【黄峻】国内别墅发展史

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撰写人：黄峻     中国房地产经济师、房地产专业学者。《企业家观察》、《地产观察》、《房产报》、网易、新浪网等媒体评论员、专栏作家。现任境外上市企业董事局主席顾问。早年毕业于国际贸易专业,后到美国接受著名国际不动产投资师（CCIM)Dr.kuo指导。

    在谈别墅发展史前，我们先看看什么是“别墅”。 

    “别墅”在国内外一直是十分热门的话题，往往让人联想到豪宅、奢华生活。山顶或海边的名盘别墅，也一直是顶级富豪的象征。

 那究竟怎么才是“别墅”？平时大家常见的“自建房”算不算？

 在这里我们不妨先从定义、词源入手：现在我们常说的别墅，其实是有偏差的，实际涵盖了国际上两种物业类型：

一种叫House（含Townhouse），如直译过来应该叫“房子”、“民宅”、“小镇乡村住宅”，指并非在山顶、海边、江滨，但是有小区的 。包括平地的“联排屋”、“四孖屋”平常我们也称作“别墅”，其实正式学名是叫“The grow home”（译为“生长住家”或“适应性住家” ），原创于加拿大蒙特利尔市，初版示范单位于1990年6月由建筑师艾维·福雷德曼（Avi·Friedaman）创造并命名，在加拿大麦吉尔大学校园正式落成,是基于并排住宅的形式设计的，在北美取得了重大成功，为无数年轻家庭所接受，并于1999年获取联合国“世界人居奖”。艾维·福雷德曼被欧美评为“改变人类生活方式的十大杰出人物”之一，其作品很快地作为一种新型途径投入到大型规模的建设之中，成为一种有效解决城市居住问题方案，在经济性、实用性、空间感上取得了完美的平衡。在90年末，引入到东南亚，国内发展为将其衍生品叠排、联排，加上独联住宅统统称为“别墅”。

其实，如果周边的环境没有高山、湖泊、大江、海滨的，是达不到严格别墅的标准，最多称之为“非普通住宅”、“豪宅”。

另一种叫“Villa”，直译为“别墅”，词源至法语，英语另一种表达方式为“Detachded house”,是真正意义上的“别墅”。在中文上，中国最早的别墅是叫“别业”，也就是所谓第二居所。Villa共有涵盖三种意思：别墅、庄园、城寨/城堡，不管如何，这东西都是独立庄园生活的代称。一个庄园和另外一个庄园联起来构成了庄园区，也就是我们现在别墅区的原形。

别墅（Villa）与普通住宅（Partment、condor、house）相比，别墅是一种带有品位的住宅，代表一种生活方式和理想，除了基本功能相似之外必须有很多不同之处：

   （1）首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重要特征，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式（如美国的比华利山、北京的山语间、南京的将军山）；

   （2）其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地，如美国西岸的piemont山，山顶的别墅就比山脚的“房子”要贵5-10倍，差距是十分巨大。

   （3）最后，别墅所在区域的丰富自然景观带给生活上的巨大转变：高山森林也好，江河湖泊也罢，蕴藏其间的是闹市生活永远无法给予的雅致生活方式，在岁月沉积中，别墅方能真正铅华去尽。

由此可见，除了具有上述特性的，其他类似产品只可称作“Townhouse”或“The grow house”，与绝对意义上的别墅断然不同。而平时经常见到的在城乡结合部的自己建成的房子，就更不是“别墅”，而只是“自建房”。

而国内现代别墅出现，其实在很早已经开始。平时我们讨论房地产市场，一般以1998年住房制度改革开始，但是，早在90年代初，国内的别墅已经大量涌现。

90年代初的别墅区，应该说是相当超前、相当达标的。

那时代的别墅，是惊人地完全符合“别墅”定义，地理位置都集中在山顶、江畔、湖边、海滨。

回头看这些别墅，其实都是风景如画、得天独厚，每个选址都是如此标准。

或许，就是这种太超前，国内经济还没发展到现在的高度，城市配套、生活配套跟不上，加上由于国内经济多次大规模宏观调控，以及开发商自身问题、房地产市场管理问题，这些别墅区，当时的命运都是堪虞的，甚至相当多变成“烂尾”。

我们试着回头看那时的房地产市场，当时的房价在“千元”档次，大部分人还是住在单位房、公房、农村自建房的时代，住商品房的比例很小。我印象中那时老百姓对物业管理都无法接受，买个房子还要不用叫物业管理费。当时别说汽车，有部摩托车已经算“牛”。

所以，上述那些别墅区开始基本上是外地国有企业小金户、港澳台同胞购买为主，还有极小量当时的个体户，也有相当部分最终由开发商抵债给银行、国有企业、承建商。可想而知，真实入住率是有多低。

随着当时的每次的宏观调控，都直接导致大量房地产开发“烂尾”。要知道，过去的所谓“调控”，由于对于市场经济的经验、管理方法等处于初级阶段，真是“一放就乱、一抓就死”。那时候很多房地产开发，基本银行信贷依存度相当高，而银行贷款“相对灵活”，重复抵押、无抵押、评估不严谨等是普遍存在，很多房地产开发项目，由买地前开始已经是信贷。

当宏观调控一来，信贷重新审查，很多项目就出现问题。而那时代的“别墅区”项目都比较大型，交通、生活配套投入很大，往往最容易成为调控的牺牲品。

现在我在回看那时代的别墅区，也佩服当时的超前、独到的“远景规划”、大胆设想。

时过境迁，到90年代末、21世纪初前，别墅区又再次卷土重来。那时城区较为典型是一些中小规模的小别墅区，虽然在严格定义下都算不上真正“别墅”，但是已经是当时高端的豪宅。

估计真是由于这些小区没有严格遵从别墅的定义，没有选择自然环境非常好的地方，而是选择在城区，所以，最后基本都是买给用家，至今还是入住率很高。

到步入21世纪前后，一些大型的、符合严格定义的别墅区开始增多。

到2005年前后，各种各样的别墅群如雨后春笋在国内出现，几乎每个大型开发商都有一个代表作。别墅区基本围绕山、江、湖泊、海滨而建，无论是在自然环境的保留、塑造方面，还是生活便利上，都与过去完全不同，做到面面俱到。

由于严格定义的别墅区都要周边环境优美独到，所以别墅区的规模就不能小。越是小型的所谓“别墅区”，越是不能保障日后大环境的维护，也无法真正形成生活模式。所以，现在的别墅区都是动辄数百亩，或者与大型楼盘连通，做到在高品位的别墅形式之余，不失生活便利性。

在现在的别墅区建筑设计方面，也是越来越考究。而别墅市场是住宅房产最高端产品，竞争也是相对高级别，所以，出色的别墅区，无论是选址、园林设计，到小区布局、建筑设计都是竞争条件。不少别墅区都不惜高价聘请海外名师，以提高整体素质。对于这点我是相当看重。因为别墅区不同于普通住宅区，其要求有其独特性，而且相当高。现代的房地产市场在国内出现毕竟时间很短，其实，无论是城市规划、道路建设，还是现代建筑学、设计装修，都是由西方社会引进，这点我们必须明白。就像海外很多大城市、著名城市，它们的城市规划设计框架已经动辄百年计算，现在还是运行很好；很多百年建筑，现在看来还是经典。而国内目前的规划设计到建筑设计，还是相对原始阶段，这些与教育方式、自身阅历、思想层次、见识不可分离。因此，对于别墅这种住宅最高端产品，还是要最高要求。这点就像汽车行业，如果是一般性普遍产品，我相信比亚迪、吉利已经可以达到很好使用要求；但是，最高端产品呢？我不认为宾利、迈巴克这类会让长春汽车厂制造的。毕竟目前国内与国际上，在高端产品上还是差距很远，虽然在普通产品上或许已经同步。

别墅，作为住宅市场上最高端产品，消费群体也是面向社会高端人群。近来很多舆论对于别墅偏向负面的看法。其实，市场上产品千差万别，有低、中、高端是合情合理的。曾经亲身听过一个“领导”说“哇，像汤臣一品卖到十几万一平米，某某别墅卖到二十万一平米，老百姓怎么购房呀？！”我是相当佩服他的“智慧”，难道老百姓都要住“汤臣一品”、山顶别墅？房子也是商品，就像每人都有手表，但是现在很多几十块钱的手表卖呀，你为什么一定要理会有几百万的名表？别墅的价格其实根本不会严重冲击到普通住宅价格，就像百达翡丽卖再贵，上海牌手表还是那个价。

由于别墅是高端产品，自然在国内出现很多“山寨”。大家千万要注意：一些城乡结合部的自建房、自建屋与别墅是完全不同的；而一些小得可怜的所谓自称“别墅区”的，既没有环境，也没有规模的，也不要上当，充其量这些只能是“自建房群”、“独立屋群”，千万别被忽悠。这些产品往往“充别墅”，而且还想卖个高价，消费者要小心，无论投资还是自住，这类“四不像”都不是首选。当然，一些城中富豪自建山庄一样的大宅就不同，那也是另一种别墅形态----庄园。

别墅发展史，经历了早期兴旺都暗淡，现在又再次快速发展。现在的别墅，已经与早期的不同，无论是市场环境还是消费观念，现在已经越来越成熟、有序。

    近年国内市场的别墅也由买方市场步入卖方市场，土地供应日益紧张，政策上由限制到禁止，使别墅（villa）的供应量大减，由此，真正符合别墅定义的山顶、江滨、海边、湖畔的高端别墅，价格还是会在日后不断走高。而那些“山寨”版产品，虽然目前可以“充”一下，但是，随着房地产市场不断成熟，这些产品经历一段时间后，无论是环境维护、小区管理上问题会越来越多，慢慢就会与真正别墅距离愈来愈远。