《今日地产》是深圳电视台唯一一档专业的地产栏目，在这一期节目里，我列举了一些购房者购买二手房在法律中能够运用的手段，以避免不必要的流程以及保护自己的权益。

    一、审查合同的主体；

作为买受人，需要特别注意了解并核实出售人身份。如果代理人签订合同，必须要求提供委托书的原件并保存，以防产权人最后借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋，导致合同无法继续履行。即使卖方是产权证的产权人，并且产权证上只显示为卖方一个人，也要了解房屋是否存在共有人，并防止卖方隐瞒共有人的情况出售，导致合同正在履行过程中，共有人出现不予追认卖方出售行为，引发争议。因此，如果买方明知有共有人，应要求共有人作为卖方共同签署合同，或共有人有委托书授权一方出售房产。如果共有人签约当天不能到场签订合同，应保留共有人同意出售的证据，并要求共有人补签合同，同时在合同中约定“卖方保证共有人同意本合同内容，如共有人提出异议导致本交易无法进行视为卖方违约”。

    二、关于履行期限，一定要在合同中明确约定；

如果合同对履行期限约定不明，容易使卖方找到借口拒绝和拖延履行合同。付款是买方的义务，未约定付款期限貌似对买方有利，其实不然，如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，如果双方无法协商付款期限，卖方有权解除合同而不承担违约责任，或者因缺失付款期限这一合同必备条款且无法通过当事人协商补充确定的情况下，认定合同不成立。

    三、切断卖方违约的借口；

比如双方为避税而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价交税，增加的税费由买方承担，从而逼迫买家主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。为防止卖方出现这种情况，双方在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”，这样，卖方就不会再以此要挟了。还有的买方为了高贷多贷出资金，签订了阴阳合同交给银行，一旦卖方想毁约，就以高贷违法为由到银行撤销贷款承诺函，或者通过高贷出来的多余款项卖方不还给买方，高贷有极大风险，建议买方不要采用这种方式。

    四、注意合同履行的法律障碍方面，要提前排除；

在签订合同前，要了解房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等情形。其实，即使房屋因业主欠债而被债权人申请查封，如果业主有心履约，可以提供担保解除查封置换出房屋继续履行合同，但如果业主遇房价上涨正好以此借口毁约，或是自己虚拟债权债务关系查封房屋，法院也因房屋被查封属于法律上不能继续履行的障碍而驳回买方要求继续履行的诉讼请求。因此，买卖合同中应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外另行赔偿买方的损失。

    五、注意租赁的事宜；

有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会以房屋的租客有优先购买权，而认为买卖合同无效。因此，买卖合同上应约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。有些卖方明知买方买房的目的是自住，为了达到毁约的目的，利用合同法“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。因此，在买卖合同中应约定在房屋过户期间不得出租，否则另行赔偿违约金以外的经济损失。

    六、要提高违约成本；

    买卖合同中就应切断卖方违约所带来的利益，合同应约定如由于卖方原因导致合同无法继续履行，最终无法过户并交付给买方，卖方除合同约定的违约金，承担一切因违约产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。一方不按合同约定的履行期限履行合同，迟延一天按日赔偿迟延履行违约金给守约方。卖方拒绝按约定期限履行合同义务，买方有权选择继续履行合同或解除合同并要求赔偿合同约定的违约金，如果市场价与合同交易价的差价部分已超过合同约定的违约金，则买方有权要求增加违约金到实际损失，即评估机构对卖方违约时评估的市场价与合同交易价的差价部分，这些都要在合同中约定。

    七、一旦发现卖方违约，一定要保留好证据。

    如果在履行过程中对方有拖延或推诿的迹象，或双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面磋商函等。比较常见的陷阱是有时卖方蓄意反价，给买家打电话或口头声明说不想卖了，而买家也会疏忽和错过了继续履行合同约定的程序和买方履行义务的期限，结果自己逾期履行达到约定解除合同的条件，对方依约解除合同要求买方承担违约责任。

 当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全查封涉案房产，以保障判决的顺利执行，保护自己的权益。