中国写字楼研究中心（CORC）最新研究显示，2010年5月，北京写字楼成交均价达到24893元/平方米左右，市场环比价涨12.5%。本月，北京写字楼批准预售面积约21万平方米，成交面积为9.15万平方米，成交面积环比上月成交32.87万平方米下降约7成，同比09年5月成交14.04万平方米下降约3成，成交量受价格上涨因素的影响较大。写字楼市场整体存量为378.20万平方米，环比上月存量上涨2.86%，同比下降6.9%，但随着未来稳定的需求增加，市场存量将呈下降态势。5月份，北京写字楼市场整体而言相对活跃，局部市场价升量跌，整体租售同比趋旺，环比略有下探。但由于受到租金、售价和新增供应等因素的影响，写字楼整体空置情况有所上升，升幅在19%左右。

　　中国写字楼研究中心（CORC）最新研究发现，5月份北京写字楼市场主要呈现以下几大特征和趋势：

　　1.新增销售、租赁项目情况

　　5月份，新增销售项目方面，北京写字楼市场新增销售类项目有位于东城区的银河SOHO中心和位于通州区的合生时代中心两个项目。前者为纯销售类的写字楼项目，后者则为综合立项的商务楼项目，且以居住功能为主。另外，来自山西的私募基金高和投资于本月完成了对位于朝阳燕莎商圈的中莎广场项目收购，此项目6月份开盘，目前已经对外开售。除此，还有一些重新上市销售的项目，项目名称尚待定，这里暂不计入新增市场环节。

　　新增租赁项目，5月份也有两个项目入市。一个是位于酒仙桥的UCP园区，项目总可出租面积12万平方米；另一个是位于CBD商圈的金地中心1-3层商业（即金地中心美美百货原3层独楼），可出租面积4000多平方米，目前租赁价格待定。此外，占据绝佳地理位置的朝阳门SOHO二期(凯恒中心)本月开始对外招租，二期的建筑面积约6万平米。

　　2.租金、售价、空置率情况

　　租金方面，5月份，本市90%以上的项目租金均有调整，其中约三成项目租价涨幅超过20%，最高租金同比涨幅逾50%，5月份，本市写字楼整体租金涨幅平均在0.5—2元/平方米/天之间。

　　售价方面，由于补涨行情的持续作用，本市写字楼整体售价有所上涨，环比上涨12%左右，售价上涨从几千元到上万元不等，成交均价达到24893元/平方米，创近年来写字楼价格新高。

　　空置率方面，老项目几乎满租，整体空置率在5%上下，而相对较新的项目，存在招租时间短、租金报价高，空置率多在50%以上。受租金、售价和新增供应的影响，市场整体空置有所上升，升幅在19%左右。

　　3.来自土地市场的影响

　　土地市场，由于5月19日北京市政府对于商业项目出台了限制政策，在5月份北京土地市场上，商业用地特别是多功能综合用地成交惨淡，并有5宗土地流拍，企业拿地谨慎，对后市写字楼市场供应会有一定影响。

　　今年5月份，北京共有12宗商办与住宅用地性质的用地。其中成交了3块商业用地，均位于顺义区板桥创意天承产业基地。在新政出台后的5月份内，资本转投写字楼的迹象比较明显。因此可以预计未来市场对于商业用地的需求会逐步增加。

　　4.南城写字楼发展提速 表现活跃

　　今年5月份，北京南部地区因为租金较低、写字楼入驻率一度达到90%以上。自从去年底南城计划对外公布后，北京市南城发展提速，价格洼地逐渐显现。今年以来该区域的广安门、新世界商圈、丽泽商务区的写字楼市场表现得异常活跃。

　　以广安门区域为例，这些区域的写字楼项目多为内资企业自主开发。项目多有一定历史，各种配套设施相对落后，体量较小，且乙级写字楼居多，故而租金报价也相对低廉，平均价位为3.2元/天/平方米。其中，高新大厦报价3.6元/天/平方米，机械大厦报价2.7元/天/平方米，信息大厦3.2元/天/平方米，中设大厦3.2元/天/平方米。这些乙级写字楼低廉的价格也吸引到不少企业入驻。

　　丽泽区域内，现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥附近，没有形成写字楼集群，在丽泽路南北零星分布，也多为乙级项目，租金水平在3.0元/天/平米左右。与2009年同期租金水平相比，有0.2-0.5元的增幅不等，入驻群体稳定。比较有代表性的项目有美克大厦、望园大厦、华胜写字楼、亚视大厦、航丰园大厦等，其中望园大厦、华胜写字楼、航丰园大厦出现满租，美克大厦和亚视大厦也保持在90%以上入驻率。

　　而比较有代表性新世界中心区域，由于地理位置优越，区域内多为甲级写字楼，平均租金基本在4.5元/平方米/天。新世界中心租金报价4.3元/平方米/天，国瑞城大厦5元/平方米/天，其他项目租金报价持平或略低，正仁大厦4.3元/平方米/天，新城文化大厦4元/平方米/天。空置率方面，老项目表现稳定，其中新世界中心、新成文化大厦空置率仅在5%左右，正仁大厦、京文大厦目前处于满租的状况。而相对较新的国瑞城由于招租时间短、租金报价高的劣势，空置率在50%以上。

　　5.新增市场需求不断增长 后市看好

　　5月份，对于北京写字楼市场租售方面的需求而言，外企需求基本稳定、新增私营公司需求和投资需求增长。其中网络科技的日益发达，电子商务、新传媒等新兴产业对写字楼的需求呈现快速增长的趋势，这些需求主要分布于四环以内的商务聚集区，如CBD商圈、金融街商圈、中关村商圈等区域需求依旧强劲。同时，随着住宅被本轮楼市新政严控，投资公司需求转向写字楼类投资增多，这部分需求开始激增，占据市场一定比例。随着住宅和写字楼在信贷上一个标准，个人投资方面对写字楼的需求也随之增长。

　　未来一月，北京写字楼市场将逐渐启稳，写字楼售价、租金受到本月成交量的影响，上涨将有所趋缓，市场整体进入新一轮的快速调整期。我们预计，市场在7月份或迎来井喷趋势，后市我们谨慎乐观，前景依然看好。