【黄峻】2011调控市购房手册 

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      黄峻：中国房地产经济师、房地产专业学者。企业家观察、房产报、网易、新浪网等媒体房产专栏作家。现任香港上市企业董事局顾问。早年毕业于国际贸易专业,后到美国接受著名国际不动产投资师（CCIM)Dr.kuo指导。现师从知名学者陈堂棠（甲骨文新表现主意专利拥有者、被文化部评为“全能艺术家”、国学大师）。

导读：2011年无疑是国内楼市中“调控市”，本轮调控无论强度还是时间都是史无前列的。因此房地产市场变化莫测，不少所谓“专家”、“学者”都纷纷表态会大跌。但是，笔者认为：如果你看到的评论分析，无论所谓官方还是坊间的，只要是简单判断涨跌，甚至还给出“%”的，都可以不用理会。房地产市场形态复杂、地区差异巨大、产品间差距明显，加上国内外经济环境连中央都觉得复杂多变，“以一语判之”的都不是事实。

正如本人一直坚持的观点，国内房地产市场可以成为长期“热点”的，只有“三大板块”---环渤海、长三角、珠三角和70大中城市的其它，除此以外的其他城市，可以不要花太多时间研究。国内房地产市场至1998年至今才短短12年多，可以参考的不多，但是，人类文明的发展史、世界的发展史其实也是一个房地产市场发展史。欧美房地产市场无论是房地产管理具体制度、形态，都是可以借鉴的，目前国内很多房地产管理制度、税负制度，其实来自美国，包括现在要大建的“保障房”、“廉租房”，当然，来到国内，就要参考国内的“特色”、“国情”。

人类居住的地点选择在历史上是会在一段长时间里稳定，并且不断在这些点中越来越高度集中，除非特大自然灾害，居住密集区不会改变。因此，无论“三大板块”和70大中城市的房价再高，人口增加不会在短时间内改变。因为房地产市场也是市场，在长时间看，巨大的市场力量非目前阶段性行政干预可以匹敌，房地产市场最终还是由供求关系等自身力量左右。所以，“三大板块”和70大中城市的所有房地产价格在2017年前一段长时间内，还是会稳步上升，无论我们是否愿意看到。调控是会打乱房地产市场步伐，但是，不可能改变房地产市场整体向上的走向。

如果调控等阶段性行政干预真的可以根本性改变长期市场自身形态，那么，就是现在国内楼市覆灭的时候，我相信管理层不会原意看到。 

“调控市”中买房更是要多方面考虑，买房无罪，调控也有理。因应不同情况，考虑事项出发点不同。

历史以来，无论是自然界的动物，还是人类，不断争斗的实质，就是争夺生存资源，其实就是“生存空间”。国家、种族、部落、社群之间就是“领土”、“领海”，老百姓就是实实在在的“门前三分地”，其实在文明定义可以简化为-----房地产。所以，“居住空间”在某种意义上代表了人们的“自我空间”。人类历史以来，买房、投资房地产都是所有阶层热衷的事情。

近来国内房地产市场牵起一股反对所谓“炒房”、“投资房地产”的舆论。但是，我其实其目的是转移视线、混扰视听。我的导师Dr.kuo曾经就研究国内楼市后说过：要是中国全国所有房都是自住的，而保障房现在远远没有达到要求，就意味着没有现在大量的出租房，那么收入在“廉租房”、“保障房”以上而还没买房的广大群众住那里？？睡街上和公园是要给城管赶的。国内经济就变成了“两头阶层”-----要么是买了房的，要么就是住公房的！？就是变成一个贫富差距极为巨大的国家！所以，投资买房本身就是合符目前国内情况需要。

就算是富裕的欧美国家，也是大约60%是租房住的，也不见得有什么社会问题。当然，房地产价格上涨太快会影响经济发展，但是，房地产价格下跌太快也会伤害经济发展。美国房地产市场次贷危机就让全世界都“陪着受罪”，美国房价下跌50%，就大于全球GDP总量，结果是大家有目共睹的了。房地产价格上涨太快，所有老百姓都受害----生活成本提高太快，无论你是否有自住房；同理，房地产价格下跌太快----社会财富蒸发导致连锁恶性反应，无论你是否买了房。

所以，我认为：买房无罪，调控房价也有理，两不误，关键是“尺度”---不猛涨，也不大跌，回归合理。

那么对于想在2011年调控市中买房的人，就要理直气壮之余，多一份细心。

对于“刚性需求”的：由于现在舆论老说“刚性”，为了简单明了、理顺概念，在此说明下。所谓“刚性”是由于结婚、生育、孩子读书等所谓“硬需求”而有购买要求的。

     其实，除了睡在街上、公园天天要躲城管的人是真真实实“刚性”外，其他的所谓“刚性”，都是有很大消费心理因素的。

     刚性的购房可以考虑的房源不多，但是注意事项也不少。 

     首先，要明白自己的消费心理是否正常健康，谨记要量力而为。很多初次购房者由于经验不足加心态不稳，往往以为供个30年没所谓，买大一点、好一点，结果就牺牲了幸福。银行贷款广告“幸福早到30年”是广告，就像丰胸和减肥的一样，你真是全信了，那就是“把30年幸福给了银行”，你就剩个“皮包骨”。中国古语“贫贱夫妻百事哀”是有道理的，每个月沉重供款会让生活变味。

     其次，多比较。价格是主要考虑，但是，邻里关系、区域因素也是必选项。初次购房者必须正视自己，一般是收入较低者，那么，如果邻里关系都是些不学无术的“白丁”、有暴力倾向的家庭、不求上进的人群等，就价格再低也不能买，居住氛围是相当重要。由于我再陈述可能“出格”了，或变成“种族歧视”、“工作歧视”，就不详细例举了。在欧美国家，这种选择很明显：无论是多高端的区域，要是不断搬来“不合群的另类”（一般是无业的有色人种），那么这个区域房地产价格就会大跌，原来人群就会搬走。

最后，结合国内房地产实际情况，二手房是最佳选择。由于国内房地产市场毕竟时间短，不像欧美国家房产动辄以“百年”计算，使用寿命还是可以的，而且价格目前不合理的低（正常房地产市场新旧房子差距没国内巨大），最重要是二手房的邻里关系、区域情况一目了然。

    改善型需求：这部分消费群体可以选择的就很多。由于有了前面论述的阶段，购房经验也有了，就不详细说明一般性东西。这阶段的消费者应该注意是：改善居住，不是简单的住更大、更新、更好景观，而是还要更好的居住氛围、邻里关系、区域。

我就会因为隔壁住了些“不明来历”的家庭而选择将心爱的房子卖掉。改善性居住，就是要自己“住得更好”，没有良好氛围是做不到的。与其日后住得不爽、小摩擦不断、为了隔壁的东西乱停乱放在自己家门口、噪音问题、天天见到“爷们”一般嘴脸而纷纷扰扰，不如自己先行告退。“同住难”其实有时候包括但不限于你的“邻居”。

最后，改善型消费也要明白，经历了一次换房，也有可能经历下一次，没必要买个“百年大计”的房子。国内房地产市场还是初级阶段，产品推陈出新，改善也要“一步步来”，千万别搞“一步到位”。

投资性考虑：这种考虑的范围就是整个房地产市场，包括住房、商业、工业等。区域、形态、类别就丰富多彩。在上面论述过：投资买房在人类历史上从来都是合理的，也是太平盛世热衷的，所以，就应该更理直气壮，前提是要按章缴税、不来“暗箱”和“特权”。至于想通过投资房地产来“洗钱”的，请别看了，自行再找寻路径解决，我特别不推荐：因为一是不想搭理，二是房地产是不动产，变现慢。

区域方面：三大板块原则一定不可动摇。我就知道在原来三大板块“活不下去”的一些小型所谓“发展商”跑到内陆三、四线城市开发，以为是“山中无虎狼为大”，结果是忘了枪打“出头鸟”，很多都是落荒而逃。奉劝一句：要是真有这魄力，就跑去非洲吧。

而形态、类别方面：

住宅类:抓两头，要么精英小户型，要么最高端。这里要注意，所谓高端不是开发商自吹自擂的那种，必须在外部环境有以下三点之一：最好是山顶，其次江畔，最后是海边。而且区域要上好，配套要完善，居住人群要较为高层次，区内到单间布局要合理外，更重视私隐性、人性化、个性化，加上高端物业管理。这是人类居住历史的总结。

而精英小户型就以市中心、商业区等为首要，优异物管是关键。这部分没必要过度追求景观，住这种的工作太忙，没什么闲情逸致，有个运动会所、泳池就最好了。

商业地产：这包括但不限于商铺、写字楼、商场。这部分人群的房地产市场经验相当足了，一般性错误不会犯，唯一注意是小心被所谓“大方向”误导，对于地方政府的行政干预“硬催谷”的项目千万要小心，商业气氛可以因为阶段性干预而摧毁，但是决不会因阶段性干预而从无到有、长期保持，尤其目前国内的体制，换一届长官，就可能换个方向发展。国内很多烂尾商业项目，都是“凭着地方一阵风”而搞起来的“超前项目”，就是这道理。商业项目的凋零是非常可怕的，要重新启动的资金更是惊人，所以投资成熟项目较为稳健。

我对于一些特别大的概念炒作也相当谨慎。例如现在最热的“城际轻轨”概念，不看到轻轨的工地在标的附近动工，坚决“不撒鹰”。

商业区的形成是要相当长时间，而且强调“延续性”、“自发性”、“历史性”，阶段性行政引导可能会有奇效，但是往往不长远。很多地方性行政力量会推荐一些新开区域，投资时就必须额外小心。昨天的曼哈顿今天还是曼哈顿，华尔街还是华尔街，不会因为总统换了而改变的，王府井也一样，这道理应该慢慢细味。

工业地产：这种投资原来一般是搞工业的人，但是，近年开始有越来越多房地产精英涉足。房地产投资与工业不同，工业是第二产业，房地产可是第三产业，深度上要高一层。工业类投资关键是看地区的发展（例如产业升级等），特别是“土地区域功能”变更和周边大型公共交通配套情况。

 工业地产与商业一样，目前不受楼市调控监管，是资金充裕的良好选择。但是，同时要注意其有别于住宅的风险，太新的区域往往风险与利润不成正比。但是，必须注意：行政引导在工业地产中就不同于商业，会根本性改变工业地产的命运，这个问题不能掉以轻心。工业地产投资要看“国家级”定位方向，如果一个工业区是国家级基地，那么就值得信赖，因为将有很多产业政策、税收的扶持；而村建、区建、县建工业园就要另当别论，因为这一级“机构”不能提供产业最关心的支持----政策，就单个“笑脸迎人”和一些基本设施，不可能招到好的、大的企业，变现令投资收益不稳定。

   “调控市”中买房更是要多方面考虑，买房无罪，调控也有理。因应不同情况，考虑事项出发点不同。房地产市场无论在那里都是一个“市场”，市场就会因应其内在原理运行，违背原理要么毁灭市场，要么最终被市场内在力量矫正。

     国内房地产市场所谓“高房价”自有其原因，有国内市场情况、国情和政府政策决定。我支持房地产市场决策层切切实实关怀民众的出发点，也希望决策层本着“十二五”精神提高老百姓生活水平，减税减负，从源头上解决目前国内房价问题。