2013年南京中商股东大会的交流纪要，主要包括15个核心问题，具体内容如下：

第一、董事长希望把中商做成怎样的一家公司？

在未来10年，城市化是经济发展的主要阵地，主要表现为城市规模扩张、农村人民进城。政府修桥、修路、修地铁、修学校；企业做住宅、商业、农产品物流、现代服务业。商业在未来10年中会是非常好的产业，我看重的是未来10年，希望到2015年公司销售做到300亿左右，希望到2020年能开到100-200家店，这是我们企业的梦想。这个可能性不是没有，未来城市化进程加快，会有很多机会。当然，这种机会也不是所有人都能把握住，电商发展会对传统零售产生颠覆性的影响，但这个不用担心，提前做好准备即可。比如，我们新的商业业态，体验要占到70%，购物占到30%。对潜在的市场，就看能不能仔细研究，能不能尽快实施，我们认为在未来10年现代商业将有很大的发展机会。不知道大家怎么看，我认为今年跟城市化相关的应该是房地产，未来城镇化在住宅、现代商业、农产品物流等方面有大机会；还有现代服务业，银行我们不介入，保险业也应该做，保险业现在开放程度不是很高。另外，不熟悉的行业我不做，商业04年介入，农产品物流05年介入，房地产01年介入，都观察了很多年。

第二、集团和上市公司关系？

上市公司是相对独立的，集团持有上市公司71%股权。我们希望上市公司业务要独立；同时集团全力支持上市公司。公司和集团是大集团小公司，老集团通过品牌支持上市公司，一个是在地方物业谈判上低价运作（到地方谈判土地进行商业开发，会比竞争对手成本低20%-30%，甚至50%），对上市公司进行支持；另一个支持是集团城市综合体的商业部分交给中商来做，前三年免租，保证盈利。

第三、70%体验如何理解

我们对全球的商业业态进行过分析。我们国家人均GDP水平5000多美元，跟国外差距很大。举个例子，美国明尼苏达州有一个最大的商业广场，这个州只有500多万人，商场面积32万㎡，一年营业额有几十亿美元，而且很偏。之所以能做好，是因为业态不同于传统业态。再举个例子，迪拜mall，全球最大的购物广场，营业面积52万㎡，去年营业额200亿，当时做的时候很多人认为不成功，但实际却很成功。商业业态会呈现颠覆性的变化。我们对于运作项目，如果不研究的很透彻，肯定不会做。创新则生，守旧则忘。我们的业态符合未来的需求，也是切合实际的。我们一季度商业销售增长25%左右，但今年商业是走下坡路的，南京市税收负增长6.5%，深圳上市公司税收增长远大于利润增长，能逆势增长，很不易。

第四、未来盈利模式？

盈利模式很多，三四线城市弱竞争，地方百货公司不堪一击；商业物业15万㎡，总投资7.5亿，5000元/㎡，拿3万㎡卖掉，3万均价，9个亿收入。这样就可以做到轻资产经营、零资产经营。另外，不要小看小城市，如皋只有30万人，但是大周边加起来有120万人，聚集度很高，再过5年家家都有车，消费可能比南京市都要集中一些。南京有些人去上海、香港消费，但这些地方只可能开着车到县城去消费，集聚力很强。我们调查的很细，不会轻易出手。

除此之外，还可以经营一些房地产，房地产也能经营良好的收益，一是城市综合体边上的房地产价格卖的贵、卖的快；二是通过卖房地产回收现金流可以很快回收投资成本，使得商业零成本。

商业这边，一部分收租金，一部分按营业额提成。不赚钱的生意，中商不做；有风险的生意，中商不做。

第五、公司人才储备、未来会否融资？

人才是很重要的方面，在我眼里都是人才，关键是有没有给人机会，有没有好的机制。机制是最重要的。去年12月23日我担任董事长之后，我们一季度销售增长25%，逆势增长，来之不易。增长这么多就是因为机制。我提出来，每个店没平米销售少于多少，对不起请你出去；毛利水平少于多少，对不起请你出去。中央商场共1300多个品牌，上一年清出去230多个品牌。过去都是关系，好的柜台都被有关系的人占据了，而且不出效益，这个企业怎么搞。我们今年把这个问题解决了，在我的地方你做不好，对不起我给你养老机制，你来养老。淮安是个江苏欠发达的地区，这个地方都能做到20多个亿，所以不要说商业没有市场，哪里都是市场，关键在人和机制。对于增发，摊薄大家摊薄自己，又不能带来好处，肯定不做。

第六、SAP系统上了之后对每家店品牌的更新频率是怎样的标准？

现在SAP系统能看到每个品牌的平效，以前是看不到的，贪污腐败太多了。我随时知道那个地方销售是有问题得的，该淘汰的淘汰，该清理的清理。SAP现在是副董事长、财务总监陈总来具体负责，他是独立的，跟客户没关系，所以管理起来很方便。类似上海恒隆，三年提升了三个档次，主要是通过系统的更新来实现品牌的调整。济南恒隆的品牌更换率在5%，也很高。

第七、今明两年新开门店及所选城市的考量？

今年三家店开业，河西店（集团）、扬州店（中商）、铜陵店（集团）。三家店开业对销售和利润的增长是正面的。明年计划开四家店，宿迁店、徐州主力店、淮安主力店也准备明年、泗阳店。后年就多了，至少有10-15家店开业，目标15年达到30家店，这个要努力。在15年之后可能就更多了，年均20家以上。到2020年开100-200家店或许能实现。很多企业2%-3%的净利率，到我手上至少都有8%以上的净利率水平。我给中央商场的净利率定位就是 6-7-8-9。9%左右的净利率就比较健康了，没人拿回扣了，肯定是国有企业没法比的。

第九、资产负债率90%如何解释？

负债情况，预收卡及地产已经到20亿，账面现金8亿，今年企业利润逐季上升，经营情况不会差的。资产质量，中央商场每平米2000元，今年销售在7万/㎡，毛利率在24%，毛利1万6千八；净利毛估算3个亿，每平米5000元，给个8倍的市盈率，每平米4万的市值。中央商场的实际价值至少24个亿，但账面只有2000万。

徐州、淮安、宿迁、泗阳这几个项目30个亿，整体负债在40-50亿左右。现在徐州淮安每天投下去300万，我们都在发展。徐州店开而之后，我估计能做到60个亿，淮安店以后30个亿。徐州土地没花一分钱，四层地下室，两层卖掉了，5-6万/㎡，造价只在4000元/㎡左右。请各位股东放心，有风险的生意我是不会做的。公司资产严重低估，比如说超市，每平米账面3000块；淮安店每年利润至少也是7000万左右，账面也就4000块/㎡，资产低估，负债率高一点没什么，我们借了钱全部都在发展，也不会盲目投资。

第九、开店会不会影响到利润？

开店会不会影响利润。老集团持有的资产，给上市公司空间，三年免租金及低租金。自己投资的扬中店，今年年底10月份开业，明年争取第一年有利润，这些不能有问题。

第十、是否考虑对资产项目做公允价值变动以修正资产负债率？

也在考虑之中，既符合财务规则也是事实情况。南京新街口楼面地价都要1万块以上了，所以我们资产价值肯定是低估的。

第十一、电商发展规划？

电子商务，做必须赚钱，要吸取其他人的教训。研究了两年，美国亚马逊有钱赚，梅西去年电商增长40%，值得借鉴。把线上和线下结合起来，国内商场低价销售会很不好。美国都是有实体的电商去做。预计三年内百货实现10个亿的销售。暂时没有考虑把集团拿到电商平台上来。

第十二、城市综合体的创新？

百货做的比万达好；超市可以招前五大品牌；除了吃喝之外，我们在文化领域和其他领域的创新会比较不错，比万达丰富。我们玩的东西很多，比如同美国梦工厂合作之类，我们做好之后会请大家去看。

第十三、中商在零售大环境不好的情况下保持高于行业平均增长水平的核心竞争力是什么？

核心竞争力来自两个优势：一个是管理优势、一个是团队优势。我们公司有70多年的历史，有一批经验丰富的员工和团队，这是企业的优势之一；民营机制的优势，机制优势能把人的潜能尽可能发挥出来，做对企业有利的事情。企业的后劲会很大，我们今年才刚刚开始。

第十四、去年大比例增持宝业的原因？

宝业股份还在增持。未来10年，看好城镇化。目前工业企业产能过剩，包袱比较重，竞争过度。我还是看重定价权，没有定价权的行业我是不做的，商业就是区位优势的定价权，我投资的新的商场都是有定价权。物流也有定价权、房地产市场也有定价权

第十五、人才激励如何管控？

人才激励，优劲后退。谁做的好谁来做，谁做的不好就退。考核100分，业绩51分，学历10分，工作经历10分，职能推进10分，干部推荐10分，竞聘9分。我是杀猪的，但我可以把最优秀的商业奇才引进来，给他好的机制。