土地增值税与物业税对房地产的影响

近期房地产市场最大的事件莫过于国税总局于5月20日网上发布的《土地增值税清算管理规程》通知（该规程将于6月1日起生效）和在5 月25 日媒体披露的《国务院批转发改委09 年深化经济体制改革工作意见通知》中第九条“加快推进财税体制改革，建立有利于

科学发展的财税体制”提到 “深化房地产税制改革，研究开征物业税（由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）这两个。

《土地增值税清算管理规程》的主要内容是强调土地增值税的清算工作，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。这是在07年一月份《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》之后再一次细化土地增值税增收的法规。细读后我们会发现出台这个《规程》大概有两个目的：一是增加税收，由于中央及各地方税收09年下降明显，加上4万亿的刺激经济方案大大加重财政压力，无论是中央还是各地方都要解救“赤字”与资金缺口问题，而房地产市场因为相对容量较大，因此土地增值税清缴有利于增加税收收入；二是作为发出政策性引导信号，防止房价上涨过快。在这二者之中，政策性引导信号作用更大一些，因为土地增值税核算和征收难度极大，否则也不会多次发文也效果不大，另外土地增值税总量较低，远不如地方政府卖地收入，所以地方政府执行上也会灵活处理。

该政策在表面看来是针对地产商和房企，属于是负面的影响，尽管不影响盈利但会影响现金流。但由于目前房地产市场销售情况良好，此时征收影响程度会比较有限，尤其是对中低档商品房开发商和高周转类型的。而对高档商品房开发商和开发周期较长的影响要大一些。这项政策短期内会有利于防止房价的快速上涨预期，有利于目前较大成交量的维持，但中长期来看效果可能不大。由于09年第一季度和4、5月房地产市场涨幅较大，该政策虽然会对三大板块行业带来一定得回调压力，但基本上行业趋势不会变化，大部分市场评级机构维持行业乐观判断。

而《国务院批转发改委09 年深化经济体制改革工作意见通知》中第九条中提到的“物业税”却属于房地产行业“利空”。因为它是房地产保有环节征收的税种，且为每年征收，若开征，将打击房地产投资性需求甚至改善性需求、刚性需求，抑制交易量和房价。但按过往情况预估，目前国内不会很快开征物业税，尤其是开征住宅物业税。除了程序上需要立法、征收等环节方方面面支持外，还和政府依靠房地产救经济、保稳定的当前环境有关。《通知》在文中也只是说研究开征（当然实际上有部分城市已经开始空转试点）。研究开征物业税，继续从侧面反映出中央及地方财政收入非常紧张（前期部分财政收入情况较乐观的一二线城市传闻将严格清算开发商已竣工项目的土地增值税），同时也表明政府并不希望房价在目前“维持稳定、和谐”的大方向下快速上涨的立场。其原因除了房价过于快速上涨会打击目前的高成交量外（而房地产成交量、土地出让金是贡献财税收入和增量GDP 的关键），过于快速上涨还将影响民生和社会的稳定。但，即便是开征物业税，写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能是被先行征收的试点，其原因在于出租性商业地产现在也需缴纳房产税（租金收入12%左右或房产余值的1.2%）等，通过物业税统一税种和税率，简单可行，而且不会造成房地产市场过大的震荡。另一方面，开征物业税其实并不会使得房价直接下降，但将会通过降低成交量、增加

供给间接导致房价下降。目前国内的房地产制度大部分参考香港的房地产市场管理模式。香港物业税制度分物业税和差饷税两种，差饷税无论房屋是出租还是自住、空置，均需缴纳（按某一指定估价日期假设房屋空置出租时可取得的合理年租金收入的5%征收）。物业税只针对土地或房屋出租的业主（这点我们往往误解为全部土地或房屋都征收），按出租年收入扣除差饷税、减免扣除额后差额的15%征收，如果是企业出租物业，企业也可选择按利得税（所得税，一般为17.5%）缴纳。在香港，向业主征收物业税和向开发商征收卖地收入并行不悖，所以不存在把70年使用权的土地出让金分期摊销到物业税中的可能性。研究开征物业税对房地产行业短期冲击较小，但我们担忧如果真正开征会对中期的行业成交量和房价将有一定的潜在负面影响，而这次“研究开征物业税事件”所释放的政策信号意义也值得关注，意味着“房地产行业目前无利空”、“政府全面支持”并非完全现实。目前三大板块市场的高成交量要得以维持，需要市场对宏观经济复苏有更大的信心，对4万亿救市和广义货币供应量大量增加会带来的通货膨胀有更多的恐惧来支撑，而这些条件目前还并不是非常成熟。因此，在排除短期的上述事件干扰，房地产市场长期趋势逐渐好转，但对三季度（09年中期）的行业正常市场规律性调整应该多加关注。