2016杭州楼市开年报告，主城区将迎普涨态势

2015年的杭州楼市，是反弹的一年，销量创出新高，土地市场地王频出。2016楼市的走势如何，让我们以主城区住宅为研究对象，做一番粗浅的测算。

 一、‍杭州主城区住宅去库存完成了吗？

我们来看一下近五年杭州主城区住宅销量和土地出让情况的走势图：https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/XiboybTmfRGhhMnjngUTOxLE2lJl3tBPzzDl7S5a2OaLbITMmc1KQ7auI9QNC6diaNYkbep2cLPbicjTibLjcm2rNg/0?wx_fmt=jpeg

两者的敞口已达历史最大，有回归的需求。预计2016年土地出让有望创阶段新高，而住宅销售面积将比2015年有所下滑。

 主城区近五年累计销售住宅1761余万㎡，而累计宅地出让建筑面积仅1535余万㎡。虽然有些非招拍挂以外的土地难以统计，但总的来说，经过2015年的去库存过程，杭州主城区的住宅库存峰值已过，库存将向合理区间回归。（注：数据根据网络信息整理，误差难免，欢迎指正。）

二、2016年主城区的供需测算

假设一个简单的需求模型，我们以过去三年成交量的算术平均作为2016年的需求估算值，(352+336+499)/3=395，即2016年主城区住宅去化预计约395万㎡左右。

2016的供应=现有存量+新增量。根据透明售房网的数据，2016年2月中旬杭州主城区待售住宅约407万㎡。新增量模型，按2013年土地出让（建筑面积）的10%+2014年出让土地30%+2015年出让土地50%来做测算。（当然，这里存在有非招拍挂渠道的土地难以，但总的来说，杭州土地市场非常正规，这样的土地是越来越少，不会对结果有实质性影响。这里暂未考虑2016年土地出让的上市情况）