外资）本外币各项存款余额23316.56亿元，增长14.9%；各项贷款余额20857.80亿元，增长13.4%。

　　滨海新区龙头带动，区域经济协调发展。滨海新区开发开放步伐加快。全年滨海新区规模以上工业总产值1.61万亿元，增长13.2%；地方一般预算收入878.90亿元，增长20.1%；全社会固定资产投资5036.68亿元，增长13.1%。中心城区服务功能明显提升，高端服务业集聚发展，建成一批总部聚集区、特色街区、创意产业园区。郊区县经济实力继续增强，新开工建设农民住房1000万平方米，竣工600万平方米，累计55万农民迁入新居；31个示范工业园区拓展区建设加快。

　　写字楼市场

　　天津经济竞争力及中国城市总部经济发展能力的优势有效地带动写字楼市场的发展，2013年在整体供应持续趋紧，需求保持稳定的背景下，天津写字楼市场空置率小幅下调，租金小幅下跌，售价持续小幅上涨。

　　内资租户是天津写字楼租赁市场的主要推动力。在经过写字楼扎堆南京路的时代之后，伴随着多城市中心格局的形成，天津写字楼市场也呈现出了多核发展趋势。天津中心城区主要包括四个写字楼分市场，分别是南京路、小白楼、友谊路和海河沿岸，这些分市场汇集了主要的写字楼项目和重要的国内外租户。

　　得益于其核心位置、成熟的商业商务氛围及便利的交通环境，南京路仍然是甲级写字楼最为集中的区域。

　　小白楼是以乙级写字楼为主的传统分市场，主要租户以国内贸易、房地产、航运物流类的公司居多。

　　友谊路分市场聚集了天津主要的内资金融机构。海河沿岸区域则倍受市场关注，津塔项目落成即得到市场追捧，并以天津第二高租金得到市场认可。未来该地区规划建设的写字楼建设总量在市区居首，可以预计，该区域发展潜力巨大，未来有望成为天津市另一个重要的商务区。

　　随着环球金融中心的入市，海河沿岸成为了一个新兴的写字楼分市场。在政府的积极推动下，多数预计于2015年之前入市的未来供应将集中在该分市场。

　　除城市主中心CBD核心区外，老城厢区域、空港区域的写字楼市场也表现出了强劲的上升势头。保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城三期写字楼等将在老城厢区域形成新的高端商务区；空港区域由于其内部规划有制造业、研发和外包服务业、商务办公和会展商贸、大飞机、直升机制造等产业，对于办公场所的需求极大，如远洋ABC中心等在售写字楼均取得了十分良好的成绩。

　　作为滨海新区两大商务中心，响螺湾和于家堡受到滨海经济快速发展的带动，以及政府主导下的城市规划及政策投入，写字楼市场的进展也十分迅速，随着一些优质项目的落成，使滨海新区迅速成为高端写字楼集群的代名词。

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2013年12月，天津写字楼市场平均售价19688元/平方米（建筑面积报价），与2012年相比上涨6.3%；平均租金113元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年相比下降5.0%；平均空置率21.4%，与2012年相比下降5.3%。

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　　市场供应

　　新增供应中心为主  滨海新区压力增大

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2013年天津写字楼供应量达81万平方米，与2012年同比减少15.6%。

　　2013年天津写字楼仍然以在售项目居多，持有租赁项目较少。年内天津中心城区甲级写字楼市场有五个新项目入市，合计带来约55万平方米的新增供应。

　　中心城区新增供应项目包括：泰安道五号院提供57,841平方米面积；和黄世纪都会提供100,000平方米面积；金融街南开中心提供154,278 平方米面积；天津大悦城提供63,935 平方米面积；茂业大厦提供86,856 平方米面积；金谷大厦提供54,500平方米面积；富力中心70,000平方米面积；大都会天汇广场提供61,762平方米面积；环球金融中心205,000平方米面积等。

　　滨海新区写字楼供应大量增加，响螺湾、于家堡、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主，2013年销售低迷，去化压力开始显现，短期内不容乐观。值得注意的是，随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。随着新区经济的飞速发展及商业氛围的日益形成，预计到2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达到216万平方米；于家堡金融区写字楼的供应体量也将达到180-240万平方米；除此之外，泰达MSD区域也将带来84万的写字楼供应。

　　市场需求

　　内资企业表现活跃  大单交易风光不再

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2013年天津写字楼供应量达81万平方米，与2012年同比减少15.6%。而市场整体吸纳量为73万平方米，较2012年上升10.6%。

　　租赁市场方面，内资企业是全年市场吸纳的主力，且仍集中在金融、物流、房地产类企业，同时科技类企业开始出现办公环境改善升级的需求。来自国内的企业客户，尤其是金融、专业服务行业以及制药公司的问询和租赁交易需求较为活跃。与此同时，制造业及重工业等传统需求方受经济减速及经济转型的影响，其办公面积需求受到抑制。同时，天津市政府对扩大服务产业的重点关注，是推动写字楼需求上升的主要动力。

　　推动天津写字楼市场发展的主导行业包括金融、专业服务、贸易、制造业及船运物流类公司，平均租赁面积400-700平方米。甲级写字楼的租户主要是领先的跨国公司和国内知名企业，而乙级写字楼由于租金相对低廉则更受国内中小型企业的青睐。由于现有项目可租赁面积有限且设施日渐老化，越来越多的公司更希望向新建的、更优质的写字楼项目扩张和升级。改善型租户逐渐成为推动天津写字楼租赁市场发展的主导力量。

　　全年主要写字楼租赁交易包括：百时美施贵宝及瀚亚控股在津塔分别新租约650平方米和1,100平方米；嘉吉在丽晶大厦新租约375平方米；诺华制药及加中联合在津汇广场分别扩租约250和400平方米。天津青松华药有限公司及毕马威在津塔分别新租1,800平方米和180平方米；马克斯博格在和平创新大厦新租600平方米；珠海维佳物流从津汇广场向泰达大厦搬迁并承租430平方米。尼康映像仪器在天津国际大厦承租164平方米、屈臣氏在今晚大厦承租300平方米，中粮集团在天星河畔广场扩租220平方米，惠氏在麦购国际大厦承租220平方米。

　　需要注意的是，距天津优质写字楼物业市场逾40公里的滨海新区以其较低的写字楼租金、快速发展的基础设施以及不断成长的工业和商业氛围，对市区内的办公需求形成了一定程度上的分流作用。具体而言，新区对来自汽车、高科技、制造业、电子及化工等领域、享有税收优惠且毗邻其当地工厂及研发设施的租户尤其有吸引力。

　　销售市场方面，大宗商业物业成交案例大幅减少，表明了经济减速及经济转型、高空置率和低迷的租金增长率对机构投资者的影响。

　　同时，较为青睐散售物业的个人投资者仍为天津写字楼物业投资市场的主要需求动力。虽然整售市场持续吸引着国内的一些机构买家的兴趣，但受高空置率和低迷的租金增长率的影响，交易量处于较低水平。出于对未来供应过量的担心，开发商欲尽快回笼资金，因而散售销售仍是天津写字楼投资市场的主流。全年重要买家是来自制造、能源、电子、基础设施等行业的内资自用型买家，尤以国企为主。

　　市场综述

　　供应压力面临挑战  多核中心初露端倪

　　伴随着天津致力于打造成中国北方金融中心进程的不断加快，跨国公司和国内金融机构及专业服务类公司纷纷在天津开设办事机构，成为甲级写字楼租赁需求的主要来源。同时，随着天津日益成为重要的物流枢纽中心，航运物流和贸易类公司继续产生稳定的写字楼需求。而大多数公司仍青睐于能满足其扩张和升级要求的新建楼宇。

　　同时，天津的写字楼市场最大的问题是供应量压力。随着海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。其中响螺湾、于家堡及泰达MSD三大区域供应惊人，预计2014年新区将有400万平米的写字楼供应。由此，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。

　　天津优质写字楼物业市场正面临需求不足和经济结构转型所带来的困难，市场未来12到24个月的前景不容乐观。主要的需求驱动力将来自天津市相对稳定行业的租户，如能源、制造、医疗、电子、航空、高科技、基础设施及物流等。

　　从供需关系来看，2013年天津写字楼供应量达81万平方米，与2012年同比减少15.6%。而市场整体吸纳量为73万平方米，较2012年上升10.6%。

　　从租售价格来看，截止2013年12月，天津写字楼市场平均售价19688元/平方米（建筑面积报价），与2012年相比上涨6.3%；平均租金113元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年相比下降5.0%；平均空置率21.4%，与2012年相比下降5.3%。

　　从商圈分布来看，在经过写字楼扎堆南京路的时代之后，伴随着多城市中心格局的形成，天津写字楼市场也呈现出了多核发展趋势。天津中心城区主要包括四个写字楼分市场，分别是南京路、小白楼、友谊路和海河沿岸，这些分市场汇集了主要的写字楼项目和重要的国内外租户。在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。这些新的商务区为写字楼多中心的发展格局奠定了坚实的基础，也是天津写字楼市场迈向成熟的标志。

　　展望

　　随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。市区和滨海新区未来甲级写字楼供应量集中于2014和2015年，届时将使得竞争更为激烈。随着天津产业园经济、楼宇经济以及总部经济的发展，则为天津写字楼市场带来新的发展契机。

　　中国写字楼研究中心（CORC）2013年天津写字楼市场预测：第一，预计2014年天津市写字楼将迎来供应高峰，写字楼租金及空置率面调整临压力；第二，预计2014年天津市写字楼竣工项目与市场需求基本平衡，写字楼售价涨幅趋缓。

　　关于中国写字楼研究中心

　　中国写字楼研究中心（简称CORC），由中国写字楼行业协会作为发起人，联合全国工商联房地产商会、中国房地产业协会在2009年成立。中国写字楼研究中心是专注于商用地产各产业链条发展的学术研究机构，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用地产行业发展的智库平台。

　　定义

　　供应量

　　指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

　　空置率

　　指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸纳量

　　指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

　　报告首席顾问：

　　刘凯  中国写字楼研究中心（CORC）主任

　　      全国工商联房地产商会写字楼专业委员会 秘书长