楼市结构性调整的“现在进行时”（上部）

语言的表达和语法，往往是现实生活的高度浓缩，事物发展往往也证明了其规率：楼市由“将进行调整”到目前的“正在进行调整中”。在上篇《楼市经典论调》中建议消费者调整现实、理智的消费观后，今次再谈谈这个“进行中”的调整。

房地产市场自去年第四季至今，可谓“利空尽出”，加上整体经济环境在外因、内因的影响下异常严峻，使到97-98年至今的一波长牛行程面临了重大考验。经济运行总有周期性，不少“专家”、“学者”都提出对房地产市场周期性的的研究观点，但由于总体上讲目前国内房地产市场毕竟属于较新产业（现在还笼统的归入第三产业），而市场经济仍处于初级阶段（政策性影响较大）和全球经济一体化（Economic Globalization）进程，在研究国内房地产市场周期性上难度不少。尽管如此，我们尝试从一些数据中分析一下：07年第四季至今，各大城市均出现明显的成交萎缩，虽70个大中城市整体房屋交易价格仍然上涨，但部分地区出现了价、量同降，二、三线城市总体表现远差于07年同期……这些都由07年下半年政策性和宏观调控的“利空“强烈引发，在今年外因（次贷、初级商品价格高涨、东南亚经济危机）和内因（CPI高涨、资本市场崩盘、人民币升值导致外资依存度较高的国内加工业大幅度“跳水”）形势严峻情况下，由“将进行调整”已坚定不移进入“调整中”,而这个“调整”将是“结构性调整”。“结构性调整”作为目前公共舆论常用词，大家可能“耳熟能详”,但本次的房地产结构性调整将是怎样的呢？愚以为：由于房地产市场的内外因及整体环境发生剧变时，作为每个涉足其中的企业，都需要对产业及产品进行结构性调整。结构性调整有企业的调整和市场的调整，企业的调整是整体上说有两个层面：战略性调整和战术性调整: （一）战略性调整。这种调整主要依赖于资本投资，属于资本增减量调整（投资力度）范围。可再分成两类：（1）全新性调整。根据目标市场的实际需要、需求，拓宽“产品”的销售面，使“产品”进行战略性转移，开发出新的类别或新型态“产品”，以形成新的市场竞争力。如拓展专业的商业市场、产权式酒店、酒店式公寓等，近年来这些项目的开发新增投资不断加大。（2）发展性调整。根据目标市场的实际情况和不段变化的外部环境、消费习惯，房企在发展一段时期后，对其产品进行投资强度方向性的调整，如根据房企的经验和对市场的分析，而对适销对路的产品加大投入，对一些市场反映不好的产品减少甚至停止生产。每发展一段时间后房企对其产品及市场分析总结，对其优势产品加大投入，增加市场占有份额。（二）战术性调整。战术性调整主要有两个方面：（1）适应性调整。即房企根据近期楼市的实际情况，对现有产品进行量和质的调整。量的调整包括对总“产量”及每种户型“产品”的产量的控制。例如目前针对市场成交量，房企对其“年产量”均有不同程度控制。而质的调整包括了对其楼宇在建设价值上、外立面设计上、园林建筑及成本上进行调整。当然，质的调整必需要有一定的技术和资金投入，才不会变成“换汤不换药”。适应性调整主要立足于现有的存量范围，是以内涵和内在价值为主的调整，采用发挥长处、克服劣势为基本措施和启动点，牵动适应性调整的整体发展。（2）主动性调整。如果说适应性调整是被动的调整的话那么主动性就是相对而言了。主动性调整一般有两个方面，一方面是对正在开发的楼盘进行质量、外形的升级改进。例如部门楼盘目前的“含装修“销售就是一个例子；另一方面，针对不同目标市场上的要求，在原有的设计上和开发中的楼盘变更方案，增加开发深度。例如一些楼盘改变原设计，以迎合市场的要求。