楼市入夏，成交维持高位

过了本月5日中国传统节令“立夏”，正式进入了09年的夏季，身处南方的珠三角天气情况尤为明显。而珠三角的楼市，也仿佛进入了“夏季”，成交量依然维持高位运行，部分城市已经出现“去库存近尾声“阶段。

我们先从成交量方面看，由于“5.1”假期及各地的春交会的“威力”让三大板块房地产市场交易量环比大增，相对而言上周的交易量环比部分地区出现了下降，但与07、08年同期却都有较大幅度增长。环渤海地区：除青岛外的各大城市交易量均为环比、同比上涨，北京、天津、济南环比分别上涨了1%、9%、31%，整体交易量处于06年来的历史高位。长三角地区：整体交易量均为环比上涨，部分城市再创下历史新高。珠三角地区：广州成为亮点，环比、同比大幅上涨，日均成交商品房373套，较4月增加达52%，而“库存面积”却下降了7.9%。而深圳上周的交易量环比下降了20%，但同比却大幅上涨了51%，成交均价涨至1.3万元/平方米（比上周均价上涨了3.7%），“库存量”也下降为4.38万套，即“库存出清”为23周左右，处于08年来高位。而东莞上周交易量为13万平方米，环比上升5%，但其库存达到8.22万套，情况不乐观。

     整体来看，三大板块市场环比整幅走弱主要因为5.1假期、春交会效应逐渐消退，但总体交易量仍然维持在06年以来历史高位。在房地产市场传统销售旺季5、6、7月，这种高位如在政策面无重大改变下，仍将会持续。目前国内大部分投资机构及房地产评级机构，对09年国内房地产市场都维持“看好”，部分达到“推荐” 评级。

房地产无论本身多特殊，但其仍然是一种商品，仍然受“供求关系”制约，在“求”（交易量）明显上涨的情况下，再看一下“供”（ 库存）的情况。在最近几期本专栏都密切关注库存情况及其周期性变化。在分析库存有一个重要指标-----库存出清周期（现有库存量在目前销售速度下“沽清”的周期数）。从房地产行业惯例和历史情况看，当库存出清周期在48周以内，为一般水平，如在24 周以内，即出库存将接近尾声，行业供求关系已经倾向于有力“供”方，反之即倾向“求”方。而目前根据三大板块重点城市的库存出清周期监测数据来看，除东莞、宁波、北京外，其余城市库存出清周期已全部低于24周了，已经进入倾向有利“供”方状态，尤其上海更以11周的水平进入“无房可卖”阶段。由此，三大板块整体已经进入“去库存”的尾声阶段，供求关系已经开始紧张，市场价格主导权开始倾向于“供”方。

而“原材料”供应----土地供应和新开工情况：商品房新开工面积从08年4月后一直回落，尤其08年中，市场上大幅减少项目及已开工部分不断减速。而到了09年中期，这个减速效应逐步显现其“威力”，新增供应三大板块出现了“断档”，不少项目经过第一、二季的热销后，出现了供应量大幅减少。当然，随着商品房库存进入相对“供求紧张”后，新开工面积有望在09年中触底回升。但由于房地产开发周期相对较长，在形成新增有效供应需时较长，因此，三大板块市场短期内（至09年底前）都会一直面临“供应断档”的局面，这将对房价形成实质性支撑。

而中山情况相对珠三角其他城市，处于较为理想位置，目前题材不断兑现，中线评级要高于毗邻城市。现时中山房地产市场呈现价量齐升的状态。由此，无论是已持有物业还是准备入市的投资者，都应及时把握市场动向，掌握最新动态，同时不要将全国的房地产市场形势与珠三角情况混淆，09年的市场分化会越来越明显，地区差异也越来越远。对于具有重大题材的镇区、供应奇缺的物业，将是投资首选。