【黄峻】严厉调控下的中小房企何去何从

《企业家观察》2011--7特约

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    黄峻：中国房地产经济师、房地产专业学者。房产报、网易、新浪网等媒体房产专栏作家。现任香港上市企业董事局顾问。早年毕业于国际贸易专业,后到美国接受著名国际不动产投资师（CCIM)Dr.kuo指导。现师从知名学者陈堂棠（甲骨新表现主意专利拥有者、被中国文化部评为“全能艺术家”、国学大师）。 

2011年的房地产市场调控是严厉再严厉，而国内、海外的经济情况越来越复杂纷扰，房地产企业日子越来越难，尤其是中小开发商，本文就侧重中小开发商面对的问题谈一谈。

至1998年住房制度改革以来，回顾国内房地产市场是一个长期“牛市”，房地产在国民生产总值中比重是越来越大。但是，随着近年舆论上对于部分城市房价上涨过快的异议，管理层对于房地产市场调控无论是决心还是行动都越来越明确。

那么在这种房地产调控成为“常态”的情况下，市场自然会不断结构性转变，同时产品不断更新换代，市场竞争越来越激烈，房企的转变也变成了势在必行。那么房企在这个结构性转变、调整的大趋势下，无论投资方向、管理及内在的优化、产品类型、经营方式都要作相应调整。

投资方向：正如我一直的观点，国内房地产市场可以成为长期“热点”的，只有“三大板块”---环渤海、长三角、珠三角，其次为其他70个大中城市。除此之外的城市，可以不要花太多时间研究，投资就更要非常注意风险。

国内房地产市场至1998年改革至今才短短12年多，可以参考的不多，但是，人类文明发展史、世界发展史，其实也是一个房地产市场发展史。欧美房地产市场无论是房地产管理具体制度、形态，都是可以借鉴的，目前国内很多房地产管理制度、税负制度，其实来自美国，包括现在要大建的“保障房”、“廉租房”，当然，来到国内，就要参考国内的“特色”、“国情”。

人类居住的地点选择，在历史上是会在一段长时间里稳定，并且不断在这些点中越来越高度集中，除非特大自然灾害，居住密集区不会改变。因此，无论“三大板块”的房价再高，人口增加不会在短时间内改变。因为房地产市场也是市场，在长时间看，巨大的市场力量并非阶段性行政干预可以匹敌，房地产市场最终还是由供求关系等自身力量左右。所以，“三大板块”的房地产价格在今后一段长时间内，还是会稳步上升，无论我们是否愿意看到。调控是会打乱房地产市场步伐，但是，目前不可能根本性改变房地产市场走向。

由于三大板块的房地产“投资门槛”在近年越来越高，竞争越来越激烈，不少中小开发商转战内陆二、三线城市，甚至三、四线偏远地区。的确，上述地区房地产市场不成熟、地价低、当地政府热情招商。但是，市场不成熟有竞争度低的优点，却也是风险----市场不规范；同时，地方管理部门的管理能效、方式也是问题。

就算是管理相当透明、科学的美国市场，很多偏远城市、小镇的房地产项目最终也难逃厄运，这是我在美国学习时经常看到的。而在国内，我认识的一些中小开发商，由于在近年市场快速发展中跟不上步伐，在原来城市无法生存，转战内陆三、四线城市，不少最后遭遇“滑铁卢”折戈。

因此投资方向，在目前国内房地产市场发展不平衡、地区差异巨大的情况下，还是要把握好具体地点。国际上经常说的“location”,其实除了指具体在城市那个位置外，也包含“在哪个城市、哪个区域”的意思。

而一些在原来发展的城市有土地储备的开发商，也可以尝试以土地与其他大型开发商合作，提高产品质量、品牌，同时，也可以提高自身层次。

目前的国内房地产市场必将走向房企的整合，市场必将走向规模化、专业化，中小开发商的前景是“不进则退”，“百花齐放”的盛景一去不复返了，开发商的大整合时代已经到来。

管理及内在的优化：过去很长一段时间，中小开发商都是依靠地方的“关系、人脉”得以生存发展，所以，对于这个固有模式依样是“留恋不舍”。因此，目前不少这类开发商仍然化大量时间、精力在与地方各个部门和“势力”中周旋，对于“技术性”问题往往不够重视。

随着国内经济发展、全球一体化进程、管理体制的不断完善，上述的这些“关系、人脉”作用其实一直在越来越被弱化，虽然目前还是有一定影响力。而且，“关系、人脉”有其特有的不稳定性、时效性。

中小开发商要“可持续”发展，必须重视“技术性”的提高。这一点在我接触的不少中小开发商中最为被忽视。随着土地市场招拍挂制度不断完善、土地利用规划的公开程度加大、房地产管理规范化进程，过去那种利用信息不对称、条件不对称“起家”的情况已经大为减少，而且越来越明显。过去的开发商主力集中在管理部门、银行的“攻关”，只要将两者“摆平”，开发项目赚钱就可以十拿九稳，对于项目如何做到更好的关心就很其次。

正是这种思维让不少中小开发商在过去成功。但是，时过境迁，而且在房地产调控下的市场，就要靠硬功夫了，就像巴菲特说的大海潮退时就看到谁在裸泳。现在的大型、知名开发商是各个地方政府、银行热衷的招商对象，市场也越来越讲究“真功夫”，思维不得不改变。

中小开发商要生存下去，就不得不将过去不重视的企业管理、内在优化认真对待。过去那种家庭作坊形式、任人唯亲唯关系、人治企业文化就要彻底改变，必须在企业管理思路、模式、制度上与时并进，积极招揽社会人才，集思广益。今后的房地产市场是越来越讲求“技术击倒”。就像一个上场比赛的拳手，无论对方与裁判、主持是否一伙还是朋友，只要自己实力可以将对方彻底击倒不起，胜利就是必然。

产品类型：房地产产品其实也是不断更新换代，分化也越来越大。作为中小开发商，就要量力而为，同时知己知彼。我在2009年开始推荐商业地产，的确近年的商业地产投资也越来越热。但是，目前的市场已经开始一窝蜂地大搞商业地产，一些中小开发商动不动就搞“城市综合体”、“CBD”，估计是认为商业地产利润高、用地面积不大。

但是，一个城市的市场实际承受的“城市综合体”、“CBD”数量有限，商业地产虽然利润高、用地相对小，却是相当考验开发商实力的。在竞争激烈的市场中，投资规模、后续资金、品牌、管理、招商能力往往是成败关键，中小开发商其实并没有优势。

在我近来考察的珠三角一个二线城市，在城区其中同一区内，居然有新建或在售的两个大型城市综合体、几个自称“CBD”项目！商业地产成功利润的确惊人，但是，失败的风险也很大。商业氛围需要很长时间、很多心思营造，不是谁都可以叫“CBD”的。

中小开发商更应该利用自身“船小好调头”的优点，发掘市场空白，开发有自身优势的产品，扬长避短。

经营方式：其实国内的房地产专业学科开设已久，社会上很多科班出身的人才。房地产就是一个专业领域，不同于建筑、规划、设计、土地利用等，不能混为一谈。房地产企业就应该专门配备房地产专业人才，就像医院必须要医生，光有护士、药剂师是不行的。

但是，目前很多中小开发商企业里根本就没有专业房地产人才，而且往往以为聘请了建筑、规划、设计、土地利用、销售等人才就可以“上马”！这就像医院，看上去主要是有护士打针吊瓶、药剂师发药丸就行，其实，最重要是医生看病断症！房地产专业是从项目设想、市场调研、具体买地、产品选择定位、外观评审、销售策划、售后管理等整个“生产线”的综合管理，这就是房地产经济师的专业范围。

专业经营是中小开发商必须做到，而专业人才就必须到位。

纵论：在调控成为“常态”下的中小开发商，要生存、发展、壮大，就必须更步步为营、与时并进，积极寻求突破，放下过去的“傲慢与偏见”。