上周五深夜，《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平衡健康发展的意见》出台，也称为3.25新政或“深六条”，至今刚满一周。一看到新政的“1改3”限购政策，我立即致电正在办理的几个诉请继续履行合同的二手房买卖纠纷案的当事人，因为这几位当事人作为买方非深户，不知是否符合新政购房资格，有近三年连续社保纪录。还好，一位正在二审程序中的当事人答复一审后他的户口已迁到了深圳，不但符合新政购房资格，还可以再买一套，另外的当事人也答复都符合新政购房条件，这才令我松了一口气。不过3月28日规土委相关负责人回复表示，购房者在25日前（含当天）有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的，可视同已发生交易，可按《意见》发布前的限购条件执行。虽然新政出台前已发生的交易不受此限，但是仍有当事人的贷款申请因新政而不被银行接纳。

这一周里，我接到了比平时多的咨询，大都是由于新政后买方向卖方要求解约退还定金和购房款的，当然买家不会直说是因为新政后担心房价下跌和税费提高的原因，真真假假众口一词称无法凑足新政“3改4”多出的一成首付款。卖方感到很不平，去年房价上涨时卖方毁约不卖，受到了社会的强烈谴责，今年房价下跌买方弃购，岂能无拘无束？况且解除合同另行出售，显然已达不到原来的价格，因此卖方也不愿轻易让步。

这一周里，我接到了3.25新政后第一案，我代理卖方起诉买方违约解除合同，目前正在准备起诉材料，准备好后就到法院立案。还有一些咨询过我的当事人买卖双方还在博弈之中，以下案例是我接触的几个典型的真实案例。

案例一：卖方张先生向吴先生出售一套双拼房，双方于新政前3月20日签订买卖合同，合同交易价680万，合同约定买方于签订合同当日交纳50万定金，双方合同约定：买方以贷款方式付款，买方须于2016年4月1日前（含当日）将定金、交楼押金之外的剩余首期款（以贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号中。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具承诺函后三个工作日内（含当日）补足。3.25新政后，还未到双方约定的首期款交纳日期4月1日，买方就向卖方和中介提出自己名下2年内有房贷记录，按新政由原来的首付3成增加为4成，自己无力凑足多出的一成68万元，要求解除合同退还50万定金。但卖方认为买方才卖了一套房屋不久，手上有售楼款，而且买方在深圳一家著名高新技术企业任高管，完全有能力支付多出的一成首付，现在要求解除合同是因为眼见房价要下跌，才找到这个借口解约的。买方向卖方发出了书面解除合同通知书，卖方委托笔者颜宇丹律师向法院起诉买方违约解除合同，并要求赔偿合同约定的房价20%的违约金。

案例二：刘小姐与金先生于2016年3月25日当天签订了买卖合同，约定刘小姐向金先生出售一套房屋，合同交易价540万。没想到签约当天晚上发布了3.25新政，才过了两天，金先生就称自己名下已有一套房屋，现在购置的是二套房，第一套房的贷款已结清，如果按照之前的贷款政策首付只需3成，而现在新政规定已有一套房，即使贷款已结清，首付比例也增加到4成，而自己刚好只准备了3成的首付，他也咨询了律师由于新政银行信贷政策调整而买受人无法履行付款义务的，买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。现在金先生要求解除合同退还定金，而刘小姐认为双方合同约定如果买方贷款不足的需补足，而且金先生是一家公司的老板，完全有能力凑够多出的一成首付，不同意解除合同，如果金先生仍然拒绝继续履行合同，刘小姐将向法院起诉要求金先生赔偿房价20%的违约金。

案例三：李女士于2016年3月22日与刘先生签订了买卖合同，李女士以580万元向刘先生购买位于深圳龙华的一套房，李女士依约交纳了30万定金，，合同约定3月30日做资金监管。2016年3月25日深圳市发布了社保1改3政策，由于李女士近三年社保中间断交5个月，按现行政策不具备购房资格，但随后深圳市规土委答复购房者在25日前已发生交易，可按新政发布前的限购条件执行。李女士可以提供新政前转账到中介公司托管的定金30万的付款凭证，仍可以按原政策继续履行合同。可是到了监管的时间，到了几家银行做资金监管，银行由于考虑到自身风险都不接受李女士的贷款申请，无论李女士如何解释符合购房资格，银行仍不接单。无奈，李女士只得向卖方要求解除合同退还定金，但卖家坚决不肯，李女士打算通过诉讼途径解除合同并要求退还30万定金。

目前房产交易的双方还处于协商阶段，大部分卖家希望买家能凑足多出的首付，继续履行合同，但如果双方协商不成，买方执意要解除合同而卖方不愿意，将引发诉讼，因此，不排除深圳楼市有出现买家解约潮的可能。

笔者颜宇丹律师认为，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。由于新政规定的首付增加，并不是所有买方都可以要求解除合同退还定金或购房款。买方要求解约而不承担违约责任需要具备两个前提：一是双方签订的买卖合同和补充条款里没有明确约定如果银行承诺贷款金额少于应付余款的，买方应当补足的条款；二是买方应承担举证责任以证明其确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务。