问1、合肥烂尾楼的大体情况是怎样的？是否呈现出什么特点？

答1、合肥烂尾楼的大体情况应该用“寥寥可数”四个字总结。这一点可以从贵刊的调查中反映出来，贵刊能够列举的烂尾楼仅10个，单体最大面积仅几万平方米，与合肥在建在售的、数以百万计的楼盘比较，个数和面积都很小。2014年上半年，合肥商品房的销售面积就超过了897万平方米，其中商品住房的销售面积就高达735万平方米，在数百万的楼盘中出现几万的烂尾楼，可谓“小众”现象，不能以偏概全说存在“大众”问题。合肥这些烂尾楼呈现的特点是：第一，商业性质的物业偏多；第二，小型开发企业的偏多；第三，行政干预的偏多。

问2、合肥烂尾楼现象近些年呈现出一个怎样的发展态势？

答2、“僵尸”两字可以概括合肥烂尾楼近些年的发展态势。死，死不透；活，活不好。死不透，是指合肥的烂尾楼总是有一线生机，这种现象在房价地价的上涨期内屡见不鲜，有的是有实力的开发商出手相救，“死”了若干年的烂尾楼又活了，有的是项目换一家有水平的营销商，找对了市场，也活了。活不好，是指合肥的烂尾楼总是有反复现象，有的烂尾楼在债务纠纷理清后，短期内回光返照又再次濒临死亡，有的烂尾楼在领导更迭后，重新获得青睐，可惜缘于行政关系的复杂瓜葛，又一次不好活下去了。

问3、合肥楼市烂尾情况在全国处于一个什么水平？

答3、目前没有看到全国楼市烂尾的排行榜。不过从商品住房销售面积和库存套数两项指标看，如果按照全国34个省级行政区的省府城市排名，合肥烂尾楼的排名肯定在30名之后。2014年上半年，合肥九个城区的商品住房备案销售面积有472万平方米，同口径北京只有270.8万平方米，上海是390.5万平方米，广州为382.87万平方米。合肥如果烂尾现象严重，销售业绩就不可能超过北上广。另外，据统计合肥8月份的商品住房库存量不足4万套，按照2013年全年销售14万套计算，去化期不到4个月，与其他省会城市动辄十几个月的去化期比较，合肥楼市不是存量多卖不出，而是库存少不够卖。

问4、烂尾楼形成的原因有哪些？

答4、个人认为烂尾楼形成的原因：首先，合肥的商业地产近几年来发展势头偏猛，人均商业的面积有4平方米之多，已经超过了发达国家的平均水平，需要下力气消化若干年；其次，一些小型开发企业缺乏风险意识，贪大求全，可行性论证走过场，对市场发展的规律及趋势把握不清；再次，一些行政单位人力、物力和财力准备不足，长官意识浓厚，为追求所谓业绩瞎指挥，楼堂馆所建设过度。

问5、在现有的一些烂尾楼中，是否有一些是可以避免的？在政府的监管层面是否有缺失？

答5、因为市场原因出现的烂尾楼是无法避免的，因为行政原因出现的烂尾楼是可以避免的。合肥的楼市虽然总体平稳健康，但绝不是一马平川、风平浪静。近十年，合肥楼市经历了不少风口浪尖，比如2004年的“831”土地大限，2006年的“7090”商品住房结构调整，2008年的次贷危机影响，2010年的限贷令，2011年的限购令等等。楼市中有暗礁险滩，有波涛汹涌，开发企业决策水平经营能力稍有不足，就有可能陷入烂尾楼之中，好在经过这些年的大风大浪考验，地处合肥的开发商绝大多数都平安无事欣欣向荣，个中原因离不开政府监管的到位，“有效的监管、健康的发展”可以是合肥楼市取得成功的最佳评语。

问6、楼盘烂尾后，政府、开发商应该采取哪些措施盘活楼盘，尽最大可能保障购房者的利益？

答6、从合肥烂尾楼形成的原因看，与购房者的关联度不大，广大的购房者不必忧心忡忡。个别商品住房类型的烂尾楼中，购房者是百分之百的受害者，建议受到侵害的购房者首先选择调解方式维权，要有耐心和信心，能不打官司就不打官司，实在行不通，再通过法律方式维权，切不可通过打砸售楼部、拦路堵车等过激方式维权。对于主管部门而言，要认识到烂尾楼是社会动荡的一大根源，楼市监管一定要从严要求，商品房预售管理制度、预售资金监管制度、信用等级评价制度等政策措施一定要真正落实执行，政策面前一定要一视同仁，只要有“认真”二字，烂尾楼现象一定会能够得到有效的监管。对于开发商而言，要认识到烂尾楼犹如身体器官中的恶性肿瘤，平时要注重把握市场规律，提高企业管理水平，遵纪守法，诚实健康经营，在出现问题时，敢于承担责任，勇于知错改错。总之，烂尾楼现象需要社会各界提高警惕，谨防“一粒老鼠屎带坏一锅粥”。

合肥学院房地产研究所 凌斌 2014年9月21日 于合肥