住宅的市场已转观望

下半年将进入调整期

近期决策层继续加强对房地产的调控，具体相关政策有：（1）北京等大城市着手清查保障房欺诈行为，对于骗取保障房的一经核实勒令退房并且五年内不得再申请；（2）国务院 5月31日同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，推动房产税改革和治理地方财政问题；（3）国税总局6月3日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%；（4）住建部6月4日发出通知规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

“两会”之后，决策层密集地出台了一系列针对房地产市场的调控政策，频率之高、范围之广，均是在国内历史上所罕见的。房地产市场一时间风声鹤唳，成交应声下挫，资本市场一路下挫，民间资本大量“蒸发”，颇有山雨欲来风满楼的感觉。

不少舆论说“房地产市场不懂政治心”，总理在“两会”上高调阐述了必须稳定房价，并将其上升到政党存亡的高度，但话音未落，地价疯涨，房价疯涨，迫使决策层出手稳定楼价。其实，个人愚见，并不是发展商不是“不懂政治”，而是政策的颁布实施是有一个时间性的，国内市场涵盖面广，经济层面落差大，不能认为政策的颁布实施早上出台，晚上房价就降下来。市场的发展是有其自身规律，09年的房地产市场是建国以来最好的一年，发展趋向是有很强的惯性的，所以出台了调控，还有“惯性冲高”。另一方面，其实目前房地产市场上开发商主力不少还是国有企业、国有控股的房企，所以单纯认为是开发商“不懂政治”，认为“让决策层生气了”是浅薄的看法。

但，目前的调控出招花样繁多，但是具体力度并不是很大。已出政策重点放在两个方面：切断投机炒作的贷款供应和打击开发商囤地。尽管这些措施对部分当事人有重大影响，对房市的整体大局其实心理冲击大过实际打击。近期决策层的“打房”、“打击囤地”措施示警作用大于实质打击，意在为普通老百姓关心的住宅价格降温。其实，细心观察后可以看出，目前房地产新政已在放缓，决策层心态由“全力打压”转向“观望前期措施效果”。

个人看法：由于2008-2009房地产建设期、存量消化问题，短期内住宅的房价突然大跌机率不大，但下半年新楼盘的住宅将较为大量涌现，住宅市场将进入调整期，房价可能会出现较大幅度回调，90平方米及以下部分的住宅回调压力较小，估计在5-7%以内；90-120平方米住宅压力也不大，估计在10%以内；150-200平方米市场较为尴尬，但不排除部分豪宅价格坚挺，但一般的非品牌“产品”就很难出手。预估温总理的“慎防经济二次探底”中所述的2010至2011年“探底”，将是包括房地产市场、资本市场的重要利空。其实按本人愚见，如果正确解读“慎防经济二次探底”，就是目前已经出现经济二次探底的趋向或讯号。

在房地产新政的密集推出后，导致了房地产市场中以住宅的交易数量下挫最大，部分城市住宅房价下跌。不过，目前的资金处于离场观望状态，房地产市场的投资资金是受到损失，但本身并没有在跌市中被完全摧毁。而且随着一个“负利率”时代的来临，加上市场上越来越担心“经济二次探底”，储蓄搬家情况估计会愈演愈烈。在央行全面大规模回收过剩流动性之前，房地产市场的潜在购买力应该会维持在较为强的水平。

另一方面，全国来看，一手市场房源不足，也是当前房地产市场另一个突出的特点。其实在宏观调控和全球金融危机的夹击下，多数开发商在2008年陷入流动性危机，几乎没有甚么新动工项目。至2009年上半年，开发商纷纷趁市旺而出货套现。建设不足加上出货过快，导致去年下半年开始新盘供应严重不足，导致一手市场“待价而沽”，带起了房价的一轮“干升”。 估计现在的全国重点城市、三大板块的新房源的库存仅相当于2009年3-5个月的销售数量，这与2008年10月时相当于23个月的销售量，形成鲜明对照，也是2010年初房价飙升的一个基本面原因。而开发商敢于“捂盘”的另一个原因，是“不差钱”。在2009年至2010年初一轮超预期的高价劲销后，开发商的现金量处于近五年来的最高水平，令他们有条件“吊高来卖”。

个人愚见，住宅部分的房价会在高位振荡，突然大跌的可能性不大。房价会在“政策打压”与“供应短缺”之间拉锯、中央与地方之间博奕，房地产投资资金会在恐惧与贪婪之间徘徊。而且，由于欧洲债务危机的蔓延和深化，决策层对增长突然失速的担心越来越重。面对外部局势的不明朗因素，加上对多方面调控可能造成的复合效应有所顾虑，房地产新政已经放缓，政策心态也由“全力打压”向“观望效果”偏移。

然而进入下半年至2011年初后，房地产市场估计会出现新的变局。估计下半年开始，新盘便会成批涌现。由于调控政策紧锣密鼓般地推出，开发商也会抱着“入袋为安”的心态，尽量套现。下半年新盘推出的时间可能早过预期，数量可能大过预期。房市供需的天平开始失衡，房市这才会进入调整期。目前房市购买力中，有相当部分为投资性需求。其实，投资与投机未必可以划等号，这是经济基本常识。

其实关系房地产市场最重要的因素，本人觉得不是政策调控，而是国内外经济情况。目前国内经济发展三驾马车：投资（包括房地产）、内需、出口的情况并不乐观：“内需拉动”一词好像舆论现在不提了，因为的确很难；出口方面我国最大的“VIP客户”—美国和欧洲，现在自身难保，看来也是没希望出现增长，而且很可能大幅下滑；那么剩下的投资（包括房地产）这个唯一“发动机”，因为2009年4万亿救市已经是财政上的千钧压力，估计2010-2011不可能再有加码的国家宏观投资，那么，“慎防经济二次探底”现在看得明白了吧。

因此，房地产市场中的住宅市场，估计会在市场复杂的博弈中向淡。但房地产市场上不离场的资金很可能转向商业房产、别墅等的领域。