泰禾地块，无论价格高低，希望不是一次散户操作

7月7日被称为A股最黑暗日，上证指数虽勉强收阳，但创业板指数其实是跌停状态，非常惨烈。而杭州楼市却逆市飘红，西溪土地出让，福建知名开发商泰禾集团大战10家房企，力挫金地、万科、融创等知名企业，拿下未来科技城地块，折合楼面价12504元/㎡。随后在朋友圈看到很多刷屏，讨论这块地楼面价的高低。

本轮A股的风暴，如果说有些许正面价值的话，很重要的一点是点醒大家中国金融市场特别是证券市场发生了本质的变化，已经从二维的简单的涨跌，完全进化到立体化模式。A股市场三只ETF现货，上证50、沪深300、中证500，对应三只期指IH、IF、IC，做多、做空两个操作方向，3X3X2=18，意味着有18个基本维度的操作空间，完全是立体化的。而监管层当城管多年，还停留在散户操盘的思路上，只知道权和利，不知道天时变迁，一下子被打蒙了，到今天任未十分清醒。在逐步成熟的市场下，抗风险和稳定性比盈利重要得多，盈利第一惯性下的中国证券市场正付出惨痛的代价。

散户与机构的本质区别，不在于买入卖出的价位，而在于专业操盘能力。首先，专业选手击败对手，业余选手往往击败自己，散户往往有很多不规范的行为，导致资金向着风险大开敞口。其次，专业机构能动用金融衍生工具套期保值，而大部分散户的资金量和技术水平无法操作股指期货等衍生工具，不在股指上作对冲，等于废了一半武功，以残废之躯斗金融大鳄，结果是显而易见的。可以预见，散户即将全面退出中国证券市场，今后将是专业机构的天下，散户通过购买基金产品委托机构操盘。而基金会形成两大品类：ETF基金、对冲基金。在持续的交易中稳定性是盈利的保障，而单次的盈利显得不那么重要。

对于房地产行业也是一样，当产业进入后成熟期，每个客户阶层的需求都已被深度洞察创新很难，房地产产品已非常标准化，利润率非常透明化的下半场，房企的操盘重点应该从追求绝对利润转向追求平衡可持续发展，超盘行为要更专业。散户般的随意操盘将受到考验，每一次超盘都要专业。

其一，城市整体布局越来越重要。像ETF基金那样，整合一揽子证券，保证稳定性和持续性。前几日，九龙仓拿了申花二块宅地，很多网友评论地价略高，九龙仓浙江区域总经理也在答记者问中表示操盘有些难度，但九龙仓在杭州有整体的布局，即便上一轮五块地整体都偏高，也并没有影响其生存发展。及时补充土地储备，保持开发的稳定性和可持续性，即使牺牲一些利润空间也是一次相对正确的专业操作。如果有一揽子布局，地价适当高点，也有腾挪对冲的余地。如果只打算拿一块地，那么选普通公寓地块这类流动性更好的地块或许更稳妥。

其二，加快周转抗周期风险越来越重要。高端产品的周转周期正在延长，比如2015上半年卖得最好的豪宅项目——武林一号，这块地是2007年拿的，距今已毛8年，而滨江房产在留下、西溪的一些低密度项目，进展也比较缓慢。像滨江房产这样杭州最具实力豪宅开发经验最丰富的企业在高端项目上也如此漫长，更不要说对于一家刚进入杭州的企业。面粉贵过面包，赌的是预期，如果未来形势大好，拿再高的价格也可以转手，未来看跌，即便起拍价成交，也有捉急的时候。从2011年以来，世界经济形势处在大变局之前的震荡期，房地产的荣枯交替频率并不稳定，这时候拿一块长周期土地，似乎没有十足的理由。

其三，少犯错是成熟市场下增加收益的有效方式。在近几次的拍卖中，不少大鳄参与，但均严守纪律。6月25日土地出让中，万科、滨江、龙湖等大鳄逐鹿，未见期待中的激情，各家严守测算底线。在本次土地出让中，万科仅出了三次价，滨江也仅在前五轮报价中领先，除同样缺少项目布局的金地投资团队坚守到最后一刻外，其余大鳄该止则止。

在房地产的下半场，还聚焦于讨论地价的高低，似乎还停留在散户思维阶段。

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则非  20150709  微信号：zf-talking