【黄峻】“楼市限购”是个啥玩意？

近来房地产市场最热闹的话题肯定是“限购”了：老百姓在猜会否限购和什么时候才是“买房点”；住宅的开发商就更是忙的不可开交，到处打听“消息”，为了预先准备“变阵”头晕脑胀。

如果有留意本人的专栏和评论的朋友，就会记得在2009年底开始楼市调控时就率先公开建议商业、工业地产项目，结果后来商铺价格是直线上升。

因为目前国内投资市场选择不多，一般人也没有马未都水平搞收藏品，唯有选择要么楼市，要么股市。而越来越多人不断认识到股市只是个击鼓传花的“零和游戏”，就连有钱人时下最热衷的“PE投资”，也在国际版逼近下面临考验（目前国内所谓上市的定价可以控制，让“PE投资”收益丰厚，但是要是与国际接轨后就可能发行价低于当时的“风投价”）。所以，对住宅市场打压，大量投资资金就会进入商业、工业地产。

但是，商业地产投资是房地产实物化投资最高端选择，无论购买还是开发，要求也是最高的。

具体太学术性不在本专栏讨论，就简单说明一下：住宅的最终用户，如果是自用的，精心装修入住，稳定下来，一般5-10年是不会轻易搬走；而如果是租住，除非工作调动或自己买房，一段时间内也不会变化，而且，只要位置好，迎来送去还是可以出租。

但是，商业地产就完全不同，因为最终用家大多是商家，生意、营业情况就是唯一标准。营业情况好，再贵租金还是门庭若市；但是营业不好，租金再低也可能没人过问，因为商家除了租金，还有人工水电、机会成本等一大笔开销。所以，商业地产的经营好坏就是成败唯一的关键。

而现在的楼市限购，是啥回事？所谓限购“台面”上的原因是由于一个城市的住宅价格在一段时间内，上涨速度被管理层认为“过快”，原来的楼市调控无效，就会推出最恨的一招：限购，直接大幅减小成交，以外力打破房地产市场原有供求关系。当然，我们首先必须感激房地产市场管理层的用心和关怀。

其实，另一方面看，限购的潜台词还是有更深一层意义。限购是房地产市场调控最恨一招，那么我们先从调控的潜台词说起。近年的所有调控，其实都是在货币出现大量增发之后推出，其目的说到底就是为了抵消增发引起的一系列社会经济反映，包括但不限于通货膨胀。

而更深一层原因就是打压中小开发商，为大型房地产国企、上市房企增加市场份额提供时机。1998年国内住房制度改革后，迎来了国内房地产市场真正的“春天”，房地产开发过去由国企垄断的局面发生移转，民间资本可以更加顺利进入房地产开发市场，大量的中小开发商不断崛起，由于自身优势和利益直接驱使，这些开发商迅速占领了房地产市场过半份额，尤其是二三线城市。

在房地产市场正常发展的时候，中小开发商往往由于其自身特点，发展比国企、大型的开发商更快。而当房地产市场调控到来，中小开发商却最先受考验，尤其是资金链紧缩、市场成交萎靡双重打击，而国企开发商、上市房企往往由于企业背景而影响不大。

 所以，每一次的房地产市场调控，都是一次大洗牌，都是大型或国企开发商大量并购、占领市场的时候。

  而本次房地产市场调控，与2007的调控不同，无论从方法、力度、方向、持续时间、手段都是史无前列的，调控后的房价是否会大跌？这就难说，估计下降有限，但是，市场大洗牌就一定是如火如荼的。

  我关于中小开发商应对本轮调控的评论《严厉调控下的中小房企何去何从》在本博客和网上可以找到，有必要的可以看看。

因此，房地产市场调控、限购，必将加速国内房地产市场分化和结构性调整，而且可以预见本轮调控会持续都2012年第一季度。限购也必将减小住宅市场的成交，估计投资性资金会流到商业地产、工业地产项目，但同时，也要注意商业地产的具体分析，无论是开发还是老百姓购买，都要注意其不同与普通住宅，资金、专业要求都是很高的，下期将会就商业地产的开发与购买进行专题论述。