近来舆论有个颇受争议的新热点：以房养老。早在21世纪初，国内管理层其实已经在探讨这个问题。而今年，国务院文件国发【2013】35号文件《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”（就是以反向贷款方式推行以房养老），按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广，这就引发舆论广泛关注。

其实“反向贷款”在目前国际社会也算是一直存在，比较有代表性是美国，已经在上世纪90年代出现并逐步完善。

国际上做法，以美国“反向贷款”为例：

    那么，在探讨国内以房养老前，先看看美国的情况，借鉴一下。

（1）反向贷款出现的社会需求因素：

美国本身就具有很多较为完善的社会保障制度，去年的公布的数据：退休老人平均领取的养老金为1230美元，家庭金额在2500美元左右，年化的家庭为单位的养老金是3万美元左右。

而美国平均家庭收入在5万美元左右，与退休前毫无疑问还是有很多差距。那么，部分老年家庭，如果要想退休后生活质量水平不变或变化不明显，光靠养老金是不够的。因此企业和个人共同出资的“401K退休金”计划就成了养老的重要组成部分。

在美国没有提出严格意义的“以房养老”这一概念，而只是以“住房反向抵押贷款”作为针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式。由于这个住房反向抵押贷款往往比误读为单纯靠住房来养老，才出现很多“误读版本”的美国以房养老。

（2）反向贷款实质情况与成效：

反向贷款虽然计划起来“很美”，但是现实还是有点“骨感”。

近20年来，美国实施“住房反向抵押贷款”的成效，其实不如理想，因为将高额的住房进行抵押，实际上是不如将房子卖了获得现金更令人容易接受。

现实情况是，一些人在退休后将原有的大房子买掉，然后到一些物价较低或者居住成本低的地区，买个小房子居住，这样中间的差价就成了养老的资本。而由于美国的投资渠道相当丰富，这个差价资本也可以作为老人投资一些稳健的基金类、保险类、甚至份额化的不动产等产品的“本金”，增加虽然不多但是稳定的收入。

然后老人会用新买的总体价格较低的住房申请反向抵押贷款，以取得最大幅度的获益。对于老人的这种做法，政府是欢迎的，同时也要为老人排忧解难。

这一整套计划非常完善，也说明为什么美国经济师工作如此专业与重要。

而美国政府发现以上做法时，老人卖旧房再买新房时要交购屋税负、手续费，这种费用还不低（有重复征收的嫌疑），而在获得反向抵押贷款时还要交手续费，。所以2008年，国会颁布的《住房和经济复苏法》中对老人购买新房时申请反向抵押贷款作出新规定：申请者只要有能力支付房价和贷款额之间的差价以及手续费，就可以获得住房反向抵押贷款，减少重复买卖产生的税负，该法已从2009年已经开始实施。

至此，美国反向贷款“摸着洋石头过河”探索与实行，基本算是见到成效。

这整套养老计划，包括了大量的社会保障制度。而这个反向贷款，就接近我们认知的“以房养老”意味。

反向贷款作为养老的补充，不仅仅是对老年人晚年生活的关注和政策扶持优惠，实际上等于是让老人有了一只会下金蛋的鸡（盈余的钱可以再增值保值），而住宅的合理变现就成了这只鸡。

在这种反向贷款结合社会保障的方式中，对于这些老人获益是最大的考量，所以如果老人成为赢家，这说明这个政策得当。

（3）反向贷款关键点在于把握各方利益“平衡点”

当然，世界成功的策略都是“平衡点”的把握，那么在照顾老人利益的同时，必须充分考虑其他方的利益，在反向贷款中就要考虑提供贷款的金融机构利益，否则亏本生意没人做。

那么在美国的反向贷款中，金融机构首先可以拿到老人支付的住房头款（首付），再卖房可以获得增值的利润；而政府可以得到适量的房产税等税负补充，更关键的是老人手头钱变多了，一定会增加消费（咱们最关心的内需），过去住房的死钱变活了，经济增长了。最后老人晚年保障更多了，社会更稳定，也利于建立更为核心、道德的社会秩序，也减小了社会管理行政支出。这才是整合各方利益的平衡点。

中国管理层目前提出的政策：

无可否认，美国的方式可以参考，但是国内做法肯定不会照搬。那么按照目前国务院提出的方向，会有以下政策：（1）完善投融资政策。要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。（2）完善土地供应政策。各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。（3）完善税费优惠政策。落实好国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。（4）完善补贴支持政策。各地要加快建立养老服务评估机制，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。（5）完善人才培养和就业政策（6）鼓励公益慈善组织支持养老服务。

可以看出，这些政策，至少在方向上已经包括了很多国际上成熟的经验。

以房养老带来的机遇与挑战：

从近来讨论退休年龄是否延长、养老金支付问题，已经意味着原有养老体系很可能已经不能够满足未来的养老需求了，这点某种层面上可以说已经是事实。

结合近来国务院的以房养老试点，可以肯定：以房养老必然成为中国国内养老一个新的方向。要是结合最近渐行渐近的经济结构性改革，那么未来带来的机遇与挑战将会是：

（1）金融业的革新：由利率市场化、反向贷款这些都是新的金融模式，结合这次经济体制改革，必将带来金融服务业的革新。其中一定充满新的机遇与挑战，同时也是国内银行业向国际化投资性银行、民间化转变的时机。

（2）养老地产的真正生长期会到来。养老地产其实出现在国内已经超过10年，但是缺少政策与经济环境的配合。这次经济体制改革、以房养老的试点，必将带来真正的成长，相信之后10年养老地产会在房地产业异军突起。

（3）城镇化：反向贷款标的就是房产，而且都是以三大板块、核心城市与高度城镇化的区域内的房产为主。银行接受的反向贷款，无可否认也要保值保障（银行可不愿意接受“山卡啦”一样的房抵押）。那么，结合城镇化这步棋，其实就是尽快将一些具备条件的区域进行“城镇化”，也利于以房养老的到来。

（4）房地产市场进一步结构性分化：区域、产品分化被加速。符合日后以房养老、城镇化的区域与产品会越来越受到市场热捧，反之不符合的就会离“鬼城”越来越近。

（5）金融业、房地产业的专业与整合性要求越来越高。