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黄峻:楼面地价暴涨将倒逼下半年房价

(2013-08-24 09:36:27)
标签:

地产

房产

黄峻

楼市

分类: 房地产专栏作品

    近来中国很多地方出现了“百年不遇”的极端高温天气,在长三角,更是严重,上海、杭州出现高于40度的气温,网上各种各样晒路边“煎蛋煎肉”照片。伴随全国多地今夏频现极端高温,还有火热的土地市场。

土地市场火热如盛夏:

   土地市场尤其以三大板块特别“炎热”:迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿,8月份突破千亿指日可待。上海也出现近年罕见的地块挂牌出让溢价率超过100%的情况。

   中国房产信息集团(CRIC)数据显示,7月全国53个重点城市平均成交楼面地价平均高达3030/平方米,较上月提升28%,同比上涨59%,创近一年来新高。而上海易居房地产研究院发布的数据则显示,单单是7包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元,创下近31个月的新高。7国内十大城市土地成交均价为3474/平方米,环比增长50.0%,同比增长92.7%,价格创41个月新高。

    值得一提的是,北上广深四个一线城市7月的土地成交均价为7025/平方米,环比增长72.7%,同比更是暴涨181.5%,同样创下近41个月新高。

   其实,正如我在去年所料,2013房地产市场复苏步伐会越来越明显,重点城市土地市场出现火热这次与2011略有不同的是,目前虽然地价、房价均保持上涨态势,但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。相反,个别城市因市场低迷已开始酝酿松绑,业界也没有预期中央会对此举进行叫停,现在看来的确也没有出台的迹象。

 

房地产市场的火热事出有因:

房地产市场由明显复苏到目前一级土地市场的火热,都是经济内在情况的表象。

表象背后的动因,其实不外也是如下6点:

(1)中国国内宏观经济下行压力增大,而且随着人民币对美元的升值加速,越来越大,房地产对经济的带动作用正被逼于无奈的重新审视

   2限购等调控措施过于行政化和短期化,管理层拟引导房地产市场健康可持续发展,不得不考虑建立更长效的市场调节机制代替现有的行政干预;

   3)新兴经济体资本向欧美回流,已经引发亚洲部分经济体出现严重危机迹象,再调控,恐防重蹈2007-2008年初覆辙;

    4地方债务危机严重,而地方财政如再无法从房地产市场“补血”,问题一触即发;

    5)至20104月的调控以来,已经消化了很多2008-2009年土地市场存量土地,房地产市场供应量已经出现大幅度减少,房价、地价因为供求关系而上涨。

  62010年调控集中核心一线城市,结果当时很多大型房企跑到很多“非三大板块”的三线城市做开发,但当中不少被套住了,最终他们还是认定在三大板块的一线城市开发是相对安全的,所以都回来了。包括一些以前没有在一线城市开发、在二三线开发赚了钱的房企,也看到再在二三线开发空间不大,也往三大板块一线城市挤,导致一线城市现在土地市场非常热。据中国指数研究院的统计,2013年上半年十大房企在一二线城市的拿地面积、金额占全国比重分别达到76%91%,房企回归一二线态势非常明显。

下半年楼市展望:

    目前随着越来越多的大型房企发展的战略重心缩小至三大板块的二线城市,必然增加这些地区的土地需求量,土地价格上涨趋势显著,同时,由于地方债务问题,政策层面对于当前土地市场一般不会太多干预手段,因此房企积极拿地的格局很难被扭转,预计下阶段土地市场仍将保持高温状态。但是,我们也必须看到:“限房价竞地价”的模式会在三大板块越来越普遍,这也是管理层在地方债务与防止地价上涨太快之间找到的平衡办法之一。

可以预见,2013的房地产市场由复苏走向另一轮行情,下半年仍然会在平稳中向上走。

但是,也不是全国一样,而是结构性分化越来越严重。

    上半年全国房地产销售面积总体增加28.7%,销售额同比增加43.2%,这样的增长速度很快。下半年由于已经冲高,去年下半年高基数,所以估计步伐会稍微放慢。

    区域性分化特征愈加明显,三大板块,尤其是二线城市由于需求旺盛,房价上涨压力犹存,而一些三四线城市由于前期土地供应量过大,已经出现供应过剩问题。会出现这厢热火朝天的楼市,另一厢冒出“鬼城”。

    鉴于房地产对地方经济的重要作用(事实就是如此,不以人为情感改变),一旦中央对楼市量价齐涨局面按兵不动,且对地方放松调控之举不加干涉,地方可能纷纷效颦,通过刺激楼市来增加土地出让收入,以缓解地方债的还债压力。

   至于大家仍然关心的调控,估计新一届管理层日后出台的措施,也是越来越倾向用“更为精准”、“更为新的”、“更多金融工具”来有的放矢调控,不会再出现“全国一道菜”的调控。

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