投资房地产为了抗“通胀”？

根据近期中金公司的房地产调查报告，国内上周各大城市周成交量在最近两个月里经历连续环比上升后首次回落，各大城市上周成交量环比均值为下降10%，中值下降为10%。从累计同比来看，成交量仍延续回暖趋势，年初至今累计成交量同比均值和中值均为上涨85%，升幅略有减缓。再细看三大板块：（1）环渤海：北京周成交量在上上周创下本年新高后，上周环比回落20%；济南周成交量下降16%；天津、青岛周成交量环比小幅上涨3%、5%。（2）长三角：上海周成交量环比基本持平，微升1%；南京、苏州周成交量环比分别上升7%和14%；而杭州重返跌势，周成交量环比下降11%。（3）珠三角：深圳周成交量环比下降13%；广州周成交量回落明显，环比下降44%，成交套数跌至09 年底部。中金公司认为未来成交量受七八月份淡季的影响，未来一段时间成交量将出现环比下降的趋势，但同比仍将维持在高位。

而09年的7月，股市越过3000点鸿沟，房价也开始上涨，“地王”的出现进一步强化了房价上涨的预期。6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元荣膺北京新“地王”称号；仅仅一天后，“地王”称号即易手北京奥运村乡地块。而6月30日，以40.6亿元成交的广渠门15号地又再次刷新“地王”纪录。除北京外，上海、广州、深圳等一线城市也是“地王”迭出。绿地集团出手买下“2009上海最贵地” 12亿元、广州城建集团夺下今年的广州“地王”，溢价高达154％、深圳“地王”经过14分钟内113次举牌以高出底价2.7亿元的价格，终结了深圳连续10个月的“零成交”。追根溯源，不难发现了股市与房价上涨的一个共同源头：政府的救市方案和民众的通货膨胀预期。当天量的救市资金（无论是广义货币还是狭义货币）涌入市场，特然增加的巨量流动性必然推高部分商品的价格，而大宗商品的大幅上涨，就是提前所做的供求反应。
　　从国内4万亿元救市计划，到目前持续加大的信贷投放，中国的救市措施力度是空前。而今年1-5月，新增贷款达到惊人的5.84万亿元，而6月份的新增贷款，市场预计在1万亿元以上。目前国内通过降低信贷门槛、加大信贷投放、降低自有资金比例来拯救房地产市场。国内外的救市计划和信贷资金的迅猛投放所引发的通货膨胀预期，使得民众对持有货币带有越来越强烈的不安全感，鉴于“金融海啸”的经验教训，最终，通货膨胀预期引发羊群效应，加速的存量住房的消化。如本人在09年一月预期，房价目前已经在涨，一线城市的房价正在全面超越07年的高点。而“卧倒门”的“无质量问题”鉴定结果，对房地产市场整体监管可能变成一个更规范的发展方向。
     预计09年下半年如在信贷投放加大的情况下，经过07年底至08年底深度大幅的调整后部分房地产市场将有一定涨势。目前在较强的刚性需求、改善性需求将维持而新增供应难以跟上的前提下，房价将出现“结构性的上涨”，主要表现在两个方面： （1）在业态、商品类型来看，在实际经济形势并不明朗的前提下，目前大型商业项目难以获得较好的回报，该部分市场将依然呈现低迷态势，直至经济出现明显复苏迹象才会改善。而受到刚性需求、改善性需求支撑，以及存货去化速度相对较好的住宅市场则有望获得较好表现，尤其中小户型和小区别墅；（2）在区域性来看，全国层面的库存消化压力依然较大，房价普涨动力不足，但在土地供应相对较少的城市譬如三大板块，其核心地带商品房价格涨幅将较为明显；而其他二、三线城市以及大城市的郊区房价，由于供应量较大，未来涨幅将较为有限，甚至滞涨。

由此，，进入09年下半年，房地产市场成交量水平环比将会略有下滑，但同比依然将维持高位增长。但房地产市场将会出现结构性分化加剧，开发投资及新增供应的区域不均将最后传导至房价，因而房价也将明显呈现结构性上涨，特别是大城市核心地段和三大板块。而同城市不同地区的价格不均将会加剧增大，同城市同地区不同产品之间的价格不均也会增大。尽管如此，投资房地产一定要注意把握时机和自己资金步伐，房地产是可以抗“通胀”，但也要看结合自身实际有无抗“通胀”需求。