面对今年以来调控政策密集推出与世界经济二次探底双重影响，我国房地产业面临着产业升级与转型。而作为城市经济发展的窗口和载体，写字楼在产业结构调整和产业升级中，表现出来的作用将越来越凸显。

　从1991年天津市第一座甲级写字楼——天津国际大厦招商，标志着天津的高档办公物业开始起步。截止到目前，天津已有上百家高档写字楼投入使用，其中也不乏一些颇具影响力的品牌。根据中国写字楼研究中心（CORC）对天津写字楼及商业房地产市场的最新调研显示，2010年下半年天津写字楼市场，尤其是市区热点板块，将保持上升趋势。未来天津写字楼市场会进入一个新的跨越式阶段。天津写字楼市场已经发生了一个质的变化阶段，“写字楼的天津时代”已经来临。

 

    写字楼的天津时代与机遇挑战

　　在此背景下，秉持“为用户提供最佳的网上选址体验”的服务理念，由房讯网（WWW.FUNXUN.COM）、中国写字楼研究中心（CORC）主办的“2010天津写字楼发展论坛”于11月17日下午在天津和平区舒泊花园大酒店隆重举办，此次论坛主题为“写字楼的天津时代”。其中，来自京、津、冀三地房协相关领导、开发商高管以及众多业界精英人士汇聚一堂，从写字楼价值再发现的层面，对天津写字楼市场进行了全方位的总结与探讨，并对整个写字楼市场与产品的发展趋势予以展望，活动有力推动了天津写字楼市场的可持续发展，在业界产生了一定影响。

　　正如我们看到的一样，天津正在迅速的崛起。作为北方的金融中心、国际港口城市，同时也作为环渤海都市圈和京津都市圈的龙头城市，天津具有巨大的发展空间和成长潜力。而作为经济和第三产业发展载体的写字楼物业也正在进入一个快速发展的时期。来自全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝在上述会议上表示：“一个崭新的和国际接轨的规划和建设，有利的城市定位和产业支撑，以及在环渤海经济一体化，和京津同城化的背景下，都使得天津写字楼的发展有很高的起点，面临难得的发展机遇。”

　　但他同时也指出，“写字楼在中国的发展历史很短，只有20多年的时间，和发达国家上百年的写字楼发展相比，还只是一个小学生。”因此他认为，从根本上提升写字楼的价值，就要做好产品的设计与建造，做好管理与服务，实现写字楼的可持续发展。提升写字楼的价值，推动中国写字楼的可持续发展，是一项系统工程，需要整合专业力量。包括在经济、社会与生态层面找到它的价值平衡，这是写字楼物业长期升级的保证。

　　对于天津写字楼市场存在的机遇，来自中国写字楼研究中心（CORC）主任、房讯网CEO刘凯给予了充分肯定，但同时对于写字楼发展过程中存在的一些问题，他也提出了自己的担忧。刘凯认为，“机遇背后总是伴随着一定的风险。有人说，天津写字楼是处于一个畸形阶段，主要的理由就是开发很迅猛，各个区都在发展写字楼，而且写字楼的体量、规划面积非常大，动辄是上百万平米。但是，如果没有充分考虑写字楼产品与区域成熟度的完美结合，以及项目缺乏成熟的运营管理和资金支持，后果则可能是灾难性的。”

 

    写字楼价值标准的认定与企业服务标准的完善

 

　　由于写字楼行业开发比较晚，市场成熟期比较短，对写字楼的市场标准和企业服务的标准更是不尽完善，导致很多开发企业缺乏行业指导。在这种情况下，有一些境外对写字楼的评判行业，包括商务住宅的标准也纷纷进入国内，最著名的有几个美国的标准，德国的标准，加拿大的标准，他们都通过中国的代理公司来做写字楼地产的这种评判标准。来自中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云女士抛出了关于写字楼价值标准评定的专业问题，“我们不说这种标准的好坏，如果通过一个具有盈利性行业的企业来评判这种标准，对于我们整个写字楼市场，对于写字楼企业，对于开发企业来讲是不公平的。”

　　那么我们做什么？蔡云女士认为，通过住建部，通过科技司可以出一个中国写字楼的性能认定标准。“目前住宅已经有一个，是建设部的一个建设部住宅产业化中心，专门做性能认定的，但是他们对写字楼并没有专门涉及。但是我们有这个写字楼专业委员会，又是在大家的支持下起来的，我们代表行业的发展状况，给开发商提供更新的，更优质的服务，所以我们打算在明年的上半年会同全经联，还有建设部相关部委和专家们，探讨出一个适合我们国情的写字楼的性能认定标准。”

　　与此同时，关于如何评价写字楼的价值标准，杨乐渝也在此后的发言中提出了自己的一套评价框架。他提到，“评价写字楼价值的十个标准，一是区域与地段，第二是城市资源的整合度，第三是写字楼的形象与环境，第四是办公空间与公共空间，第五是写字楼的技术系统，第六是写字楼的生态和社会系统，第七是写字楼的业权，第八是客户，第九是写字楼的租金与出租率，第十是资产管理。”

 

    写字楼选址、投资与实现可持续发展
 
    “在一定程度上，住宅业已经拖累了房地产业的形象，使房地产业成为一个多变的产业，实际上我们如果抛开住宅房地产业应该是一个非常好的产业。”在谈到整个房地产市场发展的问题上，天津市房地产协会研究委员会主任委员、天津市房地产研究会副秘书长刘玉录指出，与商品住宅市场不同的是，写字楼物业在这些年的发展中自由度比较高，不像住宅房地产饱受政策调控的影响。因此，对于投资写字楼物业的投资者来说，政策风险相对较少，投资机会还是相对不错的。同时，他还认为，“写字楼开发是商业地产开发中的精品开发，与住宅开发有很大区别，应该遵循按需适度超前的原则。写字楼的功能是提供有效率的办公地点，选址是写字楼开发成败的关键，即使品质设备和服务再好的大厦，倘若建设的不是合适的地方，也不能算是好的成功的写字楼。”

　　而在谈到关于写字楼市场如何实现可持续发展的课题上，房地产评论家、楼市杂志出品人蔡鸿岩也在会议上提出了自己的观点。他首先认为，写字楼发展在市场定位上都是值得考量的，也是应该值得认真探讨的。市场定位如果做不好的话，即便项目所处位置不错，也可能会投资失误，导致失败。

    其次，关于运作模式。商业地产包括写字楼到底是持有还是做销售，还是两者兼有，这是一个问题。“从全世界的发展规律来看，只要是商业物业，只要是销售的物业，这样的物业的保值增值的可能性，相对来说一定是最差最弱的，这是已经被无数的，海内外的实例所外验证的。”蔡鸿岩强调，商业物业如果作为一个不动产长期保值增值，一定得是持有，分割产权的商业物业没有前景。“而对于做商业地产开发来说，开发商必须要量入为出。”他借例万达模式继续谈到，万达开发模式有它自己非常成熟的规律，它不是全部持有或是全部销售。用销售的资金、预售资金杠杆翘动这个商业的发展，通过融资手段解决整体的运作资金。甚至每年高达十到十五个万达广场的开发，一年后就能够投入使用。

    第三，关于融资。“作为商业地产，包括写字楼包括商业零售，融资是一个非常重要的前提手段，也是很多企业面临的问题。”蔡鸿岩指出，由于我们国家在商业不动产，对于房地产信贷这一块给予的金融政策相对滞后。比如说现在天津滨海新区，整个于家堡的规划方案，这么大一个新区的开发，如果没有一个金融的支持，这个实现的可能性是很小很小的，运作起来是非常难的。现在无论是房地产基金，在中国几乎还是一个零的状态，所以如果在房地产金融方面没有一个质的突破的话，可能整个商业物业的开发市场会存在问题。

    最后，关于建造品质。“商业物业的建造品质有一个很大的特点，就是它的开发商实力决定了写字楼的建造品质。开发商的实力决定了这些因素，在建造品质上有实力和没有实力导致的结果是不一样的，所以商业地产在建造品质方面决定了开发商在开发理念上需要好的决策和规划。”蔡鸿岩说。

    的确，要想实现整个写字楼行业的可持续发展，任重道远。但作为商业房地产市场的一个分支，在依附于城市经济发展与产业升级的过程中，写字楼物业始终扮演着重要的角色。而展望未来，我们有理由相信，天津写字楼市场乃至全国写字楼市场必将迎来一个长足的发展。在房地产市场发展的历史长河中，写字楼也必将激起那朵最美的浪花。