1.

前一段时间，听吴扬文同志散吹，他说，在开项目营销会时候，作为一个营销负责人，要有超越地产的思考，谁给你讲卖楼，你就让他滚出去，不能讲卖楼的事，谁讲就给谁急，就是想到卖小面，卖小菜的点子也是可以奖励的，局限了不行。当时会心一笑，老吴是一个有趣的人，在于他创造力，在于他的通感，甚至有点极端的表达。会心之余是一种认同，自己虽未至通才，但大致是一个喜欢功夫在诗外的人，事情的解决不在事情的本身，德鲁克说的，其实和我自己的认知别无二致。

2.

还是回过头来看青羊区这个项目，一个定位为工业总部基地的项目，事情的缘起是我们在作一个西永的产业关联项目策划，工业土地的性质，有商务，公寓和商业等多种发展的方向，但具体内在发展规律如何，将来会呈现一个怎样的趋势，对于团队而言，有方法，但实践，毕竟工业地产和产业园区的关联性物业策划并不是我们策划工作的主流，因而学习，考察是必须要有的过程。

3.

如何看一个项目，大部分的人都会去谈到建筑，谈到物业的本身，但这本身就是一种局限，这种人大体去被老吴列为滚出去的范畴。营销人谈营销事，营销人看地产总还是有自己的一套逻辑，这套逻辑大致也还是老三篇的概念，那就是需求，功能和空间的概念，而建筑大体去归于空间和功能的概念，形而下的东西只是一种选择，而不是必然。

4．

谈到需求，那么看一个项目的时候，就应该关照到项目定位的消费群落，昨日和台湾一群做企业和营销的人在交流，我说，相较台湾企业而言，台湾企业和香港企业还是有一些差别，虽则同为发达区域，同有到重庆小天小的优越感，但是对于地产的理解，对于操作模式的理解是不一样的。香港的企业多去会讲成熟的模式和销售操作执行，台湾企业也会去谈成熟的经验，但他们也会更多的涉及消费者需求和细分市场的思考，优越感和谨慎是他们的共有特点，因为他们都经历过空投市场，经历过市场的洗礼，而能够劫后余生所依仗就是营销观念和对消费需求的洞察。

5.

对商务功能房的需求，我们得站在更高的角度去审视，因为他聚集更广大范围的消费群体，而且这样的趋势有一条清晰的脉络，做浪高凯悦写字楼的时候，我们引导了一种全新的市场，这个市场就是写字楼的投资市场，因为超越了传统的一铺养三代但租金较低，回报不足的投资物业形式，从而获得了市场的好评，让写字楼市场相对较早的扩大市场的跨越能力。这一波活动是立业营销代理项目中比较有影响力的案例，案子推出的时候，恰与北京潘石屹的“你想投资写字楼吗？”的宣传相呼应。第二次我们做写字楼市场，他的消费人群已经不足限于重庆市场了，外地市场已经占据了相当高的比例了，大体超过了60%的比例，这是一次城市跨越能力的验证，也是一次重庆市城市竞争力的预演，他是全球化时代来临的一个缩影，只是他的影响力还没有这么广泛。

6.

说需求的区域构成和跨越，其实更多梳理的原因还在在于，这个项目有一个外界的传言，我们理解可能是传言，或者已经形成了事实，只是我们不太相信而已，那就是国内某知名银行的总部将从上海移至此地。上海是中国金融的中心，是中国内地和国际接轨最近的地方之一，如果能够实现这样的选择，那无疑是对当下观念的一次挑战，这涉及到社会的变革，主要是指信息技术带来的变革，带来的传统距离观念的改变，在上海可以接轨世界，在成都未尝不可以，当然，当这个的趋势，落户重庆也未必不是一种国际企业的可选择方案。归根到底，我们得重新审视我们所面临的时代，面临的[社会，弗来德曼所说的世界是平的，真实客观存在并直接影响着城市的重视定位，或者说是城市的重新定位将吸引更不一样的客群，这是一次深刻的变革，也是做商务市场的我们信心的重要来源。

7.

任何营销行为的推动更深层次的原因都是基于社会的变革和科学技术的发展，互联网时代，科技正在改变生活。视窗操作系统让人们有各自处理文字的能力，互相网让世界彼此相连，文字上传博客社区让不同人个体可以在网上表达自己的见解，而外包和离岸操作则以企业运营行为改变的方式心迹了世界，这也是弗氏在班加罗水尔看到许多成功美国企业的原因，也就形成了他写《世界是平的》的思想来源，于是有了把世界变平的十大力量的总结。

8.

从这样的社会变革之下的个人需求变化的解读到企业运作行为变化的解读，还会衍生出一个全新的课题，互动将是未来营销核心力量，特别是科技支持下的网络互动模式，实现电子商务到随需而变转变。

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表达长篇累牍，观点其实简单，世界是平的，因为网络技术的发展，人个行为和企业模式都在发生深刻的改变，我们不能用刻舟求剑一方式去对待这个市场，有了这样的视角之后，我们才有可能看需求看得更清楚。

10.

谈了需求的观点，然后回过头来可能谈一些对项目本身的看法。规划布局，建筑设计，景观规划，配套设施等都是可以重点的方向。作为商务办公，项目容积率在1以下，这使项目具备了相对舒适的空间尺度，建筑间距较大，加之有建筑中间有公园规划，铺地有自然质朴，色彩有不同的变化，建筑之间有种植有高大科乔木，商务别墅单体面积3000-5000，4-5层，和乔木的高度接近，远远望去，有点庭院深深，建筑和园林掩映，体量和空间比例和谐，一改商务功能房体量巨大，气势雄伟的传统，形成了一种让人接近的尺度。

11.

建筑有一个印象，什么印象？“台阶上的城市”？《看不见的城》中马可波罗和可汗对话的时候，似乎有类似的表达，对一个意想中的城市有类似的表达，而对于成都工业总部基地这个项目，对他的建筑有如是的理解也未尝不恰当。每一栋商务别墅都拾级而上，形成了景观园林和建筑之间的和谐过渡，台阶3到10步不等，营造出一种登堂入室的感受，这迥异于传统的城市与商务空间入口的衔接上直接到突兀的方式。部分单元的入口除台阶设计之外，还有情趣的桥廊类的设计，比如某栋写字楼，入口先经过一水体，如京都护城河般，后接廊道，左右有花台设计，有点山花烂漫的活力的情趣，让台阶上的建筑更显趣味盎然。对于台阶上的建筑的解读还有一建筑有更加深刻的解读，此建筑为日本设计师所为，建筑右侧，室外有分层台阶设计，在立体空间上实现各自分层入户的功能，感受到每一层离开地面的单元又重新找到了落地的感觉。

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建筑本身充分的结合了别墅和洋房的设计理念，部分单元实现了层层退台的设计，上面可形成狭长的种植平台，以立体绿化的方式和地面景观相呼应，这和传统的情景洋房类似，只是退台的尺度更大，施展的空间更多。建筑部分还实现了转角阳台或露台的设计，在满足建筑和自然和理过渡的同时，也可实现销售利益点占便宜的阶段性市场诉求。项目内部建筑多为一些国内外知名设计师之作，形态各异，但作品化的感受还是明显。

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景观设计部分前面有所提及，和建筑为有机的整体，互相支持，彼此掩护，建筑尺度不大，造型别致，和后来看的空港新城的项目不同，后者如矮化后的城市办公楼，在生硬的园林景观中感受别扭，和谐到底是最重要的，而和谐最直观的感受就是尺度。青羊总部基地景观设计具备了良好的体验性，景观部分软硬结合，有组团绿化，也有硬质铺地广场，但以组团绿化呈现为主体，组团绿化面积不大，但大都考虑了绿化中间的穿透性，我指的是人的穿透性，中间大部分园林都设计有小路可供穿越，小园香径和现代办公相结合，在现代到可找到一种闲散的舒适。景观设计居然还有考虑到了小型湿地的规划，一喷水广场的小品也结合了蜀文化中的积淀，如太阳神鸟的运用，这圣物似乎在发掘于三星堆，为古老文化的一种代言吧。

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进入招商中心有一长廊设计，有转折的玻璃体，四周是绿化的景观，相对原生，穿行其中，如在一现代社会容器看野趣的自然，长廊简要，景色自然，也算得上是一种城市和自然的穿越，出世和入世的转化，长廊有入驻企业的成果展，虽为成果展，但也略有深意，远胜于粗暴的招商企业名录展，透露出适度的平台共建的意思。

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政策是第一生产力，这是最后的一句总结，项目作为商务别墅售价5000左右，看似价格不高，但其土地为工业性质，取地成本甚低，寥胜于无，其实利润可观，规划中后期有时尚青年城，营销上也考虑了和前期的商务企业购买行为联动，买商务别墅再买时尚青年城部分价格超级实惠，产品链延长，营销手法互补。

说了半天，其实就三个观点，第一是世界是平的，社会变革影响到需求改变；第二是创新到极致就有市场，市场有引导可能；第三是政策是第一生产力，这是国情。